买小产权房合法吗遇上拆迁怎么办别怕！,买小产权房拆迁补偿属于谁:今日拆迁法律话题

房价的巨大压力让很多人把买房的目光投向了小产权房，但是随着城市建设不断向前发展，拆迁地区也越来越多。但是买小产权房可能会涉及到不合法的问题，而且很多买了小产权的人开始害怕因为自己买的房子没有房产证导致拆迁时拿不到补偿。今天我们要告诉您，别怕！实践中，有些小产权的买卖合法，也有得小产权房在依法拆迁中获得了补偿！

所谓小产权房就是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”是不受法律保护的。

那什么样的小产权房买卖是被认为合法的呢?

（1）首先最容易确定的是，发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，买卖双方之间签订的房屋买卖合同符合《合同法》关于有效要见的规定的，合同认为是有效的。

（2）那如果房子卖给了本乡以外的人就不合法了吗？也不是的。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，只要取得了有关组织和部门批准的，买卖合同也是可以被认定为有效的。

除了以上列举的两种情况，其他情形一般都会被认定为房屋买卖合同无效。

接下来我们来看看小产权房遇上拆迁补偿的情况。

（1）一旦确定能够获得补偿，那么拆迁补偿的范围和标准是参照大产权房相关的规定的。

（2）关于小产权房涉及的拆迁安置，各地的做法是不一致的，如果足以证明对房屋的合法使用，是合法的房屋居住权人，就有权要求安置补偿，比如履行了审批手续的小产权房就是可以获得赔偿的。但是具体补偿是否包括重新安置一套房子，还需要看所买的小产权房的项目土地性质等等。具体的补偿还是要参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。

（3）总的来说，如果房屋买卖合同认定为无效，那所涉房屋的所有权应认定为属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿费，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

当然实践中也有人通过诉讼的方式来进行解决，通过证明出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，从而使其就合同无效承担一定的过错责任。有相关的判例中法院通过考虑现实情况和法律的相关规定，让小产权房购买人从产权人或被产权人的补偿利益中分得一部分。

温馨提示：尽管有些小产权房在拆迁中可以获得补偿，但买小产权房风险还是较大的。建议买房之前先仔细考虑寻求一下专业律师的意见，以免出现问题追悔莫及。

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内容审核：刘伟涛律师

来源：临律-买小产权房合法吗遇上拆迁怎么办别怕！，

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