未取得房产证的拆迁安置房被法院执行，买受人能否主张解除执行:今日拆迁法律话题

先来看一个案例：曹某有一套拆迁安置房，尚不能办理产权登记手续，曹某和戴某签订了房屋买卖合同，戴某已经付清全款，房屋已实际交付戴某使用。几个月后，法院作出了查封公告，将曹某拆迁协议项下的房屋给查封了。戴某得知消息后，向法院提出了书面异议被驳回，之后戴某提起了案外人执行异议之诉。

案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。简单来说，就是案外人通过诉讼来阻止法院对自己享有权利的执行标的物解除执行。

上述案例的关键问题在于：未取得房产证的拆迁安置房作为执行标的物时，房屋买受人能否依据买卖合同排除法院的执行？也就是说，戴某能不能依据他与曹某签订的买卖合同来排除法院的查封？只有戴某的主张能够排除法院的强制执行，他才能在案外人执行异议之诉中胜诉，从而正常使用涉案房屋。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

结合上述案例，戴某与曹某签订房屋买卖合同在先，已经付清全款，而且已经实际交付给戴某使用。虽然还没有办理房屋所有权登记，但不是由于戴某自身的原因，而是因为涉案房屋属于拆迁安置房，短期内无法办理房屋产权证，房屋权属尚未确定，但拆迁安置房并不是法律规定的限制交易的房屋，房屋交易也并不因产权不明确或者未取得房产证而导致合同无效。因此，在本案中，戴某的主张是可以排除法院对涉案房屋的执行的。实践中，法院也是支持了戴某的主张，解除了对涉案房屋的查封。

上述案件是个案，的确满足了司法解释的规定，案外人，也就是房屋买受人确实可以排除法院的执行。但是并不代表所有拆迁安置房的买受人都可以依据买卖合同来排除法院强制执行。如果涉案房屋的买卖合同在法院对执行标的查封之后才签订的，或者涉案房屋尚未交付给买受人实际使用，又或者，房屋价款尚未全部付清且买受人不能按照法院要求交付剩余价款的，房屋买受人主张解除执行措施的，就难以得到法院的支持。

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内容审核：王有银律师

来源：临律-未取得房产证的拆迁安置房被法院执行，买受人能否主张解除执行，

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