圣运拆迁律师：同是“拆房”，为什么拆迁、征收、腾退还是不一样:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 09:10 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：圣运拆迁律师：同是“拆房”，为什么拆迁、征收、腾退还是不一样，征地拆迁中，很多人都会把拆迁、征收、腾退混为一体。所以只要自己的房子在城市规划建设之类，就会认为是“拆迁”。不过自2011年《国有土地

　　征地拆迁中，很多人都会把拆迁、征收、腾退混为一体。所以只要自己的房子在城市规划建设之类，就会认为是“拆迁”。不过自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之后，就将“征收”替代了“拆迁”。而且随着这两年城镇化不断的发展，在拆迁过程中出现了各式各样的与拆迁相关词。

　　这时大家就要弄清楚自己遇到的到底是哪种类型的拆迁项目。因为不同的拆迁项目所运用的法律依据也是有所不同的。因此也决定了补偿、补偿策略的差异。目前，我们可将拆迁大致的分为以下几种类型：

　　拆迁

　　针对拆迁，其实从大家所理解的意思上来看就是“拆房子”。狭义的“拆迁”是依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》(已废止)进行的项目，此类的项目特点就是相关部门从旁配合，导致拆迁中常常发生一些暴力事件，且毁财伤人屡见不鲜。

　　不过自2018年，此种类型的拆迁项目减少了很多，而现存的此类项目主要是在2011年之前就开始拆迁，在拆迁期间，不断的申请拆迁许可证延期，到今天也没拆完的项目。

　　征收

　　目前征收作为现在比较常见常听的“拆迁”类型，其所依据的是从2011年开始实行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收项目与狭义拆迁之间有几点区别，比较显著的一点就是拆迁项目的主体不同。根据国务院590号令规定，征收是市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿的工作，而拆迁执行主体多是取得房屋拆迁许可证的企业或是土地储备中心等。

　　征收的目的是为了公共利益，如果是其它目的则是无权征收土地的。而拆迁的目的则有很多种，比如说是绿化隔离、城市基础建设等各种各样的项目都是拆迁。

　　其次，征收必须是“先补偿、后搬迁”，在程序方面更加的法制化，被征收的相关权利人都有参与权、知情权等利于被征收人的要求。

　　在补偿价格方面，征收通常采用的是市场比较法，补偿数额相对比较高。而评估机构由被征收人和征收方协商选择，不过实践过程中，评估机构基本都是征收方指定的，所以在补偿方面还是会出现补偿不合理的不公平的现象。

　　征地

　　征地主要依据的是《土地管理法》及各省土地管理条例等。征地与拆迁、征收有所不同，征地是国土系统，而征收拆迁都是建委房管系统管理。征地基本分类为：国有土地和集体土地，国有土地归全体人民共同所有，而集体土地归村集体全体村民所有。征地首先是要把集体土地转为国有土地，也就是收归国有，然后顺便的拆除地上附着物。

　　一般征地所涉及的范围比较广泛，在实践过程中，一个项目就有可能将一个村全部纳入到征收的范围之类。

　　根据《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”

　　在征地依法报批前，市、县级国土资源部门应当张贴拟征地公告，公告内容包括征地范围、面积、用途、补偿方式和标准、安置途径等。同时应当将该拟征地公告张贴在被征收土地所涉及到的村集体经济组织范围之内。

　　市、县级国土资源部门应当联合乡镇政府就公告主要内容征询村民(村委会)意见，对不同意见应当记录，并告知有权申请听证，同时应当依法组织听证。同时，市、县级国土资源部门拟定正式的“一书四方案”（一书四方案指农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案以及供地方案）且上报审批。

　　在收到征地批文之后，市、县级相关部门要在被征收的范围内张贴征收土地公告，并且张帖拟定的征地补偿安置方案。

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　　腾退

　　目前腾退所依据的是《村民委员会组织法》，主要由村委会制定方案，由村民代表大会表决通过即为合法。不过在实践过程中，正是因此这样，才会经常出现村委会与相关部门联合开发商在没有任何手续的情况下拆迁的现象，利用腾退的方式进行违法拆迁。

　　除了以上常见的几种之外，在实践拆迁过程中还有各式各样的拆迁如危房改造、旧城改造、修路拆迁等，对此圣运律师提醒大家，不管是什么类型的，都涉及到了咱老百姓自身的利益，如果遇到不合理、违法拆迁的行为要及时的咨询律师，在律师的帮助下维护自己的合法权益。