新规新态势！更新改造项目发力，违建查处下沉，你准备好了吗,违法改建扩建的处理:今日拆迁法律话题
■本文作者： 王小明 北京圣运律师事务所
日前，《北京市城乡规划条例》于市十五届人大常委会第十二次会议修订通过，将于即将到来的4月28日正式施行。新规自然会带来城乡规划领域的新态势，也会对广大老百姓的实际生活产生直接的重大影响。那么，新《规划条例》究竟都有哪些亮点和变化呢？这些亮点与变化又将如何影响征收维权和违建处置领域呢？本文，圣运律师为大家带来权威解析。
亮点一：城市更新改造项目获鼓励，改造类项目有望持续发力
《条例》明确，本市将优化利用疏解腾退空间，鼓励对存量建设用地和存量建筑进行更新改造。
短短的这一句话，其中至少有两点颇值得关注。
一是“疏解腾退”，这就包含两个概念或曰新事物。“疏解、整治、促提升”专项行动启动以来，对全社会的影响力之大是不言而喻的。大批的包子铺、早餐店、足疗捏脚、棋牌室、小卖部、美容美发因治理“开墙打洞”而被迫关停，甚至连买煎饼都成了难事。新《规划条例》中特别提及了对疏解腾退空间的优化利用，显然是在为这一尚处于进行时的专项行动找寻法规依据。毕竟“疏解”并非一个法律概念和名词，而是具有较强的政策性。
与“疏解”类似，“腾退”同样是极具地域特色的非法律概念，如今却俨然成为了都市里人们茶余饭后谈论的焦点。文保腾退、绿化隔离腾退、直管公房腾退、环保腾退……各种以“腾退”模式开展的搬迁拆除项目无疑对被腾退人的财产权益造成了较大影响，伴随产业结构优化升级，大量所谓“低端业态”退出，其中因改革所引发的“阵痛”也无疑层出不穷。
疏解腾退出来的空间究竟如何优化利用呢？开咖啡馆、书店、文创店甚至文创园区的居多，新闻每天一结束都有个“牛爷”，逛的大部分都是文创园。还有一种“共生院”模式的探索，建立在直管公房“申请式退租”的基础上。
需要注意的是，“更新改造”类项目不一定是征收项目，其完全可以通过协议收购等协商谈判途径开展。这就意味着其法律依据将未必是590号令等征收拆迁领域法规，而可能更多的通过意思自治、平等协商、政策鼓励来推进。这类项目因具有明显的公益属性，故其补偿数额不会太高，大家要对其有一个客观理性的认知，在遇到相关项目时根据自家的实际情况作出选择，必要时可咨询专业征收维权律师的意见。
亮点二：打击违建力度陡增，违建查处“下沉”不可不知
可以说，此次《规划条例》的修订主要是针对违建查处领域内容的修订。在可以预见的未来，违建在城市里的生存空间将受到严重挤压。用一位街道办事处城管执法队的工作人员的话讲，“难也就难这两年，再过两年就都拆完了”。
【违建不得办理经营所需证照】
《条例》规定，市政公用服务单位办理水、电、气、热、通讯等服务手续时，应查验建设工程的规划许可证或不动产登记证明。对无合法手续的，不得提供相应服务。未取得规划许可的建设项目进行施工的，不得提供施工用水、用电。以违法建设为经营场所的，有关主管部门不得办理相关证照。
上述新规对于遏制新增违建无疑将有重大助力。以往由于政府各部门协调配合不力，“各管一段”导致大量无证建筑均领取了营业执照、税务登记证明，客观上为违建的长期存在甚至经营使用创造了条件。但需要指出的是，对于“存量违建”，则不能通过“五断”等方式来推动行政强制执行，否则将违反《行政强制法》的规定。
【强制拆除费用将由当事人承担】
对正在施工的违法建设，《条例》规定，执法机关应责令当事人立即停止建设、自行拆除或回填，并可查封违建施工现场、扣押施工工具和材料。对拒不执行的，可依法立即强制拆除、回填。
为进一步提高违法成本，《条例》规定，强制拆除或回填费用、安全鉴定费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。对逾期不缴纳的，可加处滞纳金。
【拒不拆违或被依法纳入失信被执行人名单】
《条例》规定，执法机关应将违法建设当事人受到行政处罚或行政强制的情况，共享到本市公共信用信息平台。此外，执法机关申请人民法院强制执行的，人民法院依法作出裁定，并可依法发出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
此处规定或存在模糊之处。一般而言，对违建的查处不需要申请人民法院强制执行，而只需依据《行政强制法》第44条的规定实施行政强拆即可。从目前来看，只有涉嫌违法用地尤其是侵占农用地的严重土地违法案件才会在查处时需要规划和自然资源部门向人民法院申请强制执行。故究竟何种情况下违建当事人会被法院下达限制消费令、纳入失信被执行人名单还有待《条例》施行后观察。
无论如何，加强对违建当事人的曝光力度，为其增加极大的舆论压力应是这一新规的设立目的。
【拆违过程全程记录，当事人无需再自行取证了？】
这一问题的答案是否定的。圣运律师始终坚持的一个依法维权原则就是，遭遇强制拆除房屋等行政强拆时，一定要自己进行拍照、录音、录像工作。行政机关录不录是它的法定职责，我们自己录像则是我们自己留存的重要证据。特别是在法治环境相对落后的地区，更不能将“希望”全都寄托在有关部门会严格依法行政上。我们自行拍照、录像，正是对其依法行政的最有力监督。
《条例》规定，执法机关实施监督检查和查处违法建设，应当实行行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度。
执法机关应当通过政府网站及政务新媒体、办事大厅公示栏、服务窗口等平台向社会公开行政执法基本信息和结果信息。实施监督检查时，应主动出示执法证件，向当事人和相关人员表明身份。执法机关应当对行政执法的启动、调查取证、审核决定、送达执行等全部过程进行记录，对实施查封或强制拆除的全程进行音像记录，并归档保存执法全过程记录资料。
【加大查处违建群众监督力度】
《条例》规定，执法机关查处违法建设，应在执法决定作出之日起20个工作日内，向社会公布执法机关、执法对象、执法类别、执法结论等信息，接受公众监督。
此外，本市鼓励社会公众对违法建设行为进行举报。执法机关应当公布举报电话和其他举报方式，对单位和个人举报违法建设行为的，应当及时、完整记录并妥善保存，将处理结果告知举报人，并为举报人保密。监督检查城乡规划实施的情况也应当依法公开，供公众查阅和监督。
实践中，很多“违建”都是被群众举报导致案发，甚至出现了圣运律师在起诉强拆行为违法时被告方答辩称“房屋遭强拆是因为当事人得罪人了”这样的莫名其妙的说辞。需要指出的是，对于举报违建的行为执法机关负有依法调查核实的职责，绝不能将有人举报作为其违法实施行政行为的借口，甚至在违法行为发生后一推六二五，将责任完全推到群众身上。
【街道办事处能拆违建了？】
圣运律师认为，从2019年出台的多份政策性文件上看，街道办事处或将在不久的将来取代区、县一级城管执法部门成为拆违中的主力军。而在相关纠纷发生后，街道办事处也将更多的出现在行政诉讼的被告席上。
为进一步加大对违法建设的查处力度，形成查处合力，《条例》规定，市政府应当明确规划自然资源主管部门、 城市管理综合行政执法机关、乡镇人民政府、街道办事处等查处违法建设的职责分工。
根据中央和市委关于街道工作的最新文件精神，《条例》对是否对街道查处违法建设的职责作出明确界定。市人大法制委员会副主任委员王荣梅介绍，中办、 国办《关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》以及本市相关文件是对基层管理体制的重大改革，地方立法中应当有所体现。考虑到法规的稳定性，同时为下一步综合执法体制改革预留空间，《条例》规定，街道办事处查处违法建设，可依照国家和本市有关规定开展综合执法工作，按照有关法律规定相对集中行使行政处罚权。
此外，乡镇人民政府、街道办事处应当对本辖区内建设情况进行巡查，发现违法建设行为的，应当予以制止，并依法予以处理。居民委员会、业主委员会、村民委员会和物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，应当予以劝阻，并报告街道办事处、乡镇人民政府或其他执法机关。
也就是说，城管的拆除违建职能将可能“下沉”至街道办事处（这一改革事实上已是进行时，已为出庭应诉的街道办事处工作人员所确认），践行“街乡吹哨，部门报到”模式，由街道办事处负责组织调动，即“吹哨”，城管执法作为一个部门来拆除违建，即“报到”。现阶段，已经出现了违建遭强拆后当事人起诉区城管，区城管明确表示应起诉街道办事处且法院也予以裁定确认的情况，可见在这一组关系中对查处违建行为是由街道办事处负总责的。
圣运律师最后想提示大家的是，即将施行的这部《规划条例》中的很多新提法与此前陆续出台的多份政策性文件衔接紧密，具有高度的前瞻性与创新性。但无论如何，在实际进行更新改造、查处违建等影响公民重大财产权益行为的过程中，政府及其有关部门必须依法行政，而不能简单地以政策替代法律。实践中已经出现了在庭审时街道办事处出具的3份“实施强拆行为的法律依据”全是各层级的政策性文件的情况，这无疑是其依法行政能力不足的体现，也极易导致当事人的合法财产权益遭受不应有的损害。加强学习，提高法治意识，从我做起杜绝新增违建，积极配合政府依法公平、合理处置存量违建，依法依规有力监督政府依法行政，将是当前及今后一段时间广大当事人需要着重去做的事情。
（部分内容摘自“北京发布”微信公众号）
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内容审核：王四新律师
来源：临律-新规新态势！更新改造项目发力，违建查处下沉，你准备好了吗，
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