圣运律师丨征地拆迁中房屋评估应考虑的因素有哪些?,征地拆迁评估收费标准:今日拆迁法律话题

圣运律师丨征地拆迁中房屋评估应考虑的因素有哪些?

房地产价格水平是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这此因素交互影响而形成的，因此，要做好房地产估价，估价人员必须熟练掌握各种影响房地产价格的因素，进一步了解这此因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。《国有土地上房屋征收评估办法》第14条第1款规定了区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。下面小编对这些因素做一个详细解读。

一、区位

这是影响房地产价格最重要的因素，房地产估价师必须牢牢把

握所在城市的区位状况，包括当前环境变动以及未来的规划前景等。

二、用途

被征收房屋有住宅和非住宅之分，而非住宅又包括营业性用房和非营业性用房。营业性用房又划分为商场类建筑、商铺类建筑、商务类建筑、旅馆、餐饮、娱乐类建筑；非营业性用房划分为工业性建筑、办公性建筑、公共性建筑。根据不同用途，采取市场法或收益法评估确定，不能采取市场法、收益法评估的，也可采用成本法或其他方法评估确定。房屋用途一定要按产权证或登记时建设用地规划许可证设定的用途，凡改变用途的，可以协商认定。由于历史原因，政府曾鼓励企业以自己的房屋搞多种经营，尽管产权证未予变更用途，是否按实际用途评估补偿，应当由当事人双方调查、认定、协商处理。估价人员应遵循房地产估价的最高最佳使用原则。

三、建筑结构

一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等。砖混、砖木结构又可分为一等、二等。

四、新旧程度

计算建筑物折旧，通常根据耐用年限进行。按1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》确定参考的各种结构房屋的耐用年限与建筑物的残值率。另外，房屋完损等级标准，应该按照《房屋完损等级评定标准》规定执行，根据各类房屋的结构，装修、设备等组成部分的完好、损坏程序分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。

五、建筑面积及占地面积

一律按证载面积为准，证载面积有误的，须经测绘鉴定机构鉴定、未设鉴定机构的，可委托有测绘资质的房地产测绘机构测绘认定。

六、土地使用权

这是影响房地产价值最重要的载体。要明确土地使用性质是出让、转让、划拨还是租地。尤其是占地面积大建筑物小的土地。房屋征收

评估时，不能忽略土地使用权的价值。

以上是影响房屋价值评估的因素，当被征收人对评估的价格不满意时，要从如上几个方面审查。同时，被征收人在对自己的房屋进行评估时，也是从如上几个因素出发。

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内容审核：邓海凤律师

来源：头条-圣运律师丨征地拆迁中房屋评估应考虑的因素有哪些?，

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