以案说法：影响你房屋征收补偿的两个因素,关于房屋征收补偿方案的建议:今日拆迁法律话题
以案说法：影响你房屋征收补偿的两个因素
案情简介
上海市圣运区某路段的281-283号二层统间系原告霍某租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋登记用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍某、孙某一、陈某、孙某二。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市圣运区人民政府作出《房屋征收决定》，原告户居住房屋位于征收范围内。
因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出《房屋征收补偿决定》，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：
（1）房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍圣运户，用于产权调换房屋地址为上海市圣运区圣运路121弄3号204室，霍圣运户支付房屋征收部门差价款476706.84元；
（2）房屋征收部门给予霍圣运户各项补贴、奖励费等共计492150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；
（3）霍圣运户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。
原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市圣运区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。
判决结果
区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。
本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。
经查，孙某为法定代表人的上海杨圣运投资有限公司、上海圣运生态环保科技有限公司的住所地均为本市圣运区，虽经营地址登记为本市圣运区该路段的281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙某经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。
案件评析
本案的争议焦点是如何认定房屋用途。在诉讼中，原告出示了两公司营业执照以及工商登记信息，其中反映出两公司经营地址就是被征收房屋所在地址，但是该房屋的租赁凭证上反映出该房屋性质为居住公房。
也就是说，被征收房屋存在登记记载信息与实际使用情形不一致的状况，那在这种情况下，对于房屋使用性质应该如何判断呢，具体可以从以下三方面入手：
第一、物权登记或租赁凭证记载是判断房屋使用性质的依据。
房屋规划用途属于登记簿中房屋基本状况登记内容之一。也就是说，物权登记簿上记载的房屋使用性质具有法律效力，它约束权利人对房屋的实际使用。
此外，对于公有居住房屋的登记而言，一般以出租人内部记载的方式对公有居住房屋的基本信息进行记录保存，同时出租人向承租人出具相应的租赁凭证。公有房屋租赁凭证和出租人记载和前述物权登记一样，是具有法律效力的记录，对权利人具有相应的约束力。
第二、如果登记或记载内容与实际使用情况不一致，被征收人应当提供有关机关批准房屋用途改变的证明文件。
物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
可见，对于登记簿或权利凭证记载的房屋使用性质，权利人一般不得随意改变该房屋实际用途，如果确需改变用途的，应当根据有关法律、法规办理相应手续，取得有权机关批准并变更登记、记载。在诉讼中，如果被征收人主张登记用途与实际用途不一致的，由被征收人承担举证责任，以证明其改变用途取得了相应机关的批准。
最后，对于被征收房屋由居住变更为经营使用的，还应当看其是否存在再次变更用途的情形，并根据实际情况采取不同的对策。
如果在征收开始前，因实际使用人经营状况等因素，被征收房屋已经恢复原有居住用途，则应按照居住用房补偿。
而如果只是在征收开始前暂时停止经营，或者征收开始后停止经营用途的，征收补偿过程中仍应当作为经营用房予以补偿。
知识拓展
之所以要确定房屋用途，这是因为不同用途和性质的房屋补偿范围和标准是不一样的。而在用途上主要的划分就是经营性用房与居住用房，这二者在补偿上最主要的区别则是停产停业损失。
根据《征收条例》第23条的规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。此外，要注意的是，企业的利润既有生产经营产生的利润，也有投资产生的利润，投资产生的利润通常不受停产停业的影响。因此，停产停业利润损失一般是指企业主营业务的利润损失。
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内容审核：李帅律师
来源：头条-以案说法：影响你房屋征收补偿的两个因素，
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