棚户区改造来了，10多年前的房屋买卖合同要被确认无效怎么办,棚户区改造买卖合同效力:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 09:15 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：棚户区改造来了，10多年前的房屋买卖合同要被确认无效怎么办，在被征收人与征收方就补偿安置协议无法达成一致意见时，征收方往往会想尽各种办法给被征收人制造麻烦。而国有土地上房屋的来源千差万别，也给了征收方挑刺的空间。划拨国有土地上建设的房屋可以

在被征收人与征收方就补偿安置协议无法达成一致意见时，征收方往往会想尽各种办法给被征收人制造麻烦。而国有土地上房屋的来源千差万别，也给了征收方挑刺的空间。划拨国有土地上建设的房屋可以买卖吗？买到了划拨国有土地上的房屋遇到征收会不会受到影响呢？这些问题也困扰着一部分被征收人。近日，北京圣运律师事务所的杨念平、席炎飞律师就处理了这么一起案件，10多年前的房屋卖家突然跳出来发难，称划拨土地上的房屋买卖合同无效，委托人的被征收人身份一下子变得岌岌可危。那么，这一难题究竟该如何化解呢？

【基本案情：10多年前的房屋买卖合同突然出问题了？】

2007年，河南省周口市的某乡卫生院为了解决财政危机，在院区前排建设了一批门面房并开始出售。周口市的李先生买下了其中的几间门面，用于经营超市。十几年来，靠着一家人的辛勤劳动，这处超市生意经营得有声有色。

直至2017年，当地开启了棚户区改造项目，李先生的这处房产被纳入了征收范围，但补偿标准双方一直无法谈拢。后房屋被乡政府带人组织违法强拆，李先生随即提起了确认强拆违法之诉。正当李先生全力备战，准备在法庭上与强拆者一辩高下时，却接到了法院的中止审理裁定，称10多年前卖房的乡卫生院，对其与李先生签订的房屋买卖合同提出了确认无效之诉。强拆之诉准备得好好的，没成想半路杀出个程咬金，10年前乡卫生院大张旗鼓卖房给我怎么会无效呢？如果买卖合同无效了那么房屋的征收补偿还是我的吗？李先生带着这些疑问，赶忙和圣运所的杨念平、席炎飞律师商量应对策略。

【法律分析：划拨用地上的房屋真的不能转让吗？】

拿到诉房屋买卖合同无效的起诉状后，圣运律师马上开始了本案的研究工作。诉状中原告乡卫生院提出的合同无效原因是，涉案房屋所处的国有土地系划拨用地，依法不得转让。律师一眼便看出这一理由根本不能成立。

《合同法》第52条是确定合同无效的基本法律依据，而立法者是保护民事法律关系的稳定性的，这一立法意图从《合同法司法解释一》（第四条，对合同无效的法律渊源限制为人大制定的法律及国务院制定的行政法规）《合同法司法解释二》（第十四条明确指出，《合同法》第52条第一款第（五）项所规定的强制性规定为效力性强制规定）均有体现。针对本案来说，现行的法律、行政法规无任何效力性强制规定，否认划拨土地上房屋买卖合同的效力。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条确实规定了划拨国有土地使用权买卖合同无效，但这一条规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为。因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。本案中双方签订的买卖合同标的物为房屋，而非划拨取得的国有土地使用权，自然不能适用该条确认无效。

《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”前述规定明确了划拨取得的国有土地上房屋可以转让，而在签订房屋买卖合同后，履行合同时，才会发生报批的问题。报批的规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同效力予以了肯定，房地产管理部门是否批准转让主要涉及合同义务能否得到履行的问题，不涉及合同效力的问题。因此，转让在划拨土地上建设房屋的合同是有效的。而在本案中，双方约定了甲方（即原告）负责办理过户登记，且被告已经按约定支付了办理过户所需的相关费用，但原告一直不予配合办理相关审批及过户登记，是原告的违约行为，但并不影响合同的成立生效。

【庭审纪实：众多依据批驳合同无效主张】

有了圣运律师的初步分析，李先生才稍微放下心来，按照律师的指导，开始编排证据。从被诉的合同、补充协议，到历次缴纳购房款的收据，再到李先生为涉案房屋经营申请的工商执照等等20余项证据，充分证明了双方签订的买卖合同并无任何法定无效情形，双方也实际履行了合同的交付房屋、缴纳房款的义务，李先生购房十余年来在此经营原告也并未提出任何异议。开庭准备完成后，本案进行了开庭审理。

在庭审中，原告又补充了另外一个观点，认为涉案房屋是国有资产，依法不能转让。律师当即对这一观点进行了答辩。国有资产系全民所有，其处置程序相对严格，但并非绝对禁止转让，经过评估、审批程序，完全可以转让。《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等5种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《合同法》第五十二条及最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，该内容并非效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，不能直接否认案涉房屋买卖合同的效力。

首先，有关强制性规定约束的应当是国有资产占有单位。《国有资产评估管理办法》第三条规定：国有资产占有单位转让资产的，应当进行资产评估。可见，进行资产评估是国有资产占有单位的义务，而不是受让人的义务。违反国有资产评估规定的责任应当由国有资产占有单位及其责任人员承担。如果认定合同无效，则受让人在无义务的情况下也承担了法律后果。

其次，有关强制性规定没有对合同行为本身进行规制，没有规定当事人不得就未经评估的国有资产订立转让合同，更没有规定未经评估的转让合同无效。

第三，未经评估而转让国有资产不必然导致国家利益或者社会公共利益受损。规定国有资产转让须经评估，目的是防止恶意低价转让国有资产，以保护国有资产。但是，未经评估，不一定就贱卖，也可能转让价格高于实际价值。资产未经评估转让的，国有资产管理机构有权责令国有资产占有单位改正，依法追认转让行为。由于无效的合同自始没有法律效力，无法追认，在某些情形下，反倒对国有资产保护不利。如果认定有关规定是效力性的，进而一概认定转让合同无效，当事人（包括受让人在资产贬值后）就可能据此恶意抗辩，违背诚实信用原则，就会危及交易安全和交易秩序。因此，从法律条文的文义和立法宗旨来看，都应认定关于国有资产转让须经评估的强制性规定是管理性的，而非效力性的，涉案合同显然也不能因此被否认效力。

法庭辩论阶段，原告乡卫生院并没有对其提出的两个理由进行进一步的阐释。我方则进一步指出，买卖合同中，出卖人一方对合同标的物负有瑕疵担保责任，即便合同标的物出现瑕疵，其法律后果也不应由善意的买受人承担。

《合同法》第一百五十三条规定出卖方对标的物的瑕疵负有担保义务。在本案中，原告作为房屋的出卖方显然应当保证房屋无建筑质量及法律风险上的任何瑕疵。被告及该处门面房的其他买受人均是在原告承诺了该处房屋可以买卖的情况下，才与原告进行了交易。另一角度来看，原告本身作为事业单位，应当比被告作为普通公民，更加了解熟知国有土地上房屋买卖、事业单位处置国有资产等相关事项的法律、法规及部门规章规定，由其主导的房地产开发到后来的售房行为，更是有理由让被告相信涉案房屋从质量到法律层面均无瑕疵。

另外，关于原告在庭审中提到的国有资产流失问题，《事业单位国有资产管理暂行办法》进行了明确规定。该《办法》为部门规章依照《合同法》司法解释（一）规定不可成为认定无效的依据，但其第八章规定的监督检查与法律责任部分，明确规定了事业单位及其工作人员违反该办法处置国有资产的，应按照《财政违法行为处罚处分条例》处罚、处理、处分，承担包括责令改正、警告、通告批评、撤职、降级、开除等责任。被告在庭审中了解到的情况，也有权通过社会监督途径提出举报，要求对相关责任人员予以查处。

庭审结束后，李先生看到本次开庭效果良好，更加坚定了维权的信心。目前该案的审理仍在进行当中。在此，圣运所杨念平、席炎飞律师提醒您，征收维权真的是个复杂工程，征收方说不定就和哪个单位串通起来搞出这些“幺蛾子”。面对这种种刁难，被征收人一定要擦亮眼睛，充分准备，莫让这些跳出来的拦路虎使补偿利益旁落。（文/席炎飞北京圣运律师事务所）