圣运法律顾问丨宅基地卖出后被征收我还能拿到补偿款吗,宅基地卖了补偿款归谁:今日拆迁法律话题

圣运法律顾问丨宅基地卖出后被征收我还能拿到补偿款吗？

在农村宅基地买卖的情况非常常见，但随着城市化建设开展，农村土地被征收，补偿款和安置房让宅基地让卖方产生了心理不平衡，争议也由此产生，那么对于已经卖掉的宅基地遇到征收，补偿款应该给卖方还是买方呢？

我们可以从两个角度切入分析这个问题，一是合同效力，二是司法实践。

从合同效力上来看，宅基地作为买卖合同中的特殊标的物，法律对宅基地买卖有明确规定，《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地转让一般只能在本村村民之间进行。因为法律对宅基地的买卖双方身份加以限制，严格来说如果买方非卖方同村村民，那么合同是无效的。但现实中，各地法院在审理类似案件中都有相应的放宽规定，因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给本集体经济组织以外的人员，尤其是城镇居民。一般买方如果是农村村民并且是宅基地的实际使用人，并且买方仅有此处宅基地上建有房屋的，可以认定为买卖合同无效。总结来说就是如果买方是城镇居民，那么买卖合同一定无效，如果买方是同村村民，买卖合同一定有效，如果买方是外村村民，大部分合同无效，满足一定条件下合同有效。

合同效力决定补偿款和安置房的归属，如果合同有效，买方拥有宅基地使用权，征地拆迁获得的补偿款当然属于买方。合同无效时，理论上宅基地使用权未发生转移，使用权仍然归卖方所有，拆迁补偿应归卖方。但如果这样执行显然不太合理，买方的利益受损，这时就要结合第二个角度进行分析。

买卖合同无效，买卖双方所有过错，因此在分配补偿款时也应该参考双方过错，而不是简单地将补偿款判定归于卖方。首先合同无效，卖方应将购买时支付的款项退还给买方。之后对于补偿款的分配比例各地约定不同，有的地区有一个固定比例，当然也需要结合实际情况进行分析，对买卖双方在合同无效过程中的过错程度、买方对房屋的装修、翻建所投入的资金情况以及民法上的诚实信用原则等方面要综合考虑。

最后提示大家，宅基地交易存在许多限制和风险，大家在签订合同时一定要提前了解，以免自己的合法权益受到损失。

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内容审核：张小华律师

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