对评估结果不满除了复核、专家鉴定，你还需要知道这些！,评估结果不合理怎么处理:今日拆迁法律话题

一、评估报告并非完全不可诉

评估报告的种类有很多，我们常见的评估报告是房屋征收部门委托评估机构就征收补偿事宜作出的评估报告，这样的评估报告是作为补偿决定参考依据的证据性材料。

而评估机构也不是行政机关，其作出的评估报告是不能提起诉讼的。但在某些情况下，如民事主体之间的委托行为，评估报告作为民事法律关系指向的标的物，当事人是可以就其提起民事诉讼的。

这种情况一般在企业拆迁中可能遇到，但在征地拆迁的背景下，对被征收房屋进行评估是行政机关的职责和义务，因此除非特殊情况被征收人无必要自行委托机构进行评估。

二、作出补偿安置裁决或者征收补偿决定时必须对评估报告进行程序上和实体上的审查

因此，拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。

一旦当事人对补偿安置裁决、征收补偿决定不服提起行政诉讼后，法院就应当对作为裁决或者征补决定依据之一的房屋评估报告进行程序和实体上的审查。

三、评估报告的审查

从证据形式上来讲，评估机构出具的评估报告属于鉴定意见的一种，只不过这种鉴定意见在诉讼活动前就已进行并产生结果。

鉴定意见不同于证人证言等人证，它不是鉴定人对案件的直接或间接感知，其内容是基于科学技术方法产生，而不是主观回忆。

行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求，即程序合法、形式合法、内容合法，三者缺一不可。因此，对于评估报告的审查主要体现在如下几点：

（一）评估机构及评估人员是否具有法定资质

（二）评估机构是否按照法定程序确定

评估机构的确定程序主要分为协商、投票、随机方式选定等环节。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

具体的选定程序、规定需依据各地的地方性规定，一般都是先组织协商，协商不成再考虑投票等多数决定方式。投票仍无法产生结果的，采取抽签、摇号等随机方式确定。

（三）审查评估报告考虑的因素和参考的依据必须全面

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风状况等，否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。

（四）审查评估报告不应考虑不相关因素

被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断，至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如，被拆迁房屋是否是违法建筑就不必考虑，因为判断是否属违法建筑有诸多复杂的因素，按照职权法定化原则，是否违法建筑只能由规划和自然资源部门等有权机关认定。

再如评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素，造成拆除同一类房屋，因居住人口不一，导致被拆迁房屋估价上的差异，补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素，则该评估报告就不能够采信。

（五）评估方法

李顺华律师团队要提示广大被征收人的是，评估程序虽专业性强、技术问题多，但因其对最终的补偿数额影响重大，被征收人仍不可对其掉以轻心或者盲目轻信进而不予监督审查。遇到自己不懂的问题时，可及时向注册房地产估价师或者评估机构进行询问，要求其解释说明，必要时及时咨询专业律师，为申请复核、专家委员会鉴定收集材料、准备证据，确保救济渠道最终能发挥作用。（李小明/文）

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内容审核：苗佳律师

来源：中国法院网-对评估结果不满除了复核、专家鉴定，你还需要知道这些！，

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