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宅基地买卖合同无效后，买方能否要求赔偿拆迁补偿损失？,宅基地买卖合同无效,怎么救济?:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-08-10 05:07:13
作者：
圣运律师
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宅基地买卖合同无效后，买方能否要求赔偿拆迁补偿损失？，广州张静律师解答：此类案件不同法官判法可能不同，需具体案件具体分析。有的法官支持，有的法官不支持，而支持的方式和金额也各不相同。如下面这个案件中，法官就判决支持，且因卖家擅自和拆迁办签订

宅基地买卖合同无效后，买方能否要求赔偿拆迁补偿损失？,宅基地买卖合同无效,怎么救济?:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、宅基地买卖合同无效后，买方能否要求赔偿拆迁补偿损失？

广州张静律师解答：此类案件不同法官判法可能不同，需具体案件具体分析。有的法官支持，有的法官不支持，而支持的方式和金额也各不相同。如下面这个案件中，法官就判决支持，且因卖家擅自和拆迁办签订拆迁补偿协议，主观恶意较大，需向买家支付拆迁补偿款的60%。

判决书节选：

法院认为，关于李买家要求李卖家赔偿其房屋拆迁补偿损失及建房投资款能否得到支持？合同无效后,因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效所导致的损失赔偿范围除了上述购房款的实际损失之外，还包括信赖利益损失，即丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失。农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准，因此因合同无效给李买家造成的损失可参照涉案房屋征地拆迁补偿标准进行计算。而且，因涉案房屋已经被拆除，原物返还已无法实现，涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益，故本案也只能针对相应拆迁利益予以处理。根据征地拆迁补偿协议，可以明确涉案房屋的拆迁利益包括合法合理住宅（宅基地）拆迁补偿款770259.18元、简易构筑物及附属设施货币补偿金额为15673元、超出280平方米的面积货币补偿171038元、村民住宅出租经营补贴85338.72元、签约奖励2万元、提前搬迁奖励118526元。其中，合法合理住宅（宅基地）拆迁补偿款770259.18元，以及简易构筑物中的民房飘檐622.2元、化粪池528元、简易围墙1522.8元属于简易建构筑物的重置价值，而超出280平方米的面积货币补偿171038元、提前搬迁奖励118526元，系依据李买家所建造的房屋面积计算得出，因此上述补偿项目合计1062496.18元，李买家有权参与分配，但应考虑双方的过错程度以及双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益、购房款支付等具体情况确认。首先，双方对于宅基地买卖合同无效均负有责任，但是李卖家在得知涉案房屋将要拆迁的情况下不告知李买家，未与李买家协商径自与拆迁部门签订征地拆迁补偿合同，有违诚信，因此李卖家应对合同无效承担主要过错责任，李买家承担次要过错责任。其次，涉案房屋取得的拆迁利益系李买家出资建造的房屋与李卖家的父亲李卖家拥有使用权的宅基地结合在一起方才取得，二者缺一不可。因此，综合考虑双方的过错程度以及双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益、购房款支付等因素，酌情确定由李卖家一次性给付李买家上述补偿项目中的补偿款65万元。至于简易构筑物中的水塔、机井、电表系李卖家投资建设，因此该部分费用归属于李卖家。而村民住宅出租经营补贴、签约奖励，并非因合同无效而给李买家造成的损失，因此对李买家主张的该部分损失，本院不予支持。

二、宅基地买卖遇到拆迁补偿归谁

法律分析:

1、对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，假如查明无欺诈、显失公平等情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

2、村民将房屋卖给本集体经济组织之外的人员，如果未经相关部门比准，若此时合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住该房屋的，这份买卖合同应做无效处理，若遇到拆迁，拆迁补偿款应该归原房屋所有人。如果认定合同无效后，应当充分考虑当事人双方的情况，在拆迁时还行考虑因拆迁、补偿等所获利益大小造成的差异问题；此外，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应当对其添附价值进行合理补偿。

一、搬迁补偿款的发放流程

1、被拆迁在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内；

2、将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

3、农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书－征地公告－补偿登记－拟征地补偿安置方案－补偿安置方案－听证－审批通过补偿安置方案－支付补偿款。

4、城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记－房屋征收决定－征收补偿方案（公布）－房屋征收公告－签订补偿协议－房屋征收补偿决定－支付－搬迁。

二、住宅房屋所有人的拆迁补偿的标准有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆迁人应当按照被拆房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋所有人给予补偿;

2、拆执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人对被拆除房屋所有人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿;

3、拆除私有自住住宅房屋和不执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆除人对被拆除房屋所有人应按被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新进行补偿。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

三、宅基地买卖合同无效,怎么救济?

宅基地是农村居民用于建筑住房的土地。农村中有宅基地存在转让、继承、甚至非法买卖的现象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地买卖合同无效，怎么救济？

宅基地买卖合同无效怎么救济

本文讨论的宅基地买卖合同，仅限于因违反国家法律禁止性规定而导致无效的的宅基地买卖合同。此种案件也是司法实践中最为常见又最难处理的一种案件。目前对于此类合同无效如何处理，各地法院做法各有不同，但考虑到此类案件一般是由于房地产升值，卖方可获得(或者将来可获得)较大的拆迁利益而且，各地法院几乎都是一边倒的尽量减少卖方所获利益并对买方予以一定照顾。

对于这种案件，一般是按如下思路进行处理的：首先，双方互负返还义务，由买方将土地及地上建筑(不论该房屋为谁建造)退还给卖方，由卖方将购房款及利息退还给买方；其次，如果该地上建筑(房屋)为买方所建造，则对该房屋价值进行评估，由卖方按照评估价向买方支付全部价款；再次，对于土地增值部分，按评估价值在双方之间进行均分，由卖方将土地升值的一部分(一般是一半)支付给买方。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

此种处理方式，存在以下几个问题：

1、如果卖方提起诉讼，要求退还土地(多数卖方考虑到房屋为买方建造，不会对房屋提出主张)，而买方不反诉的，那么根据合同无效，卖方的主张应该得到支持，此时会出现地回归出卖人占有，但房屋却仍由买受人占有，此时容易激发矛盾，而且案结事未了；

2、卖方退还利息的原因是因无效合同而占有了买方价款，故应支付相应的利息，但同时买方也是基于无效合同占有了卖方的土地，那为何无须支付占用费呢，而在实际生活中，土地占用费是远高于利息的，如果支持占用费，则将使买方处于更加不利的状态；

3、对于土地增值部分的分配，纯粹是考虑到土地升值，如果不对此部分进行分配，即便不要求买方支付占用费，卖方也能获得极大利益，而此类纠纷正是由于此种升值所带来的不诚信所产生，但此种做法完全没有法律依据，毕竟合同无效的效果是自始无效，回复到合同未履行时状态，那土地与买方有何关系呢，而且如果合同有效，买方得到土地升值部分也是属于履行利益的范围，并不属于合同无效所保护的信赖利益的范围。

经过对以上问题考虑，结合实践情况，提出一种解决问题的方法：首先，按照合同无效，买卖双方互负返还义务，这点与上述做法相同。其次，分别计算双方因合同无效所造成的信赖利益损失。

1、其中对于卖方，合同无效，其所受损失为不能使用土地的损失即涉案土地占用费损失(由评估机构进行评估)，考虑到有些案例中宅基地上原先是有房屋，该房屋已被买方拆除，此时卖方损失还包括该房屋价值，对于此房屋价值由卖方负责提供房屋建成年限等资料，由评估机构参照周边房屋价值在合同签订时的价值进行评估；

2、对于买方，合同无效，其不能占有房屋及土地，其损失包括两部分，一部分为其在宅基地上所建房屋价值损失和机会成本损失进行计算，后者即如果其不购买涉案房屋、土地，其本可以该笔金钱购买商品房，而今合同无效，其只能另行购买商品房，此间差别即为机会成本之丧失，具体计算为按其支付的价款(假设为10万)计算出其在合同签订时可以购买的商品房的面积(假设为50平方米)，再按此面积计算出合同被确定无效时其购买同面积(50平方米)所需的价款(假设为50万)，那么买方的机会成本损失就是40万。至于作为估价商品房的地点及价格，笔者建议按涉案房地所在区(县)房地产的平均价格计算。最后，将双方损失按照缔约过失中的过错程度进行分担，一般可考虑均分，但在出卖方明显恶意的情况下，可以考虑由出卖人承担60%的责任。对于此种责任分担，建议法院在酌情时不要超出6：4这个范围。

此种处理方式主要是在不对涉案土地升值部分进行分配的情况下，按照买方机会成本损失，对买方进行一定补偿。尽量避免双方之间利益不均衡，以减少卖方不诚信行为的出现。但这种处理方式是笔者睡前一时所想，若不写出来只会产生今夜无人入眠的效果。此种思路未经司法实践检验，能否行得通还需考虑土地占用费及原有房屋价值能否评估的问题，仅作为一种探索吧，希望读者提出宝贵意见。