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案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整,土地出让合同违约金的最新法律规定及案例分析:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-30 01:10:52
作者：
圣运律师
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案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整，【说明】日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。本文分享的案例，系我们于2024年5月21日集体学习的案例。点击底部菜单栏，联系我们获取原文，期待我们的相遇。按照有

案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整,土地出让合同违约金的最新法律规定及案例分析:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整

【说明】

日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。本文分享的案例，系我们于2024年5月21日集体学习的案例。点击底部菜单栏，联系我们获取原文，期待我们的相遇。

按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。

【正文】

【裁判要旨】

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。

【关联法条】

《民法典》第577条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《合同法》第107条）

【原告诉称】

南京某房地产公司与某县自然资源和规划局（以下简称某县规划局）签订一份建设用地使用权出让合同，约定土地出让价款及违约金，明确约定如果逾期支付，每日按延迟支付价款的1‰缴纳违约金。之后，合同的履行主体由南京某房地产公司变更为安徽某房地产公司。

由于安徽某房地产公司违约，逾期交纳土地出让金，某县规划局向一审法院起诉请求：

1、南京某房地产公司、安徽某房地产公司交纳土地出让金10443万元；

2、南京某房地产公司、安徽某房地产公司支付分期付款利息423.9858万元，计息时间为2018年3月24日至2019年2月23日，共计336天；

3、南京某房地产公司、安徽某房地产公司按照实际欠款日1‰支付滞纳金至还清欠款(暂时计算至2019年8月19日违约金1608.222万元)；

4、南京某房地产公司、安徽某房地产公司赔偿某县规划局实现债权的律师费损失10万元。

【法院认为】

一、关于案涉出让合同的效力

经审查，某县人民政府《WH20**-1号、2号、3号国有建设用地使用权出让方案的批复》中涉及的三宗土地已于2012年、2015年、2013年经安徽省人民政府分别批准，符合土地利用总体规划。

2018年3月22日，原某县国土资源局、南京某房地产公司、安徽某房地产公司签订主体变更协议书，该协议书中载明：“为满足我县（某县）税收需求，避免税收流失，该公司（南京某房地产公司）在我县出资注册成立了安徽某房地产开发有限公司，该公司为南京某东部房地产开发有限公司的全资控股子公司”；且该协议对案涉出让合同的其他条款未作变更。

因此，上述主体变更协议书不构成《招标投标法》第四十八条第一款：“中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”的情形，不违反法律规定。

另，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定：“境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。某县人民政府《WH20**-1号、2号、3号国有建设用地使用权出让方案的批复》仅要求WH20**-1号、WH20**-2号、WH20**-3号宗地整体摘牌，未规定三宗地必须整体开发，案涉出让合同亦未规定本宗地必须与其他宗地合并开发。

安徽某房地产公司将受让的三宗地合并规划，开发建设案涉项目，并非某县规划局出让土地时设定的条件。

安徽某房地产公司认为其设计、规划的案涉项目建筑面积超出南京某房地产公司、安徽某房地产公司的开发资质，以此主张出让合同无效，缺乏法律依据。

因此，案涉出让合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审判决认定该合同合法有效，并无不当。

二、关于某县规划局违约行为的认定是否有误

安徽某房地产公司以某县规划局“毛地”交付、交付土地短少为由主张某县规划局违约，且主张原审认定的土地交付时间不正确。

经审查，案涉出让合同第六条约定，土地交付以“现状土地条件为准”，安徽某房地产公司已于2018年5月30日在《国有建设用地交地确认书》上签字并签章确认，该交地确认书载明：原某县国土资源局已将该宗地实际交付给安徽某房地产公司，安徽某房地产公司同意接收。

安徽某房地产公司在土地交付近两年后，以单方委托的测绘报告，主张原某县国土资源局交付的土地面积短缺431.22平方米，周边环境影响其开发房地产的品质，及某县“毛地”交付，认为某县规划局违约，理据不足，原审法院不予采信并无不当。

另，案涉出让合同第六条约定：“出让人同意在2018年5月7日前将出让宗地交付给受让人”。根据《国有建设用地交地确认书》的确认，原某县国土资源局交付土地的时间为2018年5月30日。

据此，应认定某县规划局延迟交付涉案土地23天，构成违约；并根据出让合同第三十七条：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定，认定某县规划局应按照安徽某房地产公司已支付的土地出让价款，以日1‰标准，向安徽某房地产公司支付截至2018年5月30日的违约金。

安徽某房地产公司称某县规划局违约延期交付土地的时间应计算至2019年3月24日，缺乏事实根据，不予采纳。

三、原审判决认定安徽某房地产公司按每日1‰支付滞纳金，标准是否过高的问题

安徽某房地产公司称其支付的日1‰违约金标准过高。

对此法院认为，案涉出让合同第三十条关于“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定，是双方当事人真实意思表示，且符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。

违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”的规定。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。

而且该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。

因此，安徽某房地产公司以民间借贷利率的司法保护上限，即一年期贷款市场报价利率的4倍作为标准，主张案涉出让合同中约定的“自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”标准过高的理由，不能成立。

【裁判结果】

安徽省蛙埠市中级人民法院于2019年11月19日作出(2019)皖03民初【】号民事判决：

（一）安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局土地出让金10443万元及利息4239858元。

（二）安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十二日内支付某县自然资源和规划局滞纳金(以10443万元为基数，自2019年2月24日起按每日1‰计算至实际付清之日止)。

（三）驳回某县自然资源和规划局的其他诉讼请求。

安徽某房地产公司不服一审判决，提起上诉。安徽省高级人民法院于2020年8月4日作出（2020）皖民终【】号民事判决：

（一）维持安徽省蚌埠市中级人民法院(2019)皖03民初【】号民事判决第一项和第三项，即“安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局土地出让金10443万元及利息4239858元”、“驳回某县自然资源和规划局的其他诉讼请求”部分。

（二）变更安徽省蚌埠市中级人民法院(2019)皖03民初【】号民事判决第二项为：安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局滞纳金(以10443万元为基数，自2019年3月18日起按每日1‰计算至实际付清之日止)。

安徽某房地产公司不服，申请再审。

最高人民法院于2021年5月31日作出（2021）最高法民申【】号民事裁定：驳回安徽某房地产开发有限公司的再审申请。

二、土地出让合同违约金法律规定是怎样的

土地出让合同违约金的规定是，事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

一、土地使用权出让合同的基本内容有哪些？

(1)出让合同双方当事人；

(2)出让地块的位置、面积和自然状况；

(3)土地使用权出让年限；

(4)土地使用权出让金、土地使用金价格；

(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；

(6)定金；

(7)出让地块的用途及规划要求；

(8)建设管理要求；

(9)交付出让地块的期限和方式；

(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；

(11)双方其他的权利和义务；

(12)违约责任；

(13)纠纷的解决；

(14)合同的生效条件。

二、土地出让具有哪些法律特征？

1、主体是国家，标的物是国有土地使用权，具有特定性；

2、以土地所有权与土地使用权分离为基础；

3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性；

4、土地使用者行使权利具有有限性。

三、土地出让合同违约金的最新法律规定及案例分析

土地出让合同违约金法律规定：根据中华人民共和国民法典，当事人可以约定违约金或损失赔偿额计算方法。违约金过低可增加，过高可适当减少。迟延履行约定违约金后，仍需履行债务。土地使用权出让合同内容包括双方当事人、地块信息、出让金、用途要求等。土地出让具有特定性、偿付性、期限性和有限性。我国法律未强制规定土地出让合同违约金标准，应按合同约定支付违约金。

法律分析

一、土地出让合同违约金法律规定是怎样的?

《中华人民共和国民法典》

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、土地使用权出让合同的基本内容有哪些?

(1)出让合同双方当事人;

(2)出让地块的位置、面积和自然状况;

(3)土地使用权出让年限;

(4)土地使用权出让金、土地使用金价格;

(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;

(6)定金;

(7)出让地块的用途及规划要求;

(8)建设管理要求;

(9)交付出让地块的期限和方式;

(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件;

(11)双方其他的权利和义务;

(12)违约责任;

(13)纠纷的解决;

(14)合同的生效条件。

三、土地出让具有哪些法律特征?

1、主体是国家,标的物是国有土地使用权,具有特定性;

2、以土地所有权与土地使用权分离为基础;

3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性;

4、土地使用者行使权利具有有限性。

由此可见，在我国法律制度中也没有强行规定土地出让合同的违约金标准，事实上，土地出让价格本身就不是固定的，所以违约行为可能会产生的损失自然也不能一概而论。签完土地出让合同后，出让方或者受让方违约的，通常应该按照合同约定付违约金。

结语

土地出让合同的违约金规定根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于实际损失，法院可根据请求增加；如果违约金过高，法院可适当减少。违约方支付违约金后，仍需履行债务。土地使用权出让合同的基本内容包括双方当事人、地块信息、出让金、使用期限、用途规划等。土地出让具有国家主体、土地使用权分离、有偿有期限、有限行使权利等法律特征。根据我国法律制度，土地出让合同的违约金标准没有强制规定，应按合同约定付违约金。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。