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判令农村宅基地买卖合同无效后如何继续履行,农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-25 08:34:36
作者：
圣运律师
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判令农村宅基地买卖合同无效后如何继续履行，人民法院判处宅基地买卖合同无效的，宅基地买卖合同自始始终无效，不具有法律效力，所以不能继续履行合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事

判令农村宅基地买卖合同无效后如何继续履行,农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、判令农村宅基地买卖合同无效后如何继续履行

人民法院判处宅基地买卖合同无效的，宅基地买卖合同自始始终无效，不具有法律效力，所以不能继续履行合同。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

一、宅基地买卖的条件

首先，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件，缺一不可：

1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；

2、同一集体经济组织内部成员转让；

3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

4、转让行为征得集体组织同意；

5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

其次，宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，会被认定为无效：

1、城镇居民购买；

2、法人或其他组织购买；

3、转让人未经集体组织批准；

4、向集体组织成员以外的人转让；

5、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

因此，只有符合以上条件，宅基地才可以进行转让，如果在转让宅基地时发生纠纷，可以根据以下方法解决：

1、协商解决

公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。

2、行政解决

个人之间，个人与单位之间关于侵犯土地的所有权或者使用权争议，可以向乡级人民政府或者县级以上人民政府反映处理。

3、司法解决

公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，可以先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。

二、什么情况下农村宅基地买卖合同无效

法律分析：买农村自建房签的协议无效情形有：

(一)产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

(二)主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效

。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

(三)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四)

非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

法律依据：《土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的；

由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

三、农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过借的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。目前，农村房屋买卖合同纠纷诉至法院的，大多数是售房者因土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，作为原告主张合同无效，要求返还房屋。如果法院支持了他们的诉讼请求，无疑在无形中助长了故意毁约行为的发生。

1、对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。

2、对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋

，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理，即也可以不返还房屋。

3、对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理我法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。

(1)农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人(包括宅基地所有权人)的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生的法律效力，弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件;如果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件，根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，其返还房屋的诉请当然得不到法院的支持。同亲道理，村集体经济组织因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，所以只有村集体经济组织才有权以农村房屋买卖合同无效为由，请求法院判令买受人返还房屋。

(2)按所有权原理，村集体经济组织(主要指村委)因收回宅基地使用权而取得房屋所有权，应给予原房屋所有权人(即出卖人)相应的补偿款。补偿款的数额可以是无效合同中约定的房款数额，也可以是评估机构出具的房屋评估价格。“补偿额=无效合同中房款额”的依据是，即然出卖人以该房款额将房出售，说明其认同该款额为房屋的价值;“补偿额=房屋评估价格”的依据，无效合同中房款额对村委无约束力，村委可按评估机构出具的房屋评估价格支付补偿款，村委会如从出卖人处收回房屋，应向原房屋所有人支付补偿款;村委如从买受人处收回房屋，买受人支付的房屋可视为替村委垫付的补偿款。因为村委如允许买受人继续居住，双方事实上形成了新的法律关系—房屋租赁关系。买受人为村委垫付的补偿款(对村委的债权)与应向村委承担租金(对村委的债务)可相互抵销。

(3)买受人因无效合同未取得房屋的所有权，其损失可根据过错责任向出卖人主张赔偿。

4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。《土地管理法》第48条规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿;征用其他土地(耕地外的土地，应包括宅基地)的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地合法权益。

据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地的使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需再给予买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利益是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁对象，并且也只认可按出卖人的身份及其家庭人员的情况而给予其补偿安置待遇，而不会按违法占地的买受人的情况给予补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者

诉讼不再是无效房屋买卖的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理;

(1)无效房屋买卖合同中房屋可视两只折价转让地买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利;同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非法收益，在拆迁时于买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。因此，对作为房屋征地拆迁中价值转换形式的补偿安置利益，买受人应当享有一定的权利。一是房屋作价款(一般是房屋重置价结合房屋成新情况)应当归买受人所有;二是带有出卖人身份性质的安置利益，政府及相关用地部门一般会确认归于出卖人，则出卖人应当以其中一部分作为对买受人因无效合同所致安居利益损失的赔偿。在审理过程中应当综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同元首的过错情况，出卖人家庭成员拆迁受益情况以及买受人现实的居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。

(2)根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益

经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给买受人适当的居住利益损失的赔偿。

(3)对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当尊重政府部门的处理民协调，并尊重房屋买卖双方的协议。

农村宅基地房屋买卖合同无效可以向人民法院提起诉讼，法院会根据买卖合同是否实际履行来根据情况判决，同时也会考虑双方的意见。当村集体组织收回宅基地所有权时要根据规定给予原房屋所有权人相应的补偿，农村宅基地房屋买卖经常会因为房屋涨价等产生纠纷，在产生纠纷时法院会运用法律来避免当事人利益失衡。

一、承担违约责任计算的其他规定

1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。