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当下农村中有哪些问题，宅基地转让由该遵循哪些原则,农村宅基地流转的规定是什么:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-25 06:18:14
作者：
圣运律师
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当下农村中有哪些问题，宅基地转让由该遵循哪些原则，一、当下农村宅基地转让中有哪些问题（一）买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自

当下农村中有哪些问题，宅基地转让由该遵循哪些原则,农村宅基地流转的规定是什么:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、当下农村中有哪些问题，宅基地转让由该遵循哪些原则

一、当下农村宅基地转让中有哪些问题

（一）买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。

（二）房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。巨大的经济利益当前，一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致纠纷时有发生。

（三）城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。受我国传统思想的影响，很多在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产，以便老来“叶落归根”。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。

二、农村宅基地转让应该遵循哪些原则

（一）履行相关审批手续《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。

（二）受让人主体资格应受限制宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

（三）转让后原则上仍遵循“一户一宅”《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。

二、农村宅基地转让要注意哪些问题

法律分析：第一、农村宅基地的转让对象必须是同一个集体经济组织内的成员，才可以相互转让，卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。毕竟这样宅基地无论怎样，还是在集体经济组织内，集体财产内部转让不会影响整体利益。第二、宅基地转让发生时必须先向村集体申报，获得村集体批准才行。因为宅基地的产权是属于村集体的，村集体有监管的必要，转让宅基地村集体当然必须要同意才行。第三、宅基地转让的受让人必须退没有住宅和宅基地，并且是满足宅基地使用权和分配条件的人。宅基地转让后只能用来建房居住，不能用来干其他的事。笫四、宅基地转让人本身必须拥有两处以上建有住宅的宅基地。也就是说转让人必须首先确保自己转让了宅基地之后自己还有使用的宅基地，自己还留有住的房子。而且宅基地转让后，不可以再申请宅基地了。第五、宅基地转让不能单单转让宅基地使用权，必须还要包括宅基地上的住宅一并转让。这一点是为了和宅基地的用途挂钩。同时也确立了宅基地转让双方的权属。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施以并处罚款直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款成犯罪的，依法追究刑事责任。