拆迁律师

拆迁安置涉及群众重大财产权益，政府部门作为协议一方主体，不仅负有依约履行补偿安置义务的合同责任，更肩负着维护行政公信力、保障公民合法权益的法定职责。政府部门需按照安置协议如约补偿，若不按协议办了，总得拿出靠谱的理由和证据，若拿不出有效证据，说不出不履行的正当原因，都得照着协议来，该给的安置、该补的钱，一样都不能少，得让被拆迁人的权益有实实在在的保障。

本期律师普法专栏，圣运律师结合代理的诸多真实案例，为大家深入解读拆迁安置协议履行中的法律要点。

“当年明明已经调查认定过，安置补偿协议也签好了，现在房子拆了，却突然说我的房子是违建，连剩下的补偿都不给了，这算怎么回事？”天津张先生等人手持当年签署的安置协议和律师咨询，寻求法律帮助。

据了解，张先生等人是天津市某地的村民，在本村拥有合法使用的宅基地并建有房屋，2018年和街道办事处签署了安置协议书后，拿到了两套安置房，但剩余两套安置房一直没有落实。

直到 2024 年 4 月，张先生等人没等到承诺的剩余安置房，反而收到了街道办事处作出的《关于部分解除 <安置协议书> 的决定》。该决定单方面解除了双方协议中 “置换剩余两套安置房” 的条款，同时拒绝承担因延迟交付产生的违约责任。街道办事处给出的理由是：张先生 19 年前建设的房屋未办理相关审批手续，属于违法建筑，不符合《补偿安置细则》中 “置换房屋” 的条件。

对此，办案律师表示，当地拆迁办单方解除安置补偿这一行为于法无据，实则为促进征收进程的欺骗手段。政府开展征收工作当中，为了促进拆迁进度，迫使被征收人同意搬迁先行采取“欺骗性”的方法欺骗被征收人签订安置协议，然后又采取拒不履行安置协议的方式侵犯被征收人已享有的安置待遇。此类行为严重违背行政诚信原则。

随后，律师协助张先生等人搜集关键证据材料，并依法提起行政诉讼。目前该案已取得重大进展：诉讼过程中，被告街道办事处因 “自知理亏”，通过内部监督程序自行撤销了《关于部分解除 < 安置协议书 > 的决定》；法院最终采纳了律师的代理意见，支持了张先生等人的诉讼请求，判决确认街道办事处此前作出的 “部分解除协议决定” 违法。

律师表示，街道办作出的《关于部分解除<安置协议书>的决定》属于行政机关单方行使变更、解除行政协议的行政优益权，而行政优益权作为行政机关享有的较行政相对人优先的权利，在行使时必须严格遵守法定情形和正当程序原则。

具体到本案，街道办事处 “部分解除协议” 的核心依据是 “认定涉案房屋为违法建筑，不符合安置换房条件”。但从法律规定来看，“违法建筑的认定与查处” 有明确的主体分工和程序要求：

1、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，乡镇人民政府有权对辖区内违反城乡规划的建筑物进行查处；

2、对于农用地上的违法建设，需先区分情形：

若属于 “农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅”，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条，由县级以上人民政府农业农村主管部门负责查处；

若属于 “未经批准或采取欺骗手段骗取批准、非法占用农用地（非住宅用途）”，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，由县级以上人民政府自然资源主管部门负责查处。

简言之，认定涉案房屋是否为违法建筑，首先需明确土地利用总体规划中的土地用途（是农用地、建设用地还是未利用地），再根据用途确定具有法定查处职权的行政机关。

但在本案中，街道办事处既无法证明自己具备 “认定涉案房屋为违法建筑” 的法定职权，也不能提供有效证据支撑 “房屋属违建” 的主张 —— 因此，其单方解除协议的行为缺乏法律依据，应当按照原《安置协议书》的约定继续履行义务。

此外，圣运律师特别强调：农村集体土地上的房屋，普遍存在 “仅部分具备建设手续，甚至完全缺乏建设手续” 的情况，这是由农村发展阶段、行政管理实际等客观因素导致的，并非农村居民自身过错；相反，这种管理现状在很大程度上与行政机关的监管职责履行不到位有关。因此，在拆迁安置补偿中，若简单以 “无手续” 为由 “一刀切” 认定房屋为违建、拒绝补偿，既违反法律规定，也违背公平正义原则。

除天津案例外，办案律师还代理过一起贵州遵义的补偿纠纷案件，与本案有相似的 “行政机关事后反悔” 情节。

该案中，拆迁方在完成补偿安置 8 年后，突然作出《重复补偿并责令返还补偿款决定书》，要求委托人（被征收人）返还 “重复发放的补偿款”。但在案件办理过程中，拆迁方仅主张 “款项为重复补偿”，却无法提供征地补偿标准、补偿项目清单等关键依据 —— 既说清不补偿款的计算标准，也无法证明 “重复补偿” 的具体事实，导致 “重复补偿” 的主张缺乏证据支撑。

最终，法院支持了律师的代理意见，判决撤销拆迁方作出的 “责令返还补偿款决定”，核心裁判理由包括以下几点：

第一，证据不足：拆迁方未能提供有效证据证明 “补偿款存在重复发放”，其主张缺乏事实依据；

第二，责任归属明确：即使补偿确实存在误差，责任也不应归咎于被征收人 —— 该误差系拆迁方工作人员失误导致，属于行政机关内部管理问题，现有证据无法证明被征收人存在 “故意骗取补偿” 或 “明知重复仍领取” 的主观过错；

第三，信赖利益需保护：被征收人作为 “善意行政相对人”，对行政机关作出的补偿决定享有信赖利益。拆迁方在补偿款发放 8 年后，仅以 “内部失误” 为由要求追回款项，既违背行政协议制度 “保障相对人权益、维护行政诚信” 的初衷，也会破坏社会公众对国家机关的信任，因此不能通过行使行政优益权单方变更协议；

第四，程序违法：行政机关作出可能影响相对人合法权益的决定（如要求返还大额补偿款）时，应当在作出决定前向相对人告知事实、说明理由，并听取其陈述和申辩；对于大额款项返还，还需告知相对人享有要求听证的权利。但本案中，拆迁方未履行上述程序，直接作出决定，违反正当程序原则。