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密云小产权房拆迁补偿，记者发现：部分小产权房楼盘明停暗售:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-11 19:58:17
作者：
圣运律师
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密云小产权房拆迁补偿,四环内商品房动辄上万小产权房叫停兜着圈子卖,本版撰文本报记者楚贵峰的价格多为2500元-4000元平方米之间，仅为四环内动辄上万元每平方米的商品房价格的25%-30%，价格低廉，非常诱人。6月25日，市国土资源

密云小产权房拆迁补偿，记者发现：部分小产权房楼盘明停暗售:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、密云小产权房拆迁补偿,四环内商品房动辄上万小产权房叫停兜着圈子卖

本版撰文/本报记者楚贵峰的价格多为2500元-4000元/平方米之间，仅为四环内动辄上万元每平方米的商品房价格的25%-30%，价格低廉，非常诱人。6月25日，市国土资源局局长安家盛表示，北京将在全市范围内调查所谓乡产权、小产权等违规土地开发建设，违规开发的小产权、乡产权房一律停建停售。有分析认为，由于目前的商品房房价过高，迫使购房者把目光转移到手续不全、但价格低廉的小产权房上。购房者对低价房旺盛的需求，也刺激了京郊农村在集体土地上大量开发小产权房牟利。对于小产权房应该如何处置《每日经济新闻》评论员叶檀认为，堵不如疏。现状小产权房价格低卖得火卖得欢，买得更欢似乎成为当下北京小产权房交易的真实写照。尽管建设部、市建委发布购房风险提示指出，乡产权、小产权，均不符合法律规定，不受法律保护。但小产权房的销量却是有增无减，一天能卖出几十套。据链家地产(链家地产博客|链家地产新闻) 统计资料分析，小产权房主要集中在房山、通州、顺义、怀柔、密云等远县，房价多为2500元-4000元/平方米之间，仅为四环内动辄上万元每平方米的商品房价格的25%-30%，价格低廉，非常诱人。据链家地产门头沟、顺义、门店的信息，今年前四个月，以上区域的小产权房成交量起码比去年同期上涨了两成以上，而且是随着价格的高涨而逐步活跃。中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)不动产营销市场研究中心曾对京城400余个在售楼盘进行调研后发现，目前本市在售的小产权项目约占市场总量的18%，大约有70多个。这些小产权项目95%分布在通州、顺义、密云等远县。小产权楼盘大多由村、镇开发，由于省去了大量土地成本和开发税费，因此成本较低，售价仅为同区域普通商品房的40%-60%。相比北京平均万元以上的房价，这些小产权项目以价格低廉吸引了诸多购房者。对于购房风险，购买了小产权房的业主们也很看得开。小产权房通州太玉园 (论坛像册户型)的居民们在论坛中表示会照住不误、总建筑面积230万平方米的大社区，不可能说拆就拆。枪打出头鸟。一小产权项目开发企业说。像太玉园这样建筑面积超大的小产权项目，已经被看作小产权项目出路的晴雨表，因为这么大的项目都没事儿，其他小项目也不会有什么危险。叫停小产权房兜着圈子卖6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京将在全市范围内调查所谓乡产权、小产权等违规土地开发建设，违规开发的小产权、乡产权房一律停建停售。不仅非法介入的开发商要受到制裁，对相关的村集体组织也要进行处理。对于那些已经形成了一定规模的房子，由于涉及的市民较多，具体的处理政策还得进一步研究、细化。6月27日，北京市国土资源局执法大队相关负责人表示，本市18区县正在对违规开发的小产权、乡产权房进行调查摸底。依据《关于对全市占用农村集体土地进行房地产项目建设情况的调查工作方案》，市国土资源局、市农委、市发改委、市监察局、市规委、市建委、市工商局、市法制办、市政府政策研究办公室共9部门进行联合调查。《方案》要求各区县政府要采取必要措施，对违法违规建设的房地产项目确保做到停工停售，并制止滥发广告等违法行为。据介绍，此次调查将涉及2003年以来建成和在建的所有在集体土地上建设的住宅项目。调查完毕后，对小产权、乡产权房的具体处理办法将上报市政府审批。所谓小产权，是指购买在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。用于建设小产权房的属于建设用地，按规定只有村里的农民才能购买，连邻村的人都没资格购买，更别说城里人了。安家盛说。

二、记者发现：部分小产权房楼盘明停暗售

在本市全面叫停乡产权楼盘的时候，本报记者分头对我市分布在东、南、西、北四个不同方位的数十个乡产权楼盘进行了走访和电话访问。走访中记者了解到，通州前段时间曝光率较高的一些乡产权楼盘，要么销售热线已是空号，要么已经售罄。另据透露，近期有10多个乡产权项目来电要求撤下项目在网上的相关信息。但是，近郊的房山和远郊的怀柔，还有不少乡产权房在顶风作案，部分在售楼盘明停暗售，甚至有的已建成楼盘借机涨价。发现1已建成楼盘要借机涨价上周，记者在走访位于房山琉璃河的乡产权楼盘依澜晓镇时，销售中心空无1人。销售小姐告诉记者，今年一月开盘销售的房屋非常畅销，已经售罄，均价在2400元／平方米左右。她指着一座已经竣工的楼盘说，再开盘销售的就是这栋已经竣工的楼盘了，销售人员神秘地说，由于某种原因，该楼盘的开盘时间可能拖后到七八月，而开盘价每平方米有可能上涨100元到200元左右。她热情地招呼记者说，如果看好了位置和楼盘，就留下联系方式，她将在开盘时及时通知记者。记者随后咨询了佑民雅居等同类型乡产权楼盘，销售人员均表示，已经开盘的楼盘都已经销售一空，没有剩余空房。而得知记者有意购买时，销售人员都热情地邀请记者留下联系方式。但对于开盘时价格是否会上扬，售楼人员有的保守地表示无可奉告，有的则表示由于商品房房价涨幅大，乡产房被全面叫停，让已经竣工等待销售的乡产房成了名副其实的限量供应、奇货可居，再度开盘时候，有可能有所上涨。提醒乡产权房不受法律保护建设部新闻发言人提醒，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。因为，目前的也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。所以，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的乡产权、小产权，均不符合法律规定，不受法律保护。发现2部分在售楼盘明停暗售在乡产权房被叫停的第二天，记者以购房者身份者拨打了燕赵庄园的售楼电话，接电话的人告诉记者房子早就不卖了。但是，当记者来到燕赵庄园时，却发现这里有两幢没有盖好的六层小楼，多名工人还在工地上紧张地忙碌着。经记者核实，这两幢小楼确实是燕赵庄园。随后记者又询问了一位工地的人，她告诉记者现在每天都会有人来看房，房子也卖得一直不错。在一位自称是负责该小区的工作人员带领下，记者来到了离小楼不远的售楼处。令记者感到意外的是，该小区的售楼处却大门紧锁，里面空无一人。当记者问到售楼处为何没人时，这位工作人员表示售楼处现在良乡办公，基本上每天都会拉着一批人来看房。随后，记者见到了这位开发商的负责人，当记者表示给售楼处打过电话，售楼处称房子不卖时，这位负责人笑着说：他们以为你是搞调查的，所以说房子不卖了。提醒本市调查违规乡产权市国土局局长安家盛近日透露，在局部调查的基础上，市近日已经开始进行全面调查。对于违规开发的小产权、乡产权房一律停建停售。不仅非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也要进行处理。对于那些已经形成了一定规模的房子，由于涉及的市民较多，具体的处理政策还得进一步研究、细化。发现3乡产权也打投资牌上周，记者来到了位于房山的观景溪缘别墅项目现场。在售楼中心，记者仅看到一位自称是负责人的男士。而在记者停留的半个小时内，没有一人前来咨询。该负责人告诉记者，有不少人买这里的别墅就是为了度周末，平时根本不会来。乡产权也可以买卖，只不过不能贷款而已。等过几年不想要了，价格也涨上去了，一转手少则几万、多的没准能挣个十几万呢。

三、小产权楼是怎么样

小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？

1、不能贷款不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。

2、易出问题维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

一、小产权房屋有什么特征

小产权房屋建房的土地是农村集体的土地，有村级集体土地或者村民小组的土地，其中有农民的宅基地，有未转为建设用地的耕地、荒地、甚至其中还有基本农田：这种建房用地未经过县级人民政府国土部门批准出让，不能取得土地使用证，是现行法律明文禁止的行为。

小产权房屋建房未经县级规划部门审批，未报房地产行政主管部门办理登记手续的，不能取得国家承认的房屋所有权证。

小产权房屋以乡镇的政府或某机构的名义印制并盖章的小产权证，发给购房户作为房产证明，在某乡镇内承认，但不具有法律效力，不受国家法律保护。

二、小产权房能买卖吗

首先应当明确小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。

非法的不能购买，那合法的是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

四、关于小产权房的一系列问题

公证的基础是要合法，所谓小产权是国家不认可的，更不能上市交易的，公证处当然不能做这种公证;但可赠与或。

国家相关法律、法规和政府文件上并没有“小产权房”、“乡产权房”的提法，更没有对其下过定义。以往所说的“小产权”主要针对的是国有企事业单位自建房，在国有单位里，土地是无偿划拨的，土地由国有单位全体职工共同使用。职工购买这种条件下建设的住房，房屋由职工个人所有，但无法获得个人土地使用权证，这就是小产权。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》指出，城镇居民在农村购置、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。更多关于小产权房最新政策的内容，下面介绍：

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

根据我国的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

购房者最好不要去买小产权房，因为办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。再有，遇到纠纷不受法律保护。小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。

一、小产权房有房产证吗

小产权房是指开发商没有买断房屋所使用的土地，他们一般是采用租用土地的方式，或者是集体土地性质的;要想又房产证就必须有土地要注明在自己的名下，以上的方式显然不可能。又由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，所以，这种小产权式没有房产证的。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

二、小产权房可以过户吗

首先，我们需要明确小产权房只要依法办理了相关审批手续，那么小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，只是因为销售环节存在的一些问题和现行发生冲突，才让人误以为是非法建筑。

既然小产权房是合法的，那么小产权房是否可以购买和过户呢小产权房是可以过户的，不过是有限制条件的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或者销售的对象是有限制的，即可以过户，不过过户的对象仅仅限于集体内部成员。上文所说的限制条件即是限制转让的对象，为本集体内部成员，而不能向非本集体成员转让。

五、北京小产权楼盘销售活跃市建委提醒勿购买小产权房

市建委昨日发出风险提示称，使用权、乡产权、小产权房无产权保障

北京市建委昨日发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为使用权、乡产权、小产权的房屋。北京市建委相关人士表示，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

小产权等房不能办理产权过户手续

3月12日，市建委下属官方网站挂出标题为关于购房有关问题的风险提示，该提示称针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为使用权、乡产权、小产权的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

据了解，市建委曾做过无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋调查，这次下发购房提示与其所做的市场调查有一定关系。市建委有关负责人表示，购买房屋前一定要验看该房产的合法证件。期房应验看开发企业的《商品房预售许可证》；现房验看该房产的《房屋所有权证》。消费者可登录北京市房地产交易管理网查询合法项目的相关信息。市建委有关负责人强调。

小产权楼盘销售活跃

记者从有关方面了解到，在目前北京房地产市场上，一些打着小产权、使用权旗号的小产权楼盘销售活跃，记者在网上搜索到近20个在售的小产权住宅。这些小产权楼盘主要集中在通州、怀柔、房山、密云等区域，共同点是销售价格极低，一般在3000元/平米左右，如位于通州区张家湾镇的小产权楼盘欣桥家园均价为3300元/平方米、同样位于通州张家湾镇的祥和乐园均价仅为2860元/平米。

由于这些小产权住宅售价偏低，吸引了大量购买人群，位于通州的云景豪庭一期已全部售完，现在开始销售二期。

购买乡产权住宅不受法律保护

北京仁合律师事务所资深律师孟x生表示，根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住；二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以相对于普通商品房产权而言，乡产权房屋如果仅从法律层面上来看，交易受到限制，是不能买卖的，而且购买类似的住宅后，是不受到保护的。