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卖房拆迁补偿方案，房屋买卖还未过户，被征收后征收补偿应该怎么分配:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2024-11-05 09:01:26
作者：
圣运律师
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卖房拆迁补偿方案,房屋买卖未过户，被征收时，拆迁补偿款应当这样分配,1 买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。2 当房屋被征收时

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一、卖房拆迁补偿方案,房屋买卖未过户，被征收时，拆迁补偿款应当这样分配

1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。2.当房屋被征收时，卖房人作为登记的房屋所有权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有效，但其在该协议中享有的权利为其出卖给买房人的房屋及土地使用权的对价。在此情况下，买房人可选择解除房屋买卖合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。(实践中，征收部门可直接与实际买受人签订征收补偿协议。)3.在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该补偿款的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分配作出裁判。【裁判文书】中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再407号再审申请人(一审原告、二审被上诉人):秦宗孝，男，1965年生，土家族，住重庆市江北区。被申请人(一审被告、二审上诉人):孙建国，男，1962年出生，汉族，住重庆市九龙坡区。一审第三人:张宗勤，男，1964年生，汉族，住重庆市南川区。......一审法院认定事实:2008年6月3日，秦宗孝与孙建国签订《房屋买卖合同》。该合同约定:一、出售房屋及土地的位置、面积及产权状况:该房屋及土地位于南川区XX街道办事处X号。国有土地使用权面积18097m2，房屋产权面积为12900m2左右(具体以房屋产权证登记面积为准，房屋产权证号为渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共计23本)。该房属于孙建国与张宗勤共有产权，共有产权人张宗勤放弃优先购买权，并同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝。二、出售房屋的售价及支付办法。孙建国出售给秦宗孝的房屋及土地不包括在此范围内的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，仅指房屋和土地，但电力设施及设备及其户口的一半属转让的范围，其转让价款为:525万元(大写:伍佰贰拾伍万元整)。转让的上述财产除办公楼及屠宰车间最迟在2009年9月30日前交付给秦宗孝外，其余财产最迟应于2009年6月30日前交付给秦宗孝。三、双方的权利和义务:1、孙建国应保证出售给秦宗孝的共有产权部分无权属争议(因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议)。2、......3、......4、房屋产权过户登记(变更登记)的办理:由孙建国协助秦宗孝进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦宗孝承担(包括应由孙建国承担的部分)。房屋转让个人所得税及孙建国原有的欠税欠款与秦宗孝无关，由孙建国自行支付。第三人张宗勤在上述合同上签字表示同意。合同签订后，秦宗孝履行了付款义务，孙建国履行了合同中约定的房屋、土地以及23份房屋产权证的交付义务。2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订了《协议书》，约定:1、孙建国已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的位于南川区XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。2、原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归第三人张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时XX、张宗勤共同所有，各占50%。4、孙建国与三张食品有限公司以及时XX、张宗勤之间已无任何矛盾和纠纷，一切债权债务关系已经消灭，孙建国与张宗勤、时XX以及三张食品有限公司之间的债权债务纠纷与秦宗孝无关。孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务。5、孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交、出售房屋、土地的合同义务已履行。6、从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人张宗勤共同所有各占50%。由于该地段属于西城片区危旧房拆迁改造范围，秦宗孝、孙建国至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。2012年9月28日，孙建国向秦宗孝出具了一份《委托书》，委托秦宗孝处理关于南川区XX号食品公司肉联厂拆迁的一切问题。2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年5月18日，南川区城西片区危旧房改造项目开发指挥部向秦宗孝与第三人张宗勤发出了《关于原食品公司房屋征收工作联系的函》，确认经秦宗孝方有关人员和指挥部现场实际勘察，X号、XX号房屋有证面积为12927.22m2(共23个房屋产权证)，无证面积为5800.44m2。2015年11月30日，孙建国向南川区西城片区危旧房改造开发指挥部出具了一份《申请书》，声明2012年9月28日出具给秦宗孝的委托书及其委托事项从即日起终止委托授权内容，秦宗孝由此取得的代理权限依法终止。2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、第三人张宗勤签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，载明:一、孙建国、张宗勤被征收房屋坐落于南川区XX街道X、XX号、土地使用证为南川国用(XX)字第XXX号，房屋所有权证23本，房屋产权人为孙建国、张宗勤共有，......土地使用面积为18097平方米，房屋建筑面积12927.22平方米，无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付孙建国、张宗勤房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点有:一、孙建国和第三人张宗勤与重庆市南川区人民政府所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书有证部分房屋面积征收补偿款的归属问题。二、上述征收补偿协议书中无证部分房屋面积的征收补偿款的归属问题。三、上述补偿协议书中生产设备以及附属设施设备征收补偿款的归属。针对第一个争议焦点，秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦宗孝支付了约定的购房款，孙建国交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦宗孝虽然与孙建国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙建国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦宗孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦宗孝已无法取得所购房屋的产权。孙建国作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张宗勤一起与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。秦宗孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙建国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有，各占50%的份额，孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。针对焦点二，重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2016年2月4日与孙建国、第三人张宗勤签订的《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，确定了位于南川区XX街道X、XX号的房屋补偿总面积15896.06平方米，房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿等各类补偿款共计75564003.5元。因上述补偿款包括有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。秦宗孝主张其应享有上述补偿款总额75564003.5元的50%。孙建国主张无证部分房屋面积补偿费应由其享有，其理由是无证部分面积是孙建国在2005年9月20日前添附的部分，且根据双方《房屋买卖合同》的约定，转让的内容只限于房屋和土地。第三人张宗勤认为秦宗孝无权享有设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。一审法院认为，虽然秦宗孝与孙建国2008年6月所签订的《房屋买卖合同》约定转让的范围只限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中第四条明确约定了孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务，从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。从上述内容看，孙建国转让给秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉联厂的所有已存在的不动产和固定构筑物(即无证部分面积)50%的份额;且从合同的实际履行看，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以来，再未对南川区XX街道X、XX号南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有使用或者管理维护，涉案房屋一直系秦宗孝与第三人共同占有和使用。故一审法院结合上述合同条款以及履行情况，综合认定各方的真实意思表示是:孙建国向秦宗孝转让位于南川区XX街道X、XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋(包括固定构筑物等)中孙建国所有的部分，即50%的份额;以及电力设施及设备和户口的一半产权。其中所涉无证部分房屋及构筑物，在双方签订房屋买卖合同时即已存在并具有相应的财产价值，且经拆迁主管单位认可并给予按实有面积一半计算的补偿款。孙建国抗辩认为无证部分房屋属于违章建筑，无事实和法律依据。结合上述分析，该无证部分面积虽未在房屋买卖合同中标明，亦应系包含在所转让的50%的份额中，故本案拆迁协议所指向的无证房屋经认定后的房屋补偿费用亦应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有。孙建国提出的其应当享有无证面积部分补偿款的抗辩主张，与事实不符，一审法院不予采纳。针对焦点三，至于生产设备以及其他附属设施设备补偿款的归属问题。《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书(国有土地上房屋征收补偿费结算表)》中明确载明设施设备主要包括冻库补偿189783元、原食品公司肉联厂设施设备残值补偿10万元、三张食品有限公司等设施设备、装饰装修及其他附属补偿17084105元。而秦宗孝与孙建国签订的《房屋买卖合同》以及秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中明确载明，孙建国向秦宗孝转让的范围不包括三张食品有限公司以及原南川区肉联厂的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，故秦宗孝主张对上述补偿款享有权利，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。如秦宗孝认为该部分补偿款中包含了电力设施及设备和户口的补偿，或者认为其在孙建国向其交付房屋后，与第三人张宗勤共同对上述设施进行了新的添附和管理，其应享有部分权益，则可与第三人张宗勤另行协商分配。该部分事实的认定与争议属于秦宗孝与第三人张宗勤之间的争议，不属于本案的秦宗孝与孙建国的争议范围，本案不予处理。综上，本案拆迁补偿协议所列的费用结算清单上有证房屋补偿费47764166.18元中包含了冻库补偿款10万元以及原食品公司肉联厂设施设备残值189783元，而该两部分设施设备补偿款不应由秦宗孝享有，故本案现可以认定的秦宗孝与第三人张宗勤共有的部分是:有证房屋补偿费47764166.18元-100000元-189783元=47474383.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，共计58180115.5元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第九十四条之规定，一审判决:一、秦宗孝与第三人张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号18097平方米土地使用权、15896.06平方米房屋以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关征收补偿费用58180115.5元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%。二、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。案件受理费230710元，由秦宗孝负担43435元，由孙建国负担187275元。孙建国不服一审判决，上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回秦宗孝关于无证部分房屋补偿费的诉讼请求或者发回重审;2.本案诉讼费用由秦宗孝承担。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，本案的争议焦点为:《补偿协议书》中确定的相关补偿费用归谁所有。首先，孙建国、秦宗孝签订的《房屋买卖合同》虽约定双方转让标的为23本房屋产权证所涉及的房屋和土地使用权，但从该《房屋买卖合同》关于“张宗勤同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝”之约定来看，孙建国转让给秦宗孝的是其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归孙建国所有的部分。同时，孙建国、秦宗孝、张宗勤及时XX于2009年7月2日签订的《协议书》亦明确约定原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品有限公司中不需享有任何权利和承担任何义务。此外，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未对南川区西城街道西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有、使用或者管理维护，案涉房屋一直由秦宗孝、张宗勤共同占有和使用，相应的租金亦由秦宗孝、张宗勤所收取。以上事实亦可说明孙建国已将其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归其所有的部分全部转让给秦宗孝。现孙建国上诉主张其未转让无证部分房屋，与事实不符，其该项上诉理由不成立。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，孙建国与秦宗孝签订《房屋买卖合同》后，并未办理房地产产权转移登记手续，故秦宗孝尚未取得案涉房地产的房屋所有权和土地使用权，其与孙建国之间仅系房屋买卖合同关系。在重庆市南川区人民政府决定对案涉房地产进行征收后，虽由南川区土房局与孙建国、张宗勤通过签订《补偿协议书》的形式就案涉房地产的补偿费用予以确定，但并不因此而改变案涉房地产的权属。因此，秦宗孝在本案中提起确认之诉，要求确认相关征收补偿费用中的50%归其所有不当。但由于在本案中，孙建国未针对有证部分房屋的补偿费提起上诉，亦对此未预交上诉费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，有证部分房屋补偿费不属于二审法院的审理范围。同时，一审判决确认有证部分房屋补偿费归秦宗孝所有，并不影响双方之间的实体权利义务关系，为减轻当事人之间的讼累，促进纠纷及时解决，二审法院对该部分判决内容予以维持。最后，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。在本案中，秦宗孝并未举示无证部分房屋已取得建设工程规划许可证或者无证部分房屋不需要办理建设工程规划许可证的证据，该部分房屋应认定为违法建筑。孙建国虽已将该部分房屋出售给秦宗孝，但对该部分房屋是否应当补偿、应当如何补偿属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受案范围。因此，一审判决通过司法确认的方式确认该部分房屋的补偿费用归秦宗孝所有不当，其该项起诉应当予以裁定驳回，相应的案件受理费亦不应收取。二审法院对此在判决中直接予以处理，不另行制作民事裁定书。对于该部分补偿费用，秦宗孝可另觅途径解决。二审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销重庆市第三中级人民法院(2016)渝03民初14号民事判决;二、秦宗孝、张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号有证部分房屋、土地使用权的相关征收补偿费用47474383.18元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%;三、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。一审案件受理费203946元，由秦宗孝负担75813元，由孙建国负担128133元。孙建国预交的二审案件受理费49270元，予以退还。本判决为终审判决。本院再审认定事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，根据各方当事人的再审请求、理由以及答辩、陈述意见，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。关于利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决的问题。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及到违法建筑确权并以此驳回秦宗孝就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。孙建国、秦宗孝均认可双方签订的《房屋买卖合同》，双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。2009年7月2日，孙建国、秦宗孝与第三人张宗勤、案外人时XX四方签订的《协议书》约定，孙建国于2008年6月3日将原南川市食品公司肉联厂资产的全部土地和房屋中其所有的份额转让给秦宗孝，该厂资产中的房屋、土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孙建国就该厂资产不再享有任何权利和承担任何义务，秦宗孝和张宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙建国转让的原南川市食品公司肉联厂资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙建国自2009年向秦宗孝交付后，再未对涉案南川市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙建国与秦宗孝之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦宗孝自2009年起已经与第三人张宗勤实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。综上，秦宗孝再审所提出的判令无证房产的征收补偿费用归其与第三人张宗勤共同享有，秦宗孝享有该款项的50%的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销重庆市高级人民法院(2016)渝民终596号民事判决;二、维持重庆市第三中级人民法院(2016)渝03民初14号民事判决。一审案件受理费230710元，按一审判决执行;二审案件受理费49270元，由孙建国负担。本判决为终审判决。审判长李延忱审判员李晓云审判员王丹二_一七年十二月二十八日

二、房屋买卖还未过户，被征收后征收补偿应该怎么分配

房屋的买卖交易是市场上很重要的买卖行为，其牵涉着公民个人巨大财产的转移。

因此，在房屋的买卖交易上发生的纠纷也非常之多。

再加上城镇化的征收拆迁，房屋买卖交易更显得复杂繁琐，尤其是买卖被征收拆迁的房屋。

如若处理不好，则会侵害几方的公民利益。

今天，北京在明律师事务所拆迁律师来给您讲讲，在实践当中，很多被拆迁人较为关注的一个问题，即：房屋买卖交易完成，但还未过户。

此时如遇到征收拆迁，这个房屋的拆迁补偿款是该给卖家呢？还是给买家？

在拆迁实践中，经常遇到这样一种情况：卖家与买家本已达成了房屋买卖合意，且买家支付了定金或是房屋的全部的价款，但由于各种原因可能还未来得及办理房屋的过户登记。

这时候遇到房屋拆迁了，房屋的拆迁补偿比原来该房屋的交易的价格，翻了数倍。

面对巨额利益，卖家和买家都会以自己享有房屋拆迁的补偿主体资格而争抢征收拆迁补偿款。

那此时房屋征收拆迁补偿款到底该给谁呢？

根据《民法典》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

该规定的意思是说：房屋买卖如果没有办理房屋的过户登记，即使买家付了钱，该房屋的所有权人还是卖家。

卖家还能对房屋实施一切权利。

而此时对于交了钱的买家来说，卖家只是欠债的人，买家有权根据买卖合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户登记。

而根据《征收条例》第4条规定，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。

综上：如果房屋买卖仅完成了交易行为，而没有办理房屋的过户登记，房屋的征收补偿款项是应该给付给原卖家(即房屋所有人)的。

而此时对于买家的损失，买家可通过提起违约等赔偿诉讼，承担违约赔偿责任。

从这个意义上来说，如果房屋买卖不及时办理过户登记，买家的风险是比较大的。

同时，买家支付了购房款既未获得交易房屋的产权，也未获得房屋征收补偿，虽然其可以通过合同向出卖人主张违约赔偿，但却无形中加剧了社会矛盾的产生，对社会的和谐稳定非常不利。

所以，房屋买卖，不管是买家，还是卖家，都要积极履行房屋买卖的所有程序，以避免产生不必要的纠纷麻烦。

上述法理仅是框架性的逻辑，不针对个案。

三、房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有

买房后遇到拆迁，不论是否过户拆迁补偿款应归买方所有。我国实行的是不动产登记生效制度，房产过户未经登记，是不发生法律效力的，不能证明自己是合法的产权人，补偿款会支付给房屋所有权证登记的那个人，就是卖房子的人，买房子是另外的关系，拆迁补偿只能双方通过协商解决，协商不成就只能通过民事诉讼的方式解决。如果不办理过户手续，极有可能会无法拿到拆迁补偿，因为从法律角度说，房产证上的名字的人，才是房产所有者，拆迁补偿也归房产证所有人拥有。所以应当及时过户。

一、房屋拆迁补偿款包括的内容有哪些

1、房屋重置费

此项补偿要求被拆迁人必须为房屋的合法所有权人，不得是违章建筑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

但是，拆迁律师提醒大家，违法建筑也分不同况：

（1）对依法应当予以拆除的，进行拆除并不予补偿；

（2）对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，要根据实际情况，应予补偿的则予以补偿。

2、周转补偿费

房屋被拆可能会导致被拆迁人一时无家可归。不论是租房、住在别人家无疑都会产生一些费用。周转补偿费就是针对此种情况，根据当地租房标准，根据被拆迁人家庭人口数量给予相应补偿。

3、其他奖励性费用

一般为促进拆迁工作的顺利进行，拆迁方会根据拆迁项目的实际情况并结合法律法规，设定一定的奖励性补偿。如果被拆迁人积极房屋拆迁配合拆迁工作或自愿做出一些牺牲如搬至郊区居住或不要求重新安置房屋的都可以享受到此项奖励补助。

二、征地拆迁补偿的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、房屋买卖未过户拆迁补偿款归谁

一、房屋买卖未过户拆迁补偿款归谁？1、买卖房后遇到拆迁，不论是否过户拆迁补偿款应归买方所有。我国实行的是不动产登记生效制度，房产过户未经登记，是不发生法律效力的，不能证明自己是合法的产权人，补偿款会支付给房屋所有权证登记的那个人，就是卖房子的人，买房子是另外的关系，拆迁补偿只能双方通过协商解决，协商不成就只能通过民事诉讼的方式解决。2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。二、拆迁补偿款的注意事项？1、售后公房的拆迁属于私房的拆迁范围，不应适用公房拆迁的有关政策。此时的拆迁补偿款能否列入夫妻共同财产的范围，关键是看售后公房是否属于夫妻共同财产；2、主张分割拆迁补偿款的一方要注意收集被拆迁房屋权属取得情况的证据。若被拆迁的房屋是私房，需要收集被拆迁的房屋是夫妻共同财产的证据。若被拆迁的是公房则要收集公房承租权是婚后取得的证据。可以请专业律师搜集证据；3、注意收集拆迁发生地的相关拆迁政策，并据此收集相关证明材料；4、主张分割拆迁补偿款的一方要注意收集被拆迁房屋权属取得情况的证据。若被拆迁的房屋是私房，需要收集被拆迁的房屋是夫妻共同财产的证据。若被拆迁的是公房则要收集公房承租权是婚后取得的证据；5、注意收集拆迁发生地的相关拆迁政策，并据此收集相关证明材料。

五、对于征收已买卖但未过户的房屋补偿款该给谁

法律分析：房屋买卖后未办理过户登记的，如果双方对房屋所有权没有争议的，房屋征收补偿应该归买受人，如果双方有争议的，可以向法院起诉确定房屋所有权，再将征收补偿给判决书规定的所有权人。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

《物权法》第四十二条征收

为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。