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上海高尔夫别墅拆迁补偿，宅基地买卖最新政策试点地区的准则是什么？:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：
2025-02-11 06:44:25
作者：
圣运律师
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上海高尔夫别墅拆迁补偿,宅基地买卖最新政策试点地区的准则是什么,1、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征

上海高尔夫别墅拆迁补偿，宅基地买卖最新政策试点地区的准则是什么？:今日拆迁补偿法律在线咨询

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一、上海高尔夫别墅拆迁补偿,宅基地买卖最新政策试点地区的准则是什么

1、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元！

2、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。

政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值！

3、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

政策解读：

试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税！超过标准、面积过大的宅基地也要征税！对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

二、买农村房屋要注意什么？

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1、不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。

他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

2、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

二、宅基地买卖最新政策试点地区的准则是什么？

1、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

2、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。

3、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

政策解读：

试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，

二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

三、宅基地买卖最新政策

一、宅基地买卖最新政策

（一）农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记：

1、《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记；

2、需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

（二）宅基地购买者的资格有限制：

1、宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制；

2、宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

（三）转让后原则：一户一宅：

《土地管理法》明确规定，宅基地遵守一户一宅的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。

（四）宅基地买卖的注意事项是什么？

1、农村宅基地使用权的概念：

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

2、农村宅基地使用权的转让：

1、从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效；

2、根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分；

3、根据《民法典》，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；

4、所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效；

5、反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提；

6、向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的；

7、理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得；

8、然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《民法典》私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；

9、农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议；

10、在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

二、上海宅基地买卖最新政策法规是什么

农村宅基地上的房屋可以登记为企业住所。在郊野乡村经营一处“世外桃源”，是不少城里人所向往的，然而以往上海农村宅基地上的房屋只能开农家乐，不允许作为企业住所，相关企业因此无法登记注册。上海市工商局昨天对外发布的《上海市企业住所登记管理办法》(以下简称《办法》)却打开了条大口子，规定经利害关系人同意并由村委会出具证明文件，在不改变原有使用性质的前提下，农村宅基地上的房屋可以登记为企业住所。“以前政策限制，只能注册为个体户，后来为给员工交社保，只能跑到附近的开发区再注册一个公司。”崇明聚银庄园度假村总经理沈国兴坦言过去为企业住所的问题“折腾”了好多次，他表示政策放开后，打算把新公司迁回农村宅基地，还打算把自己的小微企业包装上市。上海农村宅基地新政策:解禁的除了农村宅基地上的房屋，还有居民小区里的会所，如果其未曾规划用途，或者要改变规划用途使用的，《办法》规定应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并由业主委员会出具证明文件，就可作为企业住所。这条口子开后，一些居民小区会所经过必要的程序，就能名正言顺地吸引企业注册入驻，以更丰富的经营业态为小区居民服务。上海购买宅基地房子需注意什么?国家规定宅基地房屋不可随意转让，出售的。宅基地房屋只可以转让给本村的村民，而且必须办理相关土地证证件的更名，及移交手续。否则一切买卖无效。因为宅基地不属于个人财产。在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：

第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。

第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。

第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。上海市规定农村宅基地和农村房屋拆迁是分开补偿的，在上海购买宅基地要注意宅基地只能转让给本村的村民，是不可以随意转让和出售的。在进行宅基地买卖时必须要有相关的证件和手续，没有证件和手续的交易是无效的。

三、最新北京一手房买卖政策

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四、上海宅基地买卖政策有什么具体规定

建立土地承包经营权登记簿。县级土地承包管理部门要在现有土地承包档案、权证的基础上，结合经依法确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，依据《农村土地承包经营权证管理办法》建立土地承包经营权登记簿。有条件的地方，农村土地承包管理部门可以根据国土资源部门提供的基本农田有关信息，将基本农田落实到户并标注到土地承包经营权登记簿和证书上。

四、农村宅基地买卖的条件

法律分析：农村宅基地不归个人所有，是不能进行买卖的。农村宅基地经过审批手续，可以在同一经济组织内部转让。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。