新征地程序就是“先拆迁后补偿”警惕征拆程序被倒退10年！,先征地后拆迁房屋:今日拆迁法律话题

时间:2026-02-26 19:57 | 编辑:圣运律师 | 浏览:127

摘要：新征地程序就是“先拆迁后补偿”警惕征拆程序被倒退10年！，事物总是要向前发展的，而不能向后倒退，这是一个基本的哲学认知。然而日前圣运律师在江南地区某市的一起农村集体土地征收项目中却听到了这样的观点——当地街道办、村委会的领导竟然半开玩笑地讲

事物总是要向前发展的，而不能向后倒退，这是一个基本的哲学认知。然而日前圣运律师在江南地区某市的一起农村集体土地征收项目中却听到了这样的观点——当地街道办、村委会的领导竟然半开玩笑地讲“2020年以后新《土地管理法》确立的农村征地程序概括起来就是先拆迁，后补偿”，房都快拆完了补偿安置还没谈呢。那么，拆迁方是基于何种理由说出了如此令人费解的观点呢？征收拆迁的法定程序规范当真发生了“倒退”吗？甚至真的会一下子回到2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前的商业拆迁时代吗？

【“先拆迁，后补偿”，绝不仅仅是开玩笑而已】

自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行以来，“先补偿，后搬迁”的征拆基本顺序早已深入人心。补偿问题不解决，任何人无权强制拆除老百姓的房屋，这是征拆双方在法律规制下早已达成的共识。

然而在近期一些地方新启动的农村征地拆迁项目中，却出现了这样的操作模式：征收方置《土地管理法》第47条明文规定的征地程序于不顾，直接面向村级组织作出所谓的“致全体村民的一封信”，在不制定补偿安置方案，什么程序都不走的情况下一户一户谈，一户一户签。

就这样，抛开法定程序规制束缚的征拆犹如脱缰的野马，短短几天时间就能实现上百户甚至近千户的签约。而拆除房屋、收回土地则是同步开展，这样就实现了“签一户，拆一户”，签得差不多时也拆得差不多了的效果。

然而事实上，征地补偿安置方案都没有，就根本谈不上补偿安置的落地，房却已经拆得差不多了，这大概就是领导口中“先拆迁，后补偿”说辞的现实基础吧。

圣运律师必须郑重指出，这种未遵守任何法定程序就强行启动的征拆行为注定涉嫌严重违法。《土地管理法》第48条明确规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取多种法定方式给予公平、合理的补偿。

请注意，“先补偿后搬迁”，这6个字写得很清楚，征收方怎能仅凭红口白牙就将其篡改为“先拆迁，后补偿”呢！

但是在残酷的现实中，一些地方就是这样操作的，而他们也确实“成功”实现了彻底绕开法定程序规制的最初目标。反正村民都是自愿签订补偿安置协议后配合拆房的，事儿都办完了，程序上不合法你又能耐我何呢？

【“协议搬迁”打头阵，被征收人须谨慎】

圣运律师在上述案件的咨询中深刻感受到，征收拆迁一旦启动，征收方强大的行政资源与村委会、村集体经济组织的强大号召力，使得程序正义变得无足轻重起来。

试问，补偿标准显著偏低——譬如体现在房屋的重置成新价评估价值仅每平米500元，室内装饰装修价值的补偿完全未按照市场价值评估——甚至根本没有个准确数额，老百姓为什么愿意签约搬迁？

显然，有比法律、行政法治更管用的“妖怪”在农村地区存在着，“跟着走”“随大流”的从众心理在乡村地区尤为突出，法治意识淡薄是部分被征地农民的一块硬伤。

有的朋友甚至不无忧虑地指出，这就好像是我们又重新回到了2011年590号令出台之前，《城市房屋拆迁管理条例》那个年代。某开发商带头协商谈判、签约拆房，只有极个别坚守到最后的“钉子户”才有机会收到当地房管部门作出的拆迁行政裁决，你才有机会去提什么行政诉讼。

这种论调无疑令人听后感到后背发凉、直冒冷汗。2011年往前几年的“大拆迁”时代酿成了多少付出血的代价的悲剧？在全面践行依法治国，构建法治国家、法治政府、法治社会的今天，我们又怎能容许曾经的一幕幕情境再度上演？

圣运律师必须强调的是，拆迁行为是对公民合法财产权利的严重影响，关乎到老百姓安身立命的本钱，是不可以完全任由市场、资本去胡作非为的。所谓的“协商谈判”，必须在法律的框架内、监督下进行，否则就注定会形成以大欺小、以强凌弱的糟糕局面。

不错，在上述“先拆迁，后补偿”的逻辑下，被征收人的确是亲手签订了补偿安置协议。但签约真的意味着其内心中对补偿安置条件的认可、满意吗？面对各种逼签、压力，选择沉默、不言语的总是绝大多数，不言语不等于人家心服口服，更不等于你的一番操作就是合法合理的！

回到2020年以后的农村集体土地征收和房屋拆迁中来，大家务必要清醒，《土地管理法》从来没说过什么“先拆迁，后补偿”。严格遵守法定程序操作，确保被征地农民的知情权、参与权和监督权，容不得任何折扣和变通。

新法所做的修改，主要是将签订补偿安置协议这一步的位置向前调整到了征地依法报批前，目的是让每一户村民的意见成为决定征地行为是否获批的关键。

而无论签约的时间提到多靠前，“征地实施行为”只能在征地依法获批，正式的土地征收公告发布后才能进行。对于未签约的“个别户”，征收方还要依法作出征地补偿安置决定或者责令交出土地决定，最终通过申请法院强制执行来实现对被拆迁房屋的拆除。

这个步骤的调整变动，或许可以被概述为“先签约，后报批”，但绝不可被歪曲成“先拆迁，后补偿”。对于被征地农民而言，只要大家对补偿安置不满就不要去“先签约”，那么此时法定的征地程序就会站出来保护我们，为我们的依法救济权利创造法定的空间和机会。

圣运律师最后要强调的是，“协议搬迁”之所以屡试不爽，关键在于被征地农民的心理早已被经验丰富的征收方摸透了。主要的村民代表、村民小组骨干和村里德高望重、一呼百应的主都事先被说服、打点好了，剩余的散兵游勇很难形成合力，极易在几天之内就被分化瓦解于无形。懂得了这些道理和上述再浅显不过的法律原则，被拆迁村民一定要有自我教育的能力，学会依靠法律、信赖法律，敢于争取本就应当属于自己的补偿安置权益，而不必将依法“维权”视为犯上作乱的洪水猛兽。

也只有在大家的共同努力和坚持下，征拆领域过去10多年来所积累的宝贵进步才会得以延续下去，“先补偿，后搬迁”的法律原则也才有可能继续被发扬光大，从而更好的保护处于弱势地位的普通被拆迁群众。（王小明/文）