2024年拆迁领域新动向：拆迁拆违“二合一”，怎么搞出来的,二0二一年拆迁新政策:今日拆迁法律话题
对于这类新出现的“二合一”项目，“认倒霉”是注定的，因为房子大概率是保不住的；另一方面，还是要积极行动起来争取公平、合理的补偿。总之，将自己的损失控制到最低的程度，或许就是此类案件最好的结局了。
对于购房、投资者而言，“投资有风险，入市须谨慎”绝不是一句口号，至少你需要了解清楚自己的房屋或要投资的项目是否离某片保护区、湿地太近了。
2024年上半年以来，一些地区出现了同一项目“一边征收（拆迁）一边拆违”的现象，所涉项目购房业主、投资经营者的利益受到了较大的影响。
一般而言，拆迁和拆违是两种性质截然不同的行政行为，前者是要对合法建筑给予征收补偿，后者则是针对违法建筑给予拆除、没收的处罚、强制措施。
那么，这种频频在咨询中被提及的新情况究竟因何产生呢？当事人又该做出怎样的应对呢？
一言以蔽之，边征收边拆违的现象增多与清理整治违反环境保护法律法规的建设行为存在直接关系。
当拆迁、拆违与“环保”这一牵涉重大公共利益的词语产生交集时，单纯从一个维度看待所发生的矛盾纠纷都是不够客观、全面的。
“环保风暴”所波及的，主要包括涉嫌违建的别墅、楼盘，以及投资者建造的各类企业等经营性场所。对它们的清理整治甚至拆除，必然会造成较大的社会影响。毕竟，这些都属于投资巨大的项目，而非农民自行建造的住宅那么“简朴”。
法律规定：自然保护区、湿地保护区不容侵害。
《自然保护区条例》
第二条
本条例所称自然保护区，是指对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危野生动植物物种的天然集中分布区、有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在的陆地、陆地水体或者海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。
第十八条
自然保护区范围划分为核心区、缓冲区和实验区：
自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第二十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动。
缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植物等活动。
显然，在上述“三区”范围内，搞任何投资建房行为是不被《条例》所允许的。而若自然保护区未进行上述“分区”，则全部依据核心区和缓冲区的规定管理。
《条例》
第三十二条
在自然保护区的核心区和缓冲区内，不得建设任何生产设施。
在自然保护区的实验区内，不得建设污染环境、破坏资源或者景观的生产设施；建设其他项目，其污染物排放不得超过国家和地方规定的污染物排放标准。
在自然保护区的实验区内已经建成的设施，其污染物排放超过国家和地方规定的排放标准的，应当限期治理；造成损害的，必须采取补救措施。
在自然保护区的外围保护地带建设的项目，不得损害自然保护区内的环境质量；已造成损害的，应当限期治理。限期治理决定由法律、法规规定的机关作出，被限期治理的企业事业单位必须按期完成治理任务。
了解了关于自然保护区的行政法规层级规定，我们再来看湿地保护领域。
《湿地保护管理规定》
第二条
本规定所称湿地，是指常年或者季节性积水地带、水域和低潮时水深不超过6米的海域，包括沼泽湿地、湖泊湿地、河流湿地、滨海湿地等自然湿地，以及重点保护野生动物栖息地或者重点保护野生植物原生地等人工湿地。
而一些地方性法规则对湿地的保护有着更为严格细致的规定，譬如《北京市湿地保护条例》就规定：
列入名录的湿地，任何单位和个人未经批准不得擅自开垦、占用或者改变湿地用途。
列入名录的湿地因基础设施建设等特殊原因需要占用的，建设单位应当在办理建设项目规划审批手续前，先报湿地所在地的区、县人民政府；
经湿地所在地的区、县人民政府同意后，向市湿地保护部门提出申请；市湿地保护部门通过论证会、听证会等形式广泛听取专家和公众意见后，对占用湿地申请提出处理意见，提交市湿地保护联席会议研究；
经市湿地保护联席会议研究，不同意占用湿地的，由湿地保护部门书面告知建设单位并说明理由；经市湿地保护联席会议研究确需占用湿地的，由市湿地保护部门报经市人民政府同意后，建设单位方可办理规划审批手续；未经市人民政府同意占用湿地的，规划行政部门不予办理规划审批手续。
也就是说，要合法的占用湿地搞建设，需要经过“报区县级政府同意→市湿地保护部门提出处理意见→市湿地保护联席会议研究→市政府同意”这样的复杂程序环节才能实现。
拆迁、拆违“二合一”是无奈的平衡与妥协？
那么对于已经被占用进行建设活动的自然保护区、湿地而言，上述法规也简单地规定了整治原则：
《湿地保护管理规定》
第二十五条
因保护湿地给湿地所有者或者经营者合法权益造成损失的，应当按照有关规定予以补偿。
《北京市湿地保护条例》
第三十条
按照湿地保护发展规划恢复或者建设湿地，造成农村集体经济组织或者农民合法权益损失的，市或者区、县人民政府依法予以补偿；对农民生产、生活造成影响的，应当作出妥善安排。
《自然保护区条例》
第五条
建设和管理自然保护区，应当妥善处理与当地经济建设和居民生产、生活的关系。
据此，“妥善处理”环境保护与经济建设、居民生活的关系是处理此领域纠纷的基本原则和工作任务。眼下在“两山”理论引领下的大规模环保清理整治行动也同样需要平衡这两方面的关系，不可偏废。
于是，就有了老百姓在咨询中所提及的“边拆迁边拆违”的现象。简言之，对于已建成并实际入住的证件齐全的房屋，一些地方政府会选择通过征收程序来拆除房屋，实现环境治理；对于尚在建设中或建成但未办理任何证件的房屋，则通过拆违程序来高效率地予以拆除。
遭遇这种性质的项目，对于老百姓而言绝非什么好消息，至少你的房屋、投资将无法继续居住、经营下去了，个人的利益将让位于社会公共利益。
好在，大家还有补偿或者赔偿可以争取。在这一过程中，以下几点需要特别注意：
1、这类项目往往迅捷高效，不大可能陷入长期拖延之中。
地方政府在处置此类问题时面临着来自上级的巨大压力，尽早“解套”完成整治任务是其最关心的事情。
故此，广大当事人一定要尽早全面了解所涉项目情况，及时通过政府信息公开申请、查询当地政府网站信息、收集整理公告通知内容等掌握第一手资料，尽早咨询专业律师寻求法律帮助。
2、区分情况有针对性地应对。
若自己的房屋证件齐全，走的是“征程序，那么就依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》的规定来积极参与行使权利；若自己的房屋、投资建设无证被走了拆违程序，则要依据《土地管理法》《城乡规划法》和《行政强制法》的规定来积极行使权利，该复议要及时复议，该诉讼要尽早诉讼。
3、要及时做好守房和取证工作，随时准备应对违法强拆。
4、一旦房屋遭直接拆除，要考虑“确认强拆行为违法+申请行政赔偿”的可行性，不明白的及时问律师，切勿再消极等待或者自力救济下去。
拆迁律师要提示广大当事人的是：对于这类新出现的“二合一”项目，“认倒霉”是注定的，因为房子大概率是保不住的，故此要调整好心态，别想不开，全当自己为环保做了贡献。另一方面，还是要积极行动起来争取公平、合理的补偿，若有证据证明地方政府在审批过程中存在过错，还可主张行政赔偿。
总之，将自己的损失控制到最低的程度，或许就是此类案件最好的结局了。
通过以上内容，相信大家已经对2024年拆迁领域新动向：拆迁拆违“二合一”，怎么搞出来的问题有了一定的了解，建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识，才能在遇到拆迁不公平时可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。如果本文内容还没有解决您遇到的问题，可以电话或者留言咨询专业的拆迁律师。
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内容审核：吴海丽律师
来源：临律-2024年拆迁领域新动向：拆迁拆违“二合一”，怎么搞出来的，
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