广州中院：明知要拆迁，把房子租出去，买方能撤销合同吗,拆迁的话租户怎么办:今日拆迁法律话题
广州中院：明知要拆迁，把房子租出去，买方能撤销合同吗？
基本案情：
2020年6月22日，张三通过微信向李四支付13000元押金。2020年7月1日，李四（甲方）与张三（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同租赁时间为三年。……七、乙方在经营期间办理营业执照所需的相关证件，甲方提供并协助办理。……当日，李四将涉案商铺交付给张三使用。
2020年10月，张三因涉案商铺的租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，诉请要求撤销其与李四间签订的《商铺租赁合同》，判令李四、陈金华返还押金13000元、赔偿装修费用及装修停工产生的违约金共计80000元、赔偿因延期开店产生的经济损失20000元、赔偿因维权支付的律师费8000元、支付装修设计费10000元及设备退运费876元等。
法院裁判观点：
由于李四出租给张三使用的涉案商铺既无产权证书也无规划报建手续，故《商铺租赁合同》无效。而张三在涉案商铺证件不齐全的情况下仍同意承租，故该租赁合同无效的法律后果，租赁双方均有过错。张三确有对房屋进行了装修，由于租赁合同无效，其投入的装修已无法继续使用，而李四作为涉案商铺的出租方，应按过错程度对张三租赁涉案商铺所产生的损失承担赔偿责任。
据此，对于张三主张的装修损失，综合考虑双方实际履约情况，造成合同无效的过错程度，根据公平原则、诚实信用原则：
法院判决：
1.李四基于《商铺租赁合同》收取的租赁押金应予以退还，现明俊杰主张赵穗芬、陈金华返还押金13000元，一审法院予以支持。
2.李四赔偿张三装修损失10000元。至于张三主张装修损失超出上述部分的法院不予支持。
3.张三主张李四装修停工违约金、延期开店经济损失、律师费、装修设计费、设备退运费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
律师说法：
一、关于租赁合同无效后，当事人的损失赔偿问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。该条第二款规定：“已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。
本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、产权证而导致租赁合同无效。李四作为产权人及出租方，对此存在过错。张三作为承租人，对涉案商铺是否属于经合法规划报建的物业，亦应尽到审慎注意义务，主动查验涉案租赁物业的产权登记及规划报建情况。出租人承诺提供协助办理营业执照的义务，并不能替代买方自身的审慎注意义务，故法院认定李四对涉案租赁合同无效亦有过错并无不当。
二、涉案租赁合同系因涉案租赁物未经规划报建导致合同无效而终止
因合同无效导致的损失责任的承担，应当依照双方当事人对合同无效应承担的责任比例予以确定。李四在合同订立过程中，是否存在隐瞒涉案商铺即将被拆迁的事实与合同无效责任认定并无关联，故法院对该事实没有进行审查。退而言之，即便李四存在未明确告知案涉租赁物已被纳入三旧改造的情形，因涉案商铺至今仍未被拆除，并未影响张三的占有和使用。张三以此为由要求李四承担全部损失，理据不足。
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内容审核：王学棉律师
来源：头条-广州中院：明知要拆迁，把房子租出去，买方能撤销合同吗，
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