征地拆迁补偿安置办法解读,征地拆迁补偿安置方案:在线拆迁法律咨询

征地拆迁补偿安置办法解读,征地拆迁补偿安置方案

在农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁腾退中，征地（房屋）补偿安置决定是无可争议的核心行为，也是对被征地农民补偿权益产生直接决定性影响的步骤，是征收权利救济的重中之重。但自2020年《土地管理法》修订后的多年实践中在明律师发现，征地补偿安置决定与城市国有土地上的征收补偿决定看似差不了几个字，在实务中却有着较为明显的不同，权利救济可不能照搬照抄、依葫芦画瓢。结合2024年的办案实践，在明律师就提示各位补偿安置决定的审查要点，领悟了大家就可以对自己收到的补偿安置决定先做一个主观的判断，再决定是否要走复议或者诉讼程序了。

征地补偿安置决定的法律依据是《土地管理法实施条例》第31条，该条并未详述征地补偿安置决定所应涵盖的内容和事项。

好在陆续修订出台的地方性规定帮我们解决了这一困惑。《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第25条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的，由区政府在征收土地公告期满后，依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定，明确征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障、土地和房屋交出期限等内容，并依法组织实施。

据此，我们就大致知道了征地补偿安置决定应具备的内容。基于此，在明律师提示广大被征地农民在收到一份征地补偿安置决定书时该怎样看，看什么：

其一，看作出主体是否合法。《土地管理法实施条例》第31条明确“县级以上地方政府”有权作出征地补偿安置决定，广州市2023年的新规中表述为“区政府”。

也就是说，除县级政府外的乡镇街道、县级自然资源/农业农村/住房和城乡建设主管部门、xx项目指挥部/办公室直至最基层的村委会、村集体等主体都无权作出征地补偿安置决定。有没有县级政府的大公章，是咱老百姓首先需要审查的一点。

需要提示的是，个案中一些地方的“开发区管理委员会”能否代行县级政府的职权去作出补偿安置决定，通常要看其是否得到了上级的明确授权，有无相应的规范性文件支持其实际履行县级政府的管理职责，这需要专业律师的介入才能给出准确的判断。

其二，看补偿安置对象是否正确。补偿安置决定的首要内容就是确定正确的补偿安置对象，即涉案土地、房屋的权利人。如果人都不对，那么补偿安置决定的标准、金额再对也对不了。

个案中有的农村家庭人员结构相对复杂，户籍关系变动较多，或存在对宅基地上房屋继承、转让等问题，征收方在土地现状调查中完全有可能出现错误，进而张冠李戴作出补偿安置决定。

鉴于“人头面积”在征地补偿安置中的重要性，指错了人就可能导致户籍中人头数量的变化，从而直接影响最终的补偿安置利益。被征收人一定要注意审查补偿安置对象，不要让本属于自家的补偿安置利益稀里糊涂被补到了亲戚家去。

其三，看土地和房屋的现状调查是否全面、准确。被征地农民到底有多少土地，有多大的房屋，这是征地补偿安置决定必须调查清楚的基本事实。

而在实践中，由于无证房屋、土地的大量存在，现状调查在一些个案中沦为一笔糊涂账。土地承包合同、台账和确权登记证书对不上，调查时到底该依据哪个确定面积？还是全听村委会的干部说多少就记录多少？无证的房屋面积究竟有多少，哪些是翻建后增加的面积，是哪一年翻建的？按理说精心测量查勘即可解决的问题，在实践中却是问题频现、漏洞百出。

笔者需要指出的是，面积问题本质上是个技术问题，争议的产生主要和征收方不愿认定所谓“无证面积”直接相关。调查登记时能含糊就含糊，万一被征收人不注意含糊过去了，不就省去了许多麻烦吗？“完全按证载”在农村地区是不可能的，故此咱被征收人自己可不能跟着犯糊涂。

同时得强调的是，无证面积的补偿标准确定是征地拆迁中的核心矛盾点之一。到底补不补，补多少，除去征地补偿安置方案中已写明的，双方都试图以此进行博弈，从而将补偿安置的总额朝着有利于自己的态势上拨动。

但无论如何，补偿安置决定中绝不可遗漏无证面积，更不能在未认定违建的前提下直接明确不予补偿，这两种情形下启动权利救济应当是百分之百的事情。

其四，看其他地上附着物和青苗及房屋的补偿价值能否客观确定。一般而言，确定土地补偿费和安置补助费的协议归村委会签，咱被征地农民更关心的是其他地上附着物和青苗的补偿费及农村村民住宅的补偿费。

土地补偿费和安置补助费可由征地区片综合地价结合面积、人口数直接计算得出，但其他地上附着物和青苗及农村村民住宅则涉及一个户户有所差异的现实问题。

一般而言，征收方多主张“一刀切”制定一个补偿标准，大多数的农田和砖木、砖混结构的房屋就都涵盖在里面了，争议也不会太大，但总额往往偏低。

而对于有特殊价值的经济作物和新建的质量、用材、装饰装修较好的房屋，这“一刀切”的补偿标准偏差就可能比较大，那么被征收人完全可以提出委托专业评估机构评估的诉求。

譬如《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第37条中规定，征收土地补偿中涉及青苗、地上附着物或者杆（管）线、通信、网络等工程迁移及人畜饮水恢复工程需要评估的，评估机构由权利人协商选定；协商不成的，由区政府指定部门组织通过多数决定、随机选定等方式确定。评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

也就是说，至少是在一些立法技术较为先进的地区，专业评估是能够进入到农村集体土地征收补偿领域内的，且被征地农民还享有评估机构的选择、协商权利，形式上无限接近于国有土地上房屋价值的评估。

但需要指出的是，目前并非所有省市都明确立法支持在集体土地征收补偿中引入评估，对评估的程序更没有国有土地上那般详尽的规定。一些个案中征收方往往仅凭一份其自行委托的评估机构出具的《委托评估确认单》就确定了涉案房屋、青苗的价值，而被征收人完全收不到任何分户的评估报告，复核、申请专家委员会鉴定等救济权利更是无从谈起。

可以明确的一点是，现阶段农村征地中的补偿安置决定作出依据与城市国有土地上的征收补偿决定存在客观上的差别，这属于长期积累下来的历史欠账和“农民的xx本来就不值钱”等片面认知的影响。

那么咱被征地农民千万不可对自己的房屋、青苗及其他地上附着物的价值不当回事，不可被征收方提供的内容十分简陋的“估价单”“确认单”等蒙蔽了眼睛，觉得价被压低了就得尽早咨询专业律师了。

在明律师最后提示大家的一点是，要着重注意补偿安置决定中是否包含“责令限期交出土地”的内容。按一些省市的规定，征地补偿安置决定和责令限期交出土地决定是分开的两个步骤，若混在一起则涉嫌程序违法。

被征收人要有能力辨识这两份看上去都很紧迫的“决定”，切勿听信征收方的误导性解释错过征地补偿安置决定的救济期限，而只剩下责令交出土地决定可供救济。

若征收方同时作出这两份决定则意味着其征地的“急切”程度已调至最大，被征收人要做到同步应对而不能有所忽略。

而从另一个层面看，对补偿安置决定是否有“逾期不搬迁、腾退的将申请法院强制执行”的表述进行关注，也能提示我们救济权利的必要性和紧迫性，促使大家在最关键的时刻做出最及时、正确的选择来——即刻咨询专业征地拆迁维权律师，准备针对征地补偿安置决定提起行政复议或者行政诉讼！（王小明/文）

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投稿：韩诗文

来源：头条-2024年征地补偿安置决定的5大审查要点，你还没掌握吗？

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