拆迁45平方可以加钱买房吗,拆迁45平方米:在线拆迁法律咨询

拆迁45平方可以加钱买房吗,拆迁45平方米

如何购买即将拆迁的房，坐等大赚一笔（1）

相信在过去的十年间，大家都见识过拆迁的魅力，靠拆迁致富成为一条捷径，作者在12年间，遭遇3次不同政策导向下的拆迁，今日我们来挖底拆迁，揭露拆迁致富的秘密。（坐标二线城市，均为市区拆迁，所以有关农村土地怎么赔偿，树木山林果树怎么赔偿，笔者真心不懂）

什么是拆迁：

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

这么一大段，其实就一句：把你家拆了，补给你钱，或房子，或房子加钱！

如果你想通过拆迁致富，有以下几步要走：

研究当地拆迁政策走向！

当地拆迁政策的走向是决定是否投资即将拆迁房的根本因素，不同政策下，拆迁有可能暴富也可能亏到吐血。

举几个不同政策导向下，同一套100平的房能怎么补偿

1.政策导向拿房，并可切套增平方

这是笔者本市比较早年的拆迁政策，可以根据家庭成员情况，申请一套切多套，笔者家200平主房切5套，40平门面房在走了法律程序后切4套。

这样的政策导向下，绝对可以投资即将拆迁的房，虽货币补偿一般会略低于周边同类型房子，但拿房的政策则会非常好。

100平的房子，按1比1.3对接，可以拿130平，按家庭成员人数（特殊优惠政策），可以切成4套，每套32.5平，均可上靠到45平（费用非常便宜），还可以加钱增至60甚至75或90。这个案例，在不加钱增平方的情况下（上靠费用非常便宜，拆迁还会有装修补偿、搬迁补助费、安家费、临时安置补助、租房补贴、按期搬迁奖励等，），几乎可以不用加钱由原来的1套100平变为4套45平，但地段下滑一档。

投资这类的房子，一般年份都非常大，平方价低，周边房子3万的情况下，只需要2.3万甚至更低，但需要一次性付款，无法贷款。建议购买后将家庭成员户口移至该房产内，虽笔者遇到类似该政策时，并未与户口挂钩，但是政策可变性很强，落户后对于切多套，更安心。

比如100平花了230万，拆迁拿到4套45平，小平方更好出手价格更高，地段下滑一档，按100万一套计算，4套可变现400万，利润170万。

2.政策导向拿房或者拿钱

这样的政策导向下，也是可以投资即将拆迁的房，货币补偿一般会和周边同类型房子持平，而拿房的政策则会没1那么好。

100平的房子，按1比1.3对接，可以拿130平，可以切成2套，一套90，一套45，在不加钱增平方的情况下（上靠费用非常便宜，拆迁还会有装修补偿、搬迁补助费、安家费、临时安置补助、租房补贴、按期搬迁奖励等，），几乎可以不用加钱由原来的1套100平变为2套90+45平。

投资这类的房子，要找年份较大一些，平方价不高，周边房子3万的情况下，只需要2.5万甚至更低，最好可以一次性付款，因为贷款房拆迁影响手续和价格。（贷款对拆迁影响不会特别大，只是后续麻烦）

比如100平花了250万，不增平方，拆迁拿到90+45平，按250万+120万计算，2套可变现370万，利润120万。

货币补偿收益会低一些，一般会给2.7万一平，100平赔偿270万，利润20万。

3.政策导向拿钱

这样的政策导向下，绝对可以投资即将拆迁的房，货币补偿一般会高于周边同类型房子，而拿房的政策则会变得更加不好。

投资以货币补偿为主，一套20多年30年的房子，房价2.5万左右，拆迁时可以拿到3万左右。一套100平的房子，拆迁前入手，拆迁直接变现可以赚接近50万。

100平的房子，按1比1.1对接（政策下滑后，对接比例也下降），可以拿110平，但只能拿一套，上靠至120平，但是不能增平方。（120平的电梯房和100平的无电梯房，使用面积差不多。）

但如果拿钱，几乎可以在同等地段，买一套新一些，120平的房。

投资这类的房子，要找年份大，平方价低，周边房子3万的情况下，只需要2.5万甚至更低，但一般需要一次性付款，无法贷款。比如100平花了250万，拆迁拿到3万一平的补偿，共计300万，利润50万。

4.政策导向去库存

这样的政策导向下，绝对不能投资即将拆迁的房，货币补偿一般会低于周边同类型房子（或直接取消货币补偿），而拿房的政策则会变得想让人吐血。

以笔者所在城市为例，政府为了去库存（十年来各个地段不是太好的安置房剩下的库存），上个月发布并直接执行的政策是：除最中心区域（一环）外，其余区域全部取消货币补偿，取消原拆原迁，全部实行异地安置，安置点多为多年剩下的地段不太好的安置房。

最近拆迁中得以闻名笔者全市的“网红安置房”联建新苑和双湖新城，在可选的地段中，算不错的，联建新苑离万达商圈不远，但是却被3大牛逼体包围：火葬场（下图红圈位置）距离不足1公里、精神病院（第四医院）距离不足1.3公里、肺科医院（距离1.5公里）。

联建新苑

而双湖新城离万达稍远一些，却也被3大牛逼体包围：肺科医院（直线距离不足0.5公里）、精神病院（第四医院）距离不足1.3公里、火葬场（下图红圈位置）距离1公里多。

双湖新城

这样的政策虽不会持续太久，但如果投资的房在这个时间段内拆迁，对于这项投资来说将是血亏。

值得注意的是，这样的投资，风险在于拆迁规划的改变、政策的改变还有房地产市场的情况，如果一旦不拆，要做好长期持有的准备，如果转手，除非房地产市场火爆，不然是很难卖到好价格的。

1、2、3政策下是可以投资的，政策1、2虽然利润可观，但安置房一般为期房，需等3到8年建设，而房产证一般在拿房后2到8年才可以领取，如果在无证情况下出售，价格会大打折扣，而等证拿到，最快也要5年左右，最慢就不一定了。（赚取该利润时间包括：购买到拆迁+拆迁到拿房+拿房到拿证。）

而政策3应该是投资最快收拢资金的情况，虽然赚的没1、2多，但风险小了不少，不用等安置房，直接货币补偿。

政策的变更也是有迹可循的，并不是突然的会从1到2，或者3到4，都会有个过度的过程，想要投资拆迁房，关键在于抓住这个点，比如笔者所在城市，在政策3到政策4的更替中，其实是花费了1年多的时间，是个慢慢过渡的过程。想要投资就要用最敏锐的眼观去看政府各拆迁项目政策的不同，从而抓准时机，或及时止损。

这篇文章我们研究的是政策，在何种政策下投资即将拆迁的房子是合算的，接下来，在确定投资后，如何找到合适的房源？在交易过程中有要注意什么？面临拆迁投资客又有什么需要注意的？我将在后续的文章中一一解惑！

有需要深度了解拆迁或对笔者上述所言有疑惑的朋友，可以关注我，接下来笔者将陆续曝光三次拆迁过程中的细节，如何选择正确的拆迁补偿方式，如何争取更多的补偿款和奖励金，如何与拆迁办博弈等，以及笔者家的拆迁安置协议。

我是“房地产先锋号”，非房地产相关从业人员，聊拆迁，看户型，论过户，买卖房避坑、维权，地产有关看这就对了！

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投稿：吕美奕

来源：头条-如何购买即将拆迁的房，坐等大赚一笔（1）

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