城里有个拆迁户怎么办,城里房子拆迁:在线拆迁法律咨询

城里有个拆迁户怎么办,城里房子拆迁

拆迁中尽管主要的争议和纠纷都是补偿，然而再追根溯源这些纠纷又是由于对房屋的定性引起的，比如一些没有证件的房屋是合法的还是非法的，该不该补偿，是全额补偿还是给予部分补偿，通过多年的探索和实践，各地渐渐形成三种模式，下面三种模式中有两种渐渐成主流。

第一种模式：严格按照房屋的权属证明进行补偿

征收拆迁中会对房屋的价格进行评估，评估的一个重要原则是合法性原则，也就是根据房屋的合法性来进行估价。凡是房屋有不动产登记证（房产证、土地证）的能够按市场价格进行补偿，没有房产证的按无证房屋给予重置价补偿或不给补偿。

现实生活中，无证房屋的情况比较复杂，有的房屋建成年代较早，特别是一些城中村里的房屋，还有一些早年的开发商搞的零星开发、插花开发，搞一个项目赚一把就跑了，留下一堆遗留问题、成为“三无小区”（房屋无证、无物业、无人管理），这些房屋业主购买时是全款购房，但开发商要么是欠规划配套税费，要么是欠土地出让金，造成房屋没有办证，如果将这些房屋当成无证房屋显然不合适。

还有一种情况是有的房屋建设时办理了规划许可证，但是没有按照规划许可证规定的规划条件进行建设，面积超过许可证规定的面积，这些房屋说它无证吧，又有规划许可证，说它有证，实际面积又与许可证面积不同，面房屋的结构用途其它关键指标准又符合许可证规定，怎么定性都是个问题。

这种模式是严格执行城乡规划法，对于没有取得规划许可证或需要取得了规划许可证，但是没有按照许可证规定的内容进行建设的行为，定性为违法建设行为。对待这样的违建，处理办法通常有两种方式处理，比较常见的是拆除。

上面这些房屋前些年基本严格按证载的合法面积进行拆迁补偿，没有产权的不给补偿或者强制拆除，带来诸多问题，现在这种方式仍在执行的较少。

第二种模式：刚性弹性比较适中的刚性方案

这种方案是拆迁对无证房屋进行分类处理，处理依据是《城乡规划法》，自然资源部的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发[2021]1号）如下截图：

由于城乡规划法出台后落地有一段时间，各地要结合实际制定本地的实施办法，在这个时期建筑的房屋如何定性也有争议。一些地方对城乡规划法实施前后建筑的房屋，只要不是恶意“种房子”进行投机获利，没有侵占耕地，没有违反相关法律法规的房屋，比如将房子建筑在防洪的河道影响防洪，建筑在河堤坝上影响堤防安全，一般给予相应的补偿，凡事出有因，建房虽没有经过法定部门批准，但当事人向当地村委会乡镇或居委会、社区报备过，将这些房屋与违建筑区另开来。

这种方式虽与拆迁户的预期有些距离，但是比起将无证房屋当作违建不予补偿比起来，是一个大的进步。补偿价格虽然比合法建筑略低，但相差不大，对无证房屋所有权人是一个安慰，也能够平衡一下沒有无证房屋的产权人心理。

这种方式已经成为主流，详见于各地征收拆迁补偿方案中。

第三种模式：对房屋建成时间较长的房屋参照合法建筑补偿

一些城中村里的房屋过去并未在城里，后来城市发展较快，这些“村庄”被现代化的建筑包围起来，说它是农村，房子在城里，说它在城市，土地使用性质又是集体用地，还有一些老旧城区，居民就在老城区自建房屋，城市规划法出台较晚，对农村或城中村房屋建设没有严格的规定，这样居民就在自己房前屋后搭建了一些面积，虽然不是很大，但已形成事实，对这样的建筑，常常根据拆迁难度而区别对待，对于一些非公益项目的开发项目只有拆迁户予以配合，这些历史形成的遗留无证房屋建筑基本上是参照合法建筑进行补偿。

为防止这种较为宽松的方式形成新的不公平，对没有乱搭乱建的拆迁户构成伤害，对历史无证房屋补偿前需要当地的社区居委会、村民委会出具相应的证明，说明房屋的建成时间，而这些基层单位出于完成任务或人性化考虑，只要不是恶意违建、顶风违建，对过去形成的历史建筑也会出具相应的证明。

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投稿：何惠

来源：头条-无证房屋拆迁补偿有几种方式：哪两种方式对拆迁户更为有利？

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