广州最新拆迁村落名单公示图,广州最新拆迁信息:在线拆迁法律咨询
广州最新拆迁村落名单公示图,广州最新拆迁信息
文：阿信
今早，规自局发布了康乐村、鹭江村全新控规图！！而就在中秋国庆节前，康乐鹭江才公布了片区策划方案征询意见。
过了个节，方案和规划都出了，好了，这下康乐鹭江真的要动起来了啊~~~
阿信仔细比对两版控规，主要有这几个差异：
1、商业的面积增多，不少住宅改为商业地块；
2、学校用地增多；
3、村生活用地改为住宅用地；
4、医疗用地、学校用地放置在地块中心位置，公建配套更加集中；
而且比较有意思的是在地块中部偏东的住宅用地改为商业+住宅用地，这么大块的商业用地，猜测有几种展现的可能：
1、做成类似于万汇天地·朗庭这样的商业上盖建住宅的模式；
2、地块包含公寓/写字楼+住宅，多种混合业态；
但这两种情况，都有可能会影响住宅的居住体验感，所以最终怎么展现，还是看开发商给出什么产品。
康乐鹭江是海珠核心区发展的重要一环，中轴之上，地段条件也非常优越。
真的改出来后，整个片区城市面貌提升，不仅是对康乐鹭江有推动作用，对整个海珠发展也是正向的。
01
康乐鹭江改造后对片区的影响
首先带来的是商圈的带动。
实话说，现在海珠做得出圈的商业不多，乐峰广场算一个、丽影广场算一个、江南西算一个、琶洲算一个，其他的商圈则都相对比较一般。
一个商圈真的能做起来，需要三种人流量的带动。
一是周边工作的人群，能够满足工作日的商场消费，商场周边需要有大量的就业群体，如写字楼、专业市场等；
二是周边的居民，能够满足晚上及周末的消费，商场周边需要有大量的住宅区；
三是周边轨道交通的补充人群，需要有便利的交通，带动附近的人群。
也因此，目前康乐鹭江周边的万达广场、合生广场，人流量是不及丽影广场等商圈的，核心就是周边工作的人群少，加上广州大道常年堵塞，也没有地铁，除了附近的居民，周边区域去的人不太多。
而从新的康乐鹭江旧改的规划，能够看出未来商业主要聚集在几个部分：
1、五凤地铁站附近，体量大，预计会做商场及写字楼，靠近地铁与次干道瑞康路，周边有较多住宅小区，能够满足工作、居住、轨道人流，未来运营得好的话，有可能能成为海珠的核心商圈之一。
2、鹭江地铁站周边，虽然体量不大，但是周边有大量的老旧社区、中大学生、配套学校的学生及地铁人流，可以满足小型的商业需求。
3、原海珠万达+合生广场附近会配建一个新的商业体，未来上涌地铁站通车、上涌果树园地块入市，居住人口增加，该商业体能满足周边的商业需求。
4、项目中部有疑似公寓+住宅+商业的规划，猜测此部分为内部商业需求的社区商业。
其次是教育的拉动。
根据最新规划，预计整个地块会有6所幼儿园，6所小学/初中，学校浓度高。
目前学校还没定，但这个盘位置核心，体量又大，引进名校会好卖一点。
参考合生在广州的另一个大盘--合生中央城，因为引进了九年一贯制的湖师附，一直都卖得挺好，而且学校兑现也还不错，有效加强项目的口碑，学校这方面，合生还是比较有经验的。
参考2023年海珠区的小学地段派位情况，康乐鹭江所在的街道有机会入读省一级的客村小学和市一级的凤江小学，教育还可以但不算很突出。
所以，假如项目引进名校的话，对整个片区教育质量提升还是比较利好的。
02
康乐鹭江遇到的难题
最难的肯定是拆迁进度。
去年口罩期间，因为康乐鹭江的内部复杂，暴露了很多问题，所以口罩之后，领导们非常重视康乐鹭江的拆迁工作，今年年初已经启动了部分拆违工作。
8月初传出红头文件，命令禁止私自转租、收取顶手费和转让费。
但，现在去现场实踩，你会发现，其实拆迁进度并不明显。
原因也很简单，对于村民来说，这些出租屋的租金是家庭收入来源之一，每年分红也不低；而对于外来务工人员来说，这里就是他们的工作地和住处，不愿意搬走。
要拆迁，需要要ZF的强力支持和开发商的雄厚的资金实力。
合生在广州很多旧改地块，除了正在卖的合生中央城（火村旧改）外，其他旧改项目都还没动，后面还有新基村、员村村、南村、宏岗项目等多个项目待入市，开发需要庞大的资金支持。
但目前合生系在广州能出货的项目也只有中央城和铂世湾，在现在的市场环境下，回款有一定压力。
所以合生要开发成本这么高的康乐鹭江地块，还是有一定压力的。
据说，康乐鹭江理想状态下预计今年12月动工开拆，届时看看动工结果。
其次，是海珠市场实在是太卷了。
现在的市场，只有改善项目才具备承价能力，刚需项目只能卷价格。
康乐鹭江的旧改成本不低，预计是要做改善型为主的产品的。
但现在海珠的改善市场太卷了！
一档项目是琶洲和后航道一线江景位置，价值站稳。
康乐鹭江所处海珠中部，属于1.5档的位置。
海珠西及后航道二线江景为二档项目。
产品多样，在这一波行情中，已经有部分项目扛不住回款压力降价出货了。
康乐鹭江体量庞大，即使位置不错，但和周边竞品硬p，依然会被卷到。
项目附近的一手新盘保利四季和颂，周边配套成熟、产品也很突出，但体量小，8-9.5万/㎡在目前海珠市场上优势不算特别突出，所以流速相对一般。
而紧挨项目，上月刚拍下的上涌果树园地块，同样位置优越、有地铁、有学校、有环境，面积140㎡起步，最大约300㎡，加上体量大，预计将稳站海珠中部终极改善天花板。
而从开发商的产品和操盘风格来看，保利和中海的产品品质感很好，广州合生在产品上略逊于保利与中海，所以，康乐鹭江的入市还是有一定的压力的。
当然了，有压力才会有动力，很期待康乐鹭江项目的尽快入市，这个海珠中心最难搞、城市面貌最差的村落改造完，整个海珠的界面都会蝶变。
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投稿：舒一
来源：头条-规划定了！这两条村一拆，广州楼市要地震
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