圣运拆迁律师团：无证房屋仅依据卫星航拍图就认定为违法建筑合法吗:今日拆迁法律话题
在我们的日常生活中，经常能听见或是从网上看到各种违法建筑的存在。一看到“违法建筑”四个字，想必大家应该都知道是怎么回事。我们这里给大家再重温一下，所谓的“违法建筑”用大白话来说就是，当事人在没有以书面的形式向相关部门申请的情况下，擅自占用了自家承包地或是其他土地，甚至是永久基本农田在上面建设了住宅、养殖场、加工厂、车库等建筑物或是构筑物。
擅自占用耕地建房等违法
首先我们需要知道的是，村民、单位或是其他组织擅自占用土地进行建设的行为肯定是不合法的，尤其是在现在法律法规这么完善，土地管控这么严格的情况下，其行为已经是违反了《土地管理法》等相关的法律法规，而且就算房屋建成，那么也可能无法办理房屋产权证等手续。
而且，最主要的是，对于违反《土地管理法》等相关法律法规规定的房屋，一旦被相关部门在违法建设行为整治中发现或是被其他人举报，那么就会对当事人非常的不利。
根据《土地管理法》中的规定，违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
从上述的法律法规中我们看到，无论是谁，只要没有办理相关的审批手续，其最终的结局都是被拆除，而且如果情节严重的话，违法建设者或是相关责任人也会被依法追究刑事责任。
违法建筑的认定程序和拆除程序
不过，说到拆除，我们这里就不得不说一下违法建筑的认定和拆除程序了。在很多情况下，我们看到有的相关部门在针对无证房屋进行认定时，往往只是口头上进行认定或是仅依据卫星航拍图进行认定。那么这个认定程序是否合法呢？
答案显然是不合法的。
对于无证房屋、未办理审批手续的房屋的认定，我国法律法规上有明确的规定。相关部门在违法建设行为整治中，或是在土地征收、房屋征收中发现存在无证房屋、未办理审批手续的房屋时，首先其是不可以仅以有无或无证，或是仅凭卫星航拍图就来认定房屋是否是违法建筑或是合法建筑的。
一般对违法建筑的认定，需要严格按照以下几个步骤进行：（1）立案调查；（2）实地调查取证；（3）对涉嫌违法建筑的房屋进行拍照、录像取证，要求当事人提供房屋产权证、土地权属证或者其他相关手续；（4）调查后，若不存在违建的事实，应撤销案件；（5）调查后，如果存在违法建设的事实情况，应当要向当事人提供相关的文件通知等；（6）调查认定后，并且向当事人告知事实和依据后，如果当事人认为存在一定的漏洞或是认为相关部门的调查不符合实际情况时，当事人有权要求听证和陈述，申辩，相关部门应当根据当事人的陈述和申辩作出最终的书面认定书。
需要注意的是，实地调查取证期间，相关部门还需要记录下违法建筑的地理位置、面积、结构和修建时间等，同时还需要制作询问笔录等。
而土地征收或是房屋征收中发现的违法建筑，相关部门应当是要在作出征收决定之前就需要对征收范围内未经登记的房屋进行调查。实践中，如果是在补偿安置协议签订期间，甚至是在被征收人拒绝签订协议时，才对房屋进行调查认定，或是直接认定成违法建筑，那这很有可能就存在以拆违促拆迁的嫌疑。
总之，圣运律师想要告诉大家的是，无论是对无证房屋的认定，还是对什么审批手续也没有办理的房屋进行认定，都需要严格按照上述的规定并结合房屋实际的情况（如始建年限）等进行认定，如果相关部门仅依据卫星航拍图或是有证无证来进行认定的话，那就违反了规定，是不合法的，同时也是侵害当事人合法权益的一种行为，此时，当事人则可以及时地向上一级有关部门举报，或是及时地采取法律措施来维护自己的权益。
而对于违法建筑的拆除，同样也有着严格的法定程序。也就是说，在经过上述程序的调查以后，如果认定该房屋是违法建筑，那么相关部门不能说拆就给拆了，而是需要依法按照以下程序进行：（1）依法作出行政处罚决定书（包括责令限期拆除改正书或是责令限期拆除决定书等）；（2）告知当事人作出行政处罚决定书的事实、理由和依据，同时还需要告知当事人依法享有的权利；（3）进行催告；（4）作出强制执行决定书。
需要注意的是，进行催告时也需要以书面的形式进行催告，如果只是口头告知则是不合法的。实践中，如果相关部门在拆除时，在未作出任何文件的情况下，直接就将当事人的房屋给拆除了，或是当事人应当要尽快地收集相关的证据材料，及时的在专业律师的帮助下，依法提起行政诉讼维护自己的合法权益。
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内容审核：王有银律师
来源：中国法院网-圣运拆迁律师团：无证房屋仅依据卫星航拍图就认定为违法建筑合法吗，
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