办案|老教师依法维权，让“赖租之徒”的称呼灰飞:今日拆迁法律话题
关键词：公房、承租、购买、物业
承办律师：A
【案件背景】
石佛营东里的小区是东城区教师的安置公房，老教师们均持有公有住房租赁合同，在1999年底，老教师们交付了一部分费用，与产权单位达成了口头购买协议，产权单位承诺：从此老教师们是房屋的所有权人，不用再继续缴纳房屋租金了。只因产权单位的口头承诺，家住朝阳区圣运的老教师们一直平静地生活着，等待着将所租公房买下的那一天。但到了2007年，他们却突然被物业公司告上法庭，被诉为“老赖”，要求支付长达7年的房租，否则不能办理买房的手续。
该案波及到小区里上百户教师家庭的利益，对于物业公司的无理要求，老教师们是既气愤，又无奈，因此，德高望重的老教师们不得不放下手里的书本，走上了请求律师为其争取权益的诉讼路……
【办案第一辑：退休老教师成“赖账之徒”】
听完老教师们无奈的倾诉，律师事务所经过研究，决定由A律师具体承办这些无辜的老教师的维权案件，律师所里也决定努力协助，帮助教师们讨回了公道。
经过了解，B获知：位于北京市朝阳区姚家园路附近的石佛营东里101号楼、102号楼，是当地有名的“教师楼”。在这里居住的大多是来自东城区的教师，十多年来，数百户的教师家庭在此安居乐业。
然而在6年前，一场突如其来的官司降临到教师们的头上。2007年的一天，退休在家的C、D等3位老教师突然接到了北京市朝阳区人民法院的传票，几位德高望重的老教师被告上法庭，成为了被告。
原告是北京市圣运公司，几份起诉书内容基本一致。E接到的起诉书中写道：原、被告于1995年7月1日签订了《公有住房租赁合同》，原告按合同的约定履行了代管义务，但是，被告自2000年4月起拒不支付按照相关政策规定应缴纳的房租，经原告多次催促，被告至今仍不缴纳。现要求其缴纳2000年4月至2007年4月的房租共计11214元，违约金1121.4元，以上费用共计12335.4元，并要求E承担本案的全部诉讼费用。
【办案第二辑：组织律师团支持老师应诉】
看完传票，E是又气又急，气的是他一辈子勤勤恳恳、努力工作，为国家培养人才，到最后被称为赖账之徒；急的是，不知道事情该如何处理。
很快，C等3位老师被告上法庭的消息传遍了整个小区，众多教师们聚在一起，共同商议起解决的办法。摆在他们面前的事实是，这些年来，上百户的住户确实没有缴纳房租。后来经朋友推荐，C等多位教师一起找到了北京市圣运。
接待律师A考虑到E等年事已高，并且该案涉及到上百户的家庭，案情比较重大，报请律所合伙人组织律师团支持案件的分析及处理。经所里研究，决定由律所主任F律师、副主任G律师、A律师组成律师团。
律师团组成后，直接来到圣运，与该小区的涉案居民直接座谈，为各位教师答疑解惑。经过反复沟通、交流，律师们终于了解到了案件的来龙去脉。
原来，北京市朝阳区石佛营东里101号楼、102号楼是多年前北京市东城区教委为教师提供的公有住房。该小区的产权单位是北京市圣运公司（后变更为北京市圣运公司）。北京市圣运公司是产权单位委托的代管人，并负责收取该小区的房租。教师们与北京市圣运公司签有《公有住房租赁合同》。该合同自1997年12月31日以后未续签，但教师们一直居住于此。
1999年底，圣运圣运城区第二城市建设综合开发公司发出通知，称石佛营东里101号楼、102号楼准备出售，居住于此的公房承租人如果要购买必须要缴纳1000元押金。为了能够购买该房屋的产权，上百户的家庭缴纳了1000元的押金。
后来，缴纳1000元押金的教师被口头告知：因其已经缴纳购房押金，就视同买房，自2000年4月起，以后就不用缴纳房租了。自此，100多位缴纳押金的教师停止了缴纳房租。
时至2007年，涉案房产的买卖合同因为产权单位的缘故，一直未能签订，教师也无法购买涉案房产。2007年4月12日，圣运圣运源城市建设综合开发公司再次贴出优惠售房通知，称承租人可以购买上述房产，有关事宜由圣运圣运物业管理有限责任公司和容和物业负责。但是在承租人去签订购房合同时，被要求补齐2000年4月至2007年的房屋租金。
教师们因北京市圣运公司有口头承诺在先，故拒绝缴纳房屋租金。但接踵而来的是，因教师不缴纳租金，北京圣运公司亦拒绝协助教师办理相关购房手续。
“了解到这些情况后，我们就明白了，这不仅仅是一起简单的催讨租金的案件，而是涉及到众多教师能否买到住房的问题。如果该案不能解决，教师们买房就会出现障碍。”律师团队分析此案时认为，如果法院判决教师补缴7年的房租，那么，上百户的教师家庭都要补缴长达7年的房租，而这一万多元的额外费用，对于*贫的老师们来讲也是一个不小的负担。
F、G、A3位律师针对此案作了深刻的分析：其实案件很简单，租住房屋缴纳租金是顺理成章的事情，如果不缴纳，那也要有站得住脚的理由。而教师们一直没有缴纳租金的原因很简单：产权单位承诺缴纳押金的住户视同买房，不用再缴纳租金了，而且，代管单位也一直没有收取。
“但是，本着谁主张、谁举证的原则，又如何证实产权单位不用缴纳租金的口头承诺的真实性呢？”律师分析认为，产权单位绝对不会自认这个口头承诺。唯一可以依靠的就是教师们相互出具的证人证言，但教师们的证人证言，因为与此案存在着利害关系，所以证明效力很低，很难得到法院的认可。而教师们并没有及时与产权单位签订购房合同且使用房产的事实存在。因此，由于证据的原因，法院不会判决教师们不用支付房租。
那么，能不能从其他的角度出发，使教师们的利益最大化呢？律师们注意到了原告主张权利的期间比较长，长达7年，但是原告并没有提交其一直在催讨房租的证据。如果从诉讼时效角度来讲，关于租金的诉讼时效是1年，这就意味着，在现有证据的情况下，原告可以主张2006年10月到2007年9月的房租，而涉案房屋从2007年4月份就开始出售了，那么，原告只能就2006年10月到2007年4月的租金得到支持。
只承担7个月的房租意味着正好可以和教师们缴纳的1000元押金相互折抵。对于教师来说，就不用再额外支付租金了。
但是，教师们对此事又是如何想的呢？于是办案律师把教师们召集到一起，和教师们开了一个案件研讨会。律师将本案的事实与适用的法律给在座的老师作了详细的分析。通过讨论，教师们基本上达成如下共识：可以承受的底线是承担一至两年的房租。至此，承办律师关于诉讼时效的答辩方向得以确定。同时，经律师所合伙人会议讨论一致通过，本案免收任何律师费用。教师们得到这一消息后，无不表示感激。
在法庭上，原、被告双方代理人就教师们是否该缴纳7年的房租进行了激烈的辩论。
一审法院经审理认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，原、被告之间的租赁关系清楚，双方租赁合同到期后虽未予续订，但被告继续使用涉诉房屋的事实存在，被告提交的现有证据不足以证实原告曾经放弃实体权利；而且被告缴纳购房押金后并未即时与产权单位签订《房屋买卖合同》，因此原告可以依据双方协议向被告主张房屋使用费用，被告仅凭证人证言不足以证实原告曾承诺无需缴纳租金的事实。鉴于现有证据无法证明原告在上述期间曾向被告主张权利，故被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。故被告应按租赁合同的约定，支付2006年10月至2007年4月期间的房屋租金及滞纳金。驳回北京圣运公司的其他诉讼请求。
原告北京圣运公司提出上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
这也就意味着，圣运圣运物业管理有限责任公司要求教师楼的住户缴纳7年的房租，因为律师采用了正确的诉讼方向，使教师们只要负担7个月的房租，远远超过教师们承担一至两年房租的诉讼期望。这份判决使160余户的教师家庭受益，受益金额达数百万元。
判决结果一出来，老教师们对此非常满意，拿到判决书后奔走相告，并将判决书复印若干份，张贴于小区的各个显眼处。为此，教师们还集体制作了锦旗，赠与律师事务所，感谢律师们认真努力的工作。后来，教师楼的教师致电承办律师，该小区住户已经办完购房手续，房产证也办理完毕。辛勤耕耘多年的教师们终于顺利地取得了属于自己的房产。
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内容审核：路洋律师
来源：头条-办案|老教师依法维权，让“赖租之徒”的称呼灰飞，
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