征地拆迁律师讲目前土地流转中存在哪些问题?如何促进土地流转价格规范化?:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 10:33 | 编辑:圣运律师 | 浏览:46

摘要：征地拆迁律师讲目前土地流转中存在哪些问题?如何促进土地流转价格规范化?，2016年10月，《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》发布以来，全国各地积极推进农村土地三权分置和农业供给侧结构性改革，不断加快农村土地流转进程，有

　　2016年10月，《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》发布以来，全国各地积极推进农村土地三权分置和农业供给侧结构性改革，不断加快农村土地流转进程，有力地支持了各地农业产业化和农业现代化的发展。然而，目前土地流转中还存在着不少的问题，比如土地流转价格不稳、农民收入减少等等。

1、土地流转价格不稳

　　以辽宁大连庄河市圣运为例，流转土地价格大部分是以当年的每亩500斤玉米市场价格确定土地流转金，由于近年来玉米价格持续走低，使流转价格连年下降。玉米价格由每斤1.25元、1.00元、0.80元到今年的每斤0.75元，使土地流转金逐年减少，由于玉米价格大幅度下降，农民土地流转金最初与现在每亩减少250元。

　　2、流转土地的农民收入减少

　　由于农业种植补贴政策的变化，去年开始国家对种植玉米每亩补贴150元加每亩86元，地力补贴合计236元，种植大豆每亩补贴249元加每亩86元，地力补贴合计335元。由于土地已经流转，按照谁种植补贴谁的原则，流转土地农民没有享受到补贴。某村2016年流转土地1700亩，仅此一项减少补贴收入40多万元。

　　3、土地流转金拖欠

　　按照土地流转合同，企业应当在每年年初支付本年的流转金，但由于个别企业效益不好，甚至资金链断裂，不仅支付不了本年的流转金，甚至拖欠上年的流转金。

　　4、设施农业流转市场尚未形成

　　有的设施农业企业由于经营不善或其他原因，维持再生产很困难，但由于土地经营权是流转农民的，地上附着物是企业投入的，附着物与土地经营权分离，无法转让，形成企业与农民收益双低。有的企业被银行上诉，银行胜诉后，虽然大棚等地上附着物抵押权属于银行，但土地承包权属于农民，造成执行双难的窘地。

　　如何促进土地流转价格规范化

　　近年来，我国土地流转速度不断加快，其中土地流转价格是否合理，在一定程度上决定了土地流转能否健康有序的进行下去。

　　据了解，我国各地区土地流转价格差异明显，以上海、北京、海南等地区土地流转价格较高，大于1100元/亩/年，东部沿海地区的江苏、浙江、天津等地土流流转平均价格位于850~1100元/亩不等，江西、福建、青海等省份的平均价格则低于全国平均水平。

　　结合各地区土地流转一线情况发现土地流转价格高低受多重因素的综合影响。其中最主要的影响因素为常年经营农作物收益，农作物的收益底线基本构成土地流转的指导价。除此之外，距离城市越近、交通条件越便利、基础配套设施越完善，流转价格也就越高;就地形条件和土地类型来说，平原地区土地流转价格高于丘陵和山地，果园高于水浇地和旱地。最后，土地流转价格还受地块规模、流转受让方身份和户均面积的影响。

　　农村土地流转价格的确定至今处于自发进行的状态，尚未形成规范的价格体系。近年来，一些地方政府开始出台方案指导土地流转价格，规范土地流转市场。如南京市规定，2013;2014年，对全市规模流转农民承包土地并从事农业生产经营的耕地，流转价格不低于600元/亩。神州土地研究院A表示：除了政府的作用以外，还必须发挥市场的作用。由于农业社会的相对封闭性，想流转土地的农民，找不到受让方;想承包土地的农民，却又找不到转让土地的人，信息不对称可能导致土地流转价格不合理。而土地流转服务机构作为供需双方的桥梁和纽带，可以对土地流转价格机制的形成起到较为积极的促进作用。

　　完善土地流转的几点建议

　　落实今年圣运文件精神，深化农村集体产权制度改革，推进农业供给侧改革，土地流转是核心，没有规范的土地流转及三权分置改革，极易形成瓶颈约束，提出如下建议：

　　1、加快三权分置改革，推进土地合作经营

　　要在完成土地确权办证的基础上，整合土地资源，成立土地承包经营权股份合作社，通过土地股份合作社以土地承包经营权入股的方式流转，改变现在单一的流转模式，参与经营管理和决策，分享经营成果，真正实现流转方与企业方的双赢发展。

　　2、建立规范的设施农业交易市场

　　通过土地股份合作社的土地入股，明晰企业的产权关系，实现规范的设施农业市场可交易。在企业经营不善的情况下，实现企业整体可转让可出售可拍卖。推广农村产权评估、担保收储、流转交易、风险防控、金融服务等方面的成熟经验与做法。

　　3、完善流转价格和农业补贴机制

　　稳定农民的承包经营权、放活经营权，是三权分置改革的核心。加大土地流转价格和国家农业补贴上向农民倾斜的力度，保护农民利益不受损失。

　　4、加快推进农业发展方式转变，创新农业经营体制机制

　　对于新上的设施农业项目，通过成立土地股份合作社、农业综合超市等，有效破解农业生产经营中地碎、人少、钱散、缺服务四个制约，突破土地流转的瓶颈，推进农业供给侧结构性改革，支持试点镇以改革为突破，完善土地流转转型升级。