圣运拆迁律师：房屋在征收范围后，一定要了解的三件事情（上）:今日拆迁法律话题
事实上，这两年老百姓的土地或是房屋被纳入在征收范围内并不是什么新鲜的事儿，随着各类基础性建设，包括公路的建设，地铁、高铁以及水电站工程、保障性安居性住宅等其他项目的建设，国家对土地的需求也是越来越大，许多建设性项目都离不开占用老百姓的土地，即征收国有土地或是集体土地。
但是一旦涉及到老百姓的土地（包括房屋所占的宅基地或是国有土地），那自然就会关系着老百姓的切身利益。当然了，无论是土地征收还是房屋征收，不光会涉及老百姓的切身利益，还会关系到国家利益。所以，征地拆迁并不是一件容易的事情，在具体征收过程中，相关部门更要权衡好利与弊，依法按照法律上规定的程序实施土地征收或房屋征收工作，即坚持公开、公平、公正，坚持阳光操作，将征收法规政策、土地征收预公告、土地征收公告、房屋征收决定、房屋（土地）现状调查、社会稳定风险评估、补偿安置方案、分户评估报告等以书面的形式在征收范围内予公布，并就补偿事宜与被征收人心平气和的协商，倘若协商一致，还需要与被征收人签订一份书面的补偿安置协议。
可是实践过程中，有的征收方为了一己私欲，通常会漠视法律法规的存在，在被征收人毫不知情的情况下，擅自占用土地，甚至是直接强制拆除被征收人的房屋，然后强迫被征收人签订补偿安置协议或是搬迁，而且，这样的情况并非个例，时常在征地拆迁中上演着。那么，作为被征收人，在遇征地拆迁时一定要了解哪些事项才会减少这样的情况呢？
一、法律明文规定，禁止实施强拆、违法逼迁
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。另外再根据《行政强制法》第四十三条规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。
行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。
也就是说，在征地拆迁过程中，即使双方就补偿事宜多次协商之后仍未达成协议，征收方也不能因被征收人未签订补偿安置协议或是未搬迁等，就采取断水、断电等其他方式方法强迫被征收人搬迁，签订补偿安置协议，甚至是在被征收人不知情的情况下，直接强制拆除被征收人房屋。
即便在征收范围内的房屋未经登记，相关部门也不能直接强拆，而是需要依法履行立案调查、作出相关的行政处罚决定书等其他相关的法定程序，之后方可根据实际情况进行处理。根据《行政强制法》中的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
实践中，如果相关部门因未被征收人搬迁或是签订补偿安置协议等就以各种方式方法强迫其尽早搬迁等，那这就是违反法律法规的行为，就是侵害被征收人合法权益的行为。此时，作为被征收人便可以针对他们的强拆行为等进行拍照、录像，同时拨打110报警，并对报警电话进行录音等。
二、土地征收程序是必须要履行的，少一步都是违法
关于土地征收程序我们前面已经提到了，而且关于土地征收的详细步骤我们之前的文章中也都说过很多遍，这里就不再重复说了。总之，需要大家知道的是，公布土地征收预公告、补偿安置方案、签订补偿安置协议这些都是不能少的，即使双方就补偿事宜未协商成功，未签订补偿安置协议，相关部门也不能说占就占，说拆就拆，仍然需要履行未签订补偿安置协议之后的程序，包括对被征收人作出征地补偿安置决定或是房屋征收补偿决定、责令交出土地决定，再到向人民法院申请强制执行等，这些都是不能少的。
实践中，如果相关部门在没有履行这些程序的情况下，便实际占用了土地，甚至是强拆了房屋，那么，建议被征收人不要签订补偿安置协议，不要相信相关部门口头上提出的任何好处，如“只要你签订补偿安置协议，会给你比别人高的拆迁奖励费”等等之类的话，这些都很有可能是为了让被征收人尽早搬迁，从而针对你想出来的办法，所以，大家一定要有判断力，不要被牵着鼻子走。只要记住未完全落实征收程序，征收就不合法这一句话，便会在征地拆迁中减少吃亏的情况。
三、补偿标准不能低于被征收人原有的生活水平
土地征收、房屋征收被征收人最关心的就是拆迁补偿了。根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
也就是说，集体土地征收中，一般给予被征收人的补偿至少要保持其现在的生活水平，国有土地征收中，被征收房屋价值的补偿是不能低于作出房屋征收决定公告之日被征收房屋周边类似房地产的市场价格。这是最基本的征收原则。所以，大家在看到补偿安置方案中的补偿标准后，一定要及时地针对这个标准进行审查，看到底是否合理，一旦发现补偿标准过低，严重不符合法律法规中规定的，那么，建议被征收人拒绝签订补偿安置协议，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。
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内容审核：北京圣运律师
来源：临律-圣运拆迁律师：房屋在征收范围后，一定要了解的三件事情（上），
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