北京市圣运律师事务所：相关部门通过以租代征占用了土地怎么办:今日拆迁法律话题

　　“以租代征”从字面意思上来理解就是，拥有土地承包经营权的农民老百姓的土地被村委会（或是其他相关部门）通过租赁的方式将土地流转给相关部门或是单位、开发商。即通过租用农民集体土地进行非农业建设（包括开商方建设商品房等），擅自扩大建设用地规模的行为。再直观一点来说就是，通过租借农民的耕地来达到征地的目的（并永久占用农民的土地）。

　　实践生活中，我们的律师经常会接到老百姓咨询“以租代征”这方面的问题，前不久，就有一位河南商丘的当事人问律师说，他们家的耕地在去年的时候就被征收了（当时并不知道，后来才道其土地被征收），可是其在具体的征收过程中，并没有看到过任何的法律文件，只是听说会每年会给予两三千块钱的补助，也没有相关人员来与自己协商补偿等事宜，直到今年七月份，其才通过别人知道，自己家的土地被村民委员会早在去年的时候就租给别人了，具体用来干什么也不知楚...

　　事实上，农村集体土地征收中这样的情况并不少见，可是实践中，我们律师在办案的过程中发现，许多土地征收项目都没有办理相关的审批手续，而是通过租用老百姓的耕地来实现低成本征收，实现最终的征收目的。

　　那么，通过租赁的方式来实际占用土地是否合法呢？或是者说通过“以租代征”的方式来永久占用农民老百姓依法享有承包土地经营权的土地是否合法呢？

　　答案是当然是不合法的。

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，倘若征收的土地为永久基本农田，或是耕地超过了三十五公顷，其他土地超过了七十公顷的话，一般情况下，征收方必须要拿到国务院作出的批复文件之后才可以实际占用土地。

　　倘若是上面我们提到的以外的土地，则需要拿到省、自治区、直辖市人民政府下发的批复文件，之后才可以占用，否则征收则是不合法的。

　　那么，在土地征收中，相关部门为什么会通过以租代征的方式来实际占用农民老百姓的土地呢？

　　其实，其目的是很明显的，一般大概有两点，一点是想低成本完成征收，第二点则是规避审批手续。

　　想必大家有都知道，土地征收会涉及巨大的利益，所以极个别的征收方为了减少征收成本，往往就会以各种“手段”来压制补偿标准，比如我们常见的就有将房屋认定为“违法建筑”或是“危房”，要么就是联合村委会或是村民小组，通过以租代征的方式来降低补偿标准，即每年每亩只给予农民一、两千块钱的租金来实现征收目的。

　　另外，还有一点大家也应该知道，就是土地征收是一项大型活动，不仅涉及的人民群众，而且涉及的面积也会非常的广泛，最主要的是，且其程序也非常的复杂繁琐，尤其是在办理审批手续这块，自新《土地管理法》实施以后，相关部门要想拿到土地，实际占用土地，就必须要按照《土地管理法》中规定的程序在完成征收前置工作以后，才可以向有权批准机关申请征收土地。

　　但从申请到拿到地有关部门作出的批准文件，往往需要很长的一段时间，这对相关单位，建设单位来说其实是非常要命的，因为这意味着每耽搁一天，那么就要多“烧”一天的钱。所以，许多征收方为了能尽早的实现征收目的，就会通过“以租代征”的方式，直接占用土地。

　　对此，圣运律师提醒大家，在土地征收中，只要遇到相关部门以租代征，一定要提高警惕，这种行为是法律明文禁止的，这在《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》中有明确的规定，严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地。而且，不少地方出台的相关法律法规中也都对“严禁通过以租代征的方式实际占用土地”等作出了明确的法律规定。

　　不仅如此，未办理审批手续，通过以租代征占用土地，还要被依法追究刑事责任。在《国务院关于加强土地有关问题的通知》中指出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

　　而且，为了遏制通过以租代征实际占用土地，相关部门违法批准征地等行为，国土资源部还专门发布了《关于制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，在该通知中明确指出，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。

　　总之，圣运律师提醒大家，土地征收中，广大被征地农民一定要审查相关部门的征收程序是否合法，如果发现他们什么文件也没有就占用土地，那么被征地农民一定要及时地咨询专业律师，及时地向土地管理法部门举报、投诉，要求他们查处村委会擅自将土地租出的行为，或是要求查处相关部门违法占地行为，并在专业律师的帮助下，要求他们退回通过以租代征形式占用的土地。

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内容审核：索建国律师

来源：中国法院网-北京市圣运律师事务所：相关部门通过以租代征占用了土地怎么办，

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