以案说法：无证的承包地也能获取征地补偿吗,无证土地可以出租吗:今日拆迁法律话题
李*先生所在的村落因城市建设被纳入征收范围。李*先生对自己的土地补偿不满意，始终未能签订补偿协议，原因是李*先生实际使用的土地比证载面积要大很多，并且都有经济收入。但土地征收时，征收部门只给予李*先生证载面积的补偿，因此双方始终没能达成一致意见。那么，征收土地时的补偿真的只能按证载面积计算吗？因历史遗留原因所导致的无证面积，真的就不予补偿吗？
基本案情：这也不补，那也不补？
山东省胶州市的李*先生，在村里有1.2亩的土地。因为种田收益少，所以李*先生就在地上搭建了养殖蚂蚱的大棚，养蚂蚱每年带来的经济收入很是可观。为了更好的进行养殖，李*和爱人老两口在大棚旁边修建了两间小房子，在此居住生活。因为李*的土地周边，相邻的是一块荒地。李*为了扩大养殖，向村里申请，要求将相邻的荒地也由他开荒使用。当时在任的村支书口头答应李*可以使用。故李*开始投入物力财力，开荒后在这块地上搭建羊棚，开始养羊。老两口靠着养羊和蚂蚱谋生，生活还算宽裕。
2017年年底，李*所在的村子要开始土地征收。但在对李*的土地丈量评估时，征收部门并没有对李*养羊的土地部分进行测量评估。最终对李*的土地确定的补偿标准太低。李*多次向征收部门问询，后村委会向李*下发通告，内容为，一是李*在1.2亩承包土地上建大棚和房子是违法建设，二是李*的羊棚所在土地是李*非法占用的土地，所以最终决定对李*仅补偿1.2亩承包土地的土地补偿款，地上附着物因为是违法建设不予补偿，羊棚和项下土地因是李*违法占地建设，不予补偿。后李*的房子、大棚、羊棚在夜晚分三次被偷拆。
李*百思不得其解，不管是自己的1.2亩土地，还是开荒的那块地，都是有审批的，只不过一个有证，一个没证。没证的也是村里答应的，怎么就违法了呢？还没达成补偿安置协议，怎么征收部门就能偷拆自己房子呢？在承包地上搭建大棚，是私自改变了土地用途吗？为了解开自己的疑惑，李*找到了圣运杨*平律师团队的燕*静律师。
律师办案：律师函、复议、诉讼全面运作
律师听了李*的叙述，基本确定了维权的思路。在接受委托之后，首先，律师向行政机关调取了关于征收的文件；其次，分别向区政府、街道办和村委会发送了律师函。原因在于，在对李*的土地进行征收时，征收部门不但征收程序存在违法之处，对李*土地进行征收时也存在事实认定错误和评估价值过低的情况。对李*土地及地上附着物等仅评估60多万，与李*实际损失相差甚远。故律师对上述问题详细论证，以期通过律师函与征收部门进行法律上的沟通，为李*获取合理补偿做好铺垫。另外，因李*的地上建筑均在夜晚被偷拆，报警后公安机关也未及时予以调查。律师遂指导李*将公安机关诉至法院，要求公安机关依法履行职责。后律师又充分考虑案件细节，针对征地批准文件向省政府提起行政复议；针对村委会认定李*房屋属于违法建设，决定限期拆除的通告提起诉讼。最终在多重法律程序的步步紧追下，仅不到半年时间，征收部门便纠正了不符合法定征收程序的内容，为李*确定了合理合法的补偿，李*最终获取了较此前翻倍数额的征收补偿。
法律分析
在李*的案件中，存在一些特殊问题，这些特殊问题在征收时，征收部门并没有区别对待，在征收之处存在“一刀切”的现象。律师在操作李*案件时，正是紧紧抓住了这些“特殊”，并在充分与李*沟通，让其明白法律客观情况之后，双方密切配合，取得了满意的结果。我们来具体分析一下案件中的这些特殊问题：
一、如何取得农村土地承包经营权？没有土地承包经营权证，口头申请获得许可的，能不能算取得了土地承包经营权？
第一，只要户口在本村，具有本村集体经济组织成员资格，都有权取得本集体经济组织发包的农村土地。法律依据为《农村土地承包法》第五条第一款，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
第二，本村集体经济组织，实践中一般指村委会，作为本村集体所有的土地的发包方，向本集体经济组织成员发包土地。法律依据为《农村土地承包法》第十二条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包。
第三，获得土地承包经营权，要签订书面承包合同。合同生效时便取得了土地承包经营权。行政机关颁发《土地承包经营权证》，是确认土地承包经营权的归属，而不是取得土地承包经营权的要件。法律依据为《农村土地承包法》第二十一条，发包方应当与承包方签订书面承包合同。第二十二条，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。第二十三条第一款，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。《物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
根据上述三点分析，要想取得完整的土地承包经营权，必须是本村村民，与村委会签订书面的土地承包合同。
那么，李*案件中，征收部门对李*土地承包经营权的认定是不是符合上述规定呢？首先，李*对1.2亩土地的土地承包经营权是确定的，毋庸置疑的。因为李*已经取得土地承包经营权证，确认了土地承包经营权的归属。一般情况下，如果因村里程序不规范，在统一发包农村土地时，村民都没有获得土地承包经营权证，或者都没有签订土地承包合同，这种因历史遗留问题造成的窘状，都不会影响到村民的权利，村委会都会直接认可村民既得土地的承包经营权。
其次，李*经村支书口头答应，将1.2亩土地之外的部分土地开荒使用至今。根据上述规定，李*对这部分土地的使用权利存在瑕疵。一是村支书的个人口头应允行为，不等同于村委会的行为，更不等同于本集体经济组织的意见；二是没有签订书面土地承包合同。所以从权利要件上来讲，李*本人并没有依法获得土地承包经营权。但是，特殊之处在于，李*在获得村支书口头应允后，对这部分土地开荒使用至今已经有十年之久，本村村委会或本集体经济组织都没有对此提出异议。这就意味着，村委会对李*这部分的土地使用权是默许的，以默认的方式认可了李*的土地承包经营权。这使得李*对此部分的土地承包经营权与法律规定存在冲突。一方面可以认为这是因为农村地区法律实践尚不完善所造成的矛盾，但另一方面，李*使用这部分土地，确实是没有取得法律规定的要件。这种实践与法律规定的矛盾与冲突，是李*面临征收补偿时，必须面对的客观实际。
因此，在与李*确定委托关系之前，律师就将这种现实情况告知了李*。此种情况下的补偿安置，必定与手续完备权属无争议的土地补偿存在差异，意在让李*能够客观确定对补偿的心理预期。
二、李*在承包地上建设的房屋属不属于违法建筑？哪个行政部门能对此进行调查处理？
燕*静律师认为，李*承包地上建设的两间小房屋并非违法建筑。原因在于，李*建设两间小房，是为了看护养殖的蚂蚱和羊群，其性质为看护房。看护房是指供人居住使用的，用于看守农业、林业、畜牧业等的构筑物或建筑物。可见，李*建设的两间房屋虽是李*夫妻二人居住，但却是基于看守养殖畜牧的目的，系在农用地上建造的农用房。
如果李*建设房屋面积超过看护房建设面积，且举家在此居住生活，可能涉嫌非法占用土地，则应当由自然资源部门依据《土地管理法》的规定，对此进行调查处理。规划部门无权以未取得规划许可手续为由对此进行管理。本案中，村委会认定李*建设的房屋为违法建筑，这一行为并不具有合法性。村委会仅是村民自治组织，不具有认定违法建设的行政职权，无权以自己的名义向李*出具违法建设认定的文件。更何况，李*在承包地，即农用地上的建设行为，倘若存在违法之处，也是土地违法行为，村委会亦无权认定并进行处罚。
三、李*搭建的用于养殖的棚舍是不是改变了土地用途？有没有违法？
《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中明确规定，承包地与用于经营性养殖的畜禽舍用地，都属于农用地。李*将自己的种植土地改为养殖畜禽，并没有改变土地用途，仍然是农用地。村委会声称李*私自改变了土地用途，要追究李*法律责任，显然是没有法律依据的。而村委会的这种认定，也没有任何职权依据。
另外，不管李*的房子和棚舍是否违法，任何部门都不得未经法律程序在夜间偷拆，这一行为本身就严重违反了征收法律规定和土地管理法律规范，构成对李*合法权益的侵害。
通过这样一起颇具典型性的农村集体土地征收案件，圣运律师想提示广大被征地农民以下两点：
第一，在集体土地征收过程中，村委会往往作为征收工作参与人负责对本村征收工作的动员和一些具体工作的实施。但是村委会作为基层群众自治性组织，并没有做出关于征收或房屋认定等方面文件的法定职权。加之农村土地管理不健全，在土地征收时，村委会就可能站在征收部门角度来对被征收的农户做出一些并不合法的认定，对此，被征收人需要多了解一些征收法律知识，以免在征收补偿时陷入协商误区。同时要明确一点，村委会是代表村民权益的，胳膊肘不能总往外拐。
第二，因历史原因形成的土地使用现状，不一定就是违法的，需要具体问题具体分析。但如果确实存在法定要件不完备的情况，被征地农民也必须客观面对，在协商补偿时，既要理智的面对自己的权利优势，也要冷静的分析自己的权利短板。在法律规定的范围内，争取属于自己的合法、合理、客观的补偿。如本案中的李*，在听取了律师的专业分析之后，直面自己的客观情况，所以能够在维权过程中，与律师密切配合，获取了自己满意的补偿。
作者丨圣运律师
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内容审核：邓海凤律师
来源：中国法院网-以案说法：无证的承包地也能获取征地补偿吗，
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