房屋征收评估中常被忽视的问题，你需要了解！,房屋征收评估中常被忽视的问题,你需要了解哪些:今日拆迁法律话题
房屋征收评估中常被忽视的问题，你需要了解！
被征收人有权参与评估机构的选择
根据《征收条例》和《房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。。
在此，要注意的是，法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。
再者，即使协商不成，在采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构时，也应该有被征收人参与。无论采取何种方式确定房屋征收评估机构，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。
此外，评估机构必须具备相应资质，若无法定资质，则不能承担房屋评估工作，须由被征收人与征收部门再行确定新的评估机构。
评估时点只能是房屋征收决定公告之日
房价、市场行情等条件时刻在变化，大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响。因此，房屋评估时点应该严格依照法律规定。
根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
实践中，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，在一年甚至几年之后才正式公告征收决定。随着房屋市价的变化，此时房屋价值早已发生巨大变化，对被征收人而言是极不公平的。显然，这样的评估程序既不合理也不合法。
评估过程要选择合适的评估方法
常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。
此外，还要注意以下几种情况，根据《房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
评估过程要综合考量各种因素
房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
评估结果要依法进行公示、转交
根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。
在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。
被征收人有权对评估结果提出异议
首先，被征收人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。经上述评估专家委员会鉴定，若评估报告不存在技术问题，则维持原评估报告；若原评估报告存在技术问题，则由出具原评估报告的房地产价格评估机构重新出具评估报告。
最后，若被征收人对补偿仍有异议，则按照《征收条例》第26条的规定处理，也即：如果被征收人对鉴定结果仍然有异议，则要针对补偿决定依法提起行政诉讼或者申请行政复议。
以上就是房屋征收评估中最重要的几个问题，房屋征收评估直接关系到补偿额的多少，各位被征收人切不可忽视！
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内容审核：李站波律师
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