无证建筑为何总也拿不到补偿这些规矩竟是征收方内定好的！,无证建筑是合法建筑:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 11:06 | 编辑:圣运律师 | 浏览:43

摘要：无证建筑为何总也拿不到补偿这些规矩竟是征收方内定好的！，在征收维权实践中，最令被征收人头疼的就是自己建造、使用多年的无证房屋。说它是违建要被白白拆除，老百姓肯定是一万个不答应；说它不是违建应给予合理补偿，征收方又不干了。圣运律师曾多次

在征收维权实践中，最令被征收人头疼的就是自己建造、使用多年的无证房屋。说它是违建要被白白拆除，老百姓肯定是一万个不答应；说它不是违建应给予合理补偿，征收方又不干了。圣运律师曾多次普及过，无证建筑不一定是违法建筑，不一定要被责令限期拆除，更不一定拿不到任何补偿安置……理虽如此，“一刀切”式的“不予补偿”却仍是难以撼动的常态。那么，征收方究竟是如何看待违法建筑问题的呢？他们究竟在解决这类问题时“内定”了哪些改不了的规矩呢？

态度一：无证建筑就是违法建筑

站在征收方的立场上，无证建筑与违法建筑这两个概念之间是可以直接划等号的。请注意，政策和法律之间在实务中不完全是统一的。

按照《城乡规划法》之规定，未办理建设工程规划许可证而建造的房屋，就是“违法建筑”。在该法2008年施行之后，这一点没有太大疑问。前推至1990年，《城市规划法》同样有类似的表述，就城市范围内的国有土地上房屋而言，仍然没有太大疑问。而依据一些地方性规定，“有规划许可证才合法”的逻辑甚至可以被前推至上世纪80年代……

就这样一步一步推上去，老百姓所主张的“历史遗留原因导致的无证建筑”就越来越变得站不住脚。哪一年以前的叫“历史遗留原因”已经变成了一笔糊涂账，许多地方政府干脆对这一理由不予承认。这也是老百姓的无证建筑遇征收难获补偿的最重要原因所在。

至于这一粗暴、直接的“结论”是否真的合法合理，圣运律师就不得不再次提出有利于被征收人的两个重要依据：其一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“590号令”）第24条第二款之规定；其二，最高院保护产权典型案例中许水云的无证房屋被最高院在判决中认定为合法建筑。

态度二：无证的违法建筑，没有“一事不再罚”

《行政处罚法》第24条规定，对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。

实践中，许多被征收人甚至最高法的前任法官都认为，“一事不再罚”原则的确立意味着一旦被征收人的无证建筑在形成后已经接受过当地规划、城管等部门罚款的行政处罚，其就自动获得了补办规划许可证件的机会，再遇到征收就应当视为合法建筑予以补偿，更不应当再被强制拆除。

然而很遗憾，这样的“有利于被征收人权益”的解释，是不被征收方所认可的。征收方一般认为，一事不再罚只是指“一事不再罚款”。那么对于罚过款的无证建筑，只要你证件没有补办齐全，我就仍然可以进一步对你作出责令限期拆除的行政决定，而完全不违背行政处罚基本原则。站在被征收人的立场上，这无疑是有委屈、不服气的，但我们不得不理性面对的是，征收方从来就是这么理解这一问题的，一些简单地将“不能让政府败诉”视为自己审判最重要原则的法官，也是这样进行司法裁判的。

态度三：无证的违法建筑没有处罚时效一说，而是对一种持续违法状态的解除

《行政处罚法》第29条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

据此，一些被征收人会主张其“无证房屋”已建造完成了10余年甚至20年，始终没有任何部门将其认定为违建。现在遇到征收就瞬间“违建”了，显然是征收方意欲压低补偿的行政目的不当之举。而依据上述规定，有关部门显然已经超过行政处罚的时效了，不得再“秋后算账”对涉案建筑予以处罚。

站在行政行为稳定性、延续性之“信赖保护原则”的角度上，被征收人的上述理解无疑是有其合理性的。然而站在征收方的立场上，这一理解无疑是不能被接受的。事实上，行政机关查处违法建筑，查的从来都不是建造房屋这一“行为”，而是违建房屋存在的这一“事实状态”。这一事实状态哪怕延续上十年二十年，它也仍然是违法的事实状态，无证的事实状态，除非涉案房屋成功补办了证件。故此，对于“处罚时效”这一说，征收方从来都是不认的。

态度四：无证的自建房一律不予补偿

自建房本质上是住房困难时期所客观形成的一种产物。对于在城市“棚户区”“平房院落区”居住的普通群众而言，公家租的房子不够住，家里人口多，“4口人住10平米”，儿子结婚后和儿媳妇没地方住，都会导致自建房的产生，否则新婚的小两口就可能面临分家另过的尴尬境地。90年代热播的电视连续剧《贫嘴张大民的幸福生活》即生动地反映了当时的生活居住场景。

问题在于，当如今面临所谓“棚户区改造”“文保搬迁腾退”等项目时，征收方却划下了“自建房一律不予补偿”的硬杠杠，将其作为“一把尺子量到底”确保公平公正的重要底线。而事实上，确实由于生活所必需而自行建造的无证房究竟应不应该给补偿，这在学术界是一个尚存争议的话题，也涉及“行政合法性”与“行政合理性”两大原则的理解问题。

值得注意的是，一些地方对于公房承租人在公房院落里的“自建房”采取“一刀切”式的粗暴态度，不进行任何调查认定即对其不予补偿，圣运律师认为这是有违公平、合理的征收补偿基本原则的。置房屋建造、形成当时的客观历史情况与房屋如今的实际居住使用情况于不顾，如此征收方态度，显然是被征收人最不能承受的态度。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，我们列举上述4个征收方对待无证违法建筑的态度并不意味着对其“公平、合理”的认可，而是希望大家能客观、理性地认清您的无证建筑所将会面临的局面，进而放弃幻想采取有力的应对措施，尽力争取适当的补偿。“人人都为自己说话”，只有在面临这一重大矛盾纠纷时沉着冷静，不动肝火，积极寻求专业征收维权律师的法律帮助，才能在两方的“态度”之间努力找寻到都能接受的解决方案，为自己居住使用多年，但就是缺个证的房屋最后讨一个“公道”！

作者丨王小明北京圣运律师事务所

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