圣运拆迁律师：模拟拆迁是真的还套路！遇到模拟拆迁我们该怎么做:今日拆迁法律话题

　　拆迁时遇上模拟拆迁、预签协议、预征收是极为常见的事情，尤其是在棚户区改造、旧城改造过程中。可是很多被拆迁人连最基本的征收程序都没弄明白，现在又现出了模拟拆迁、预签协议等形式，这种情况的出现会误让被拆迁人认为跟这普通的拆迁没啥区别。

　　但是这种模拟拆迁、预签协议却存在很大的漏洞，很多被拆迁人在不清楚的情况下就稀里糊涂的签了补偿协议，之后却发现自己的补偿特别的低。

　　什么是模拟拆迁？

　　模拟拆迁就是在确定拆迁区域之前，相关部门先了解居民的响应程序，如果大部分人都有拆迁的意思，那么当地居民通过居委会联名向相关部门递交改造的申请，相关部门将此块作为拆迁地块，然后要按照原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积等情况明确的告知居民，由居民决定是否拆迁，如果说签订的模拟拆迁协议的比例达到了90%以上，那么相关部门则再发正式的征收公告，如果在一定的期限内，相关部门没有发布正式的征收公告，模拟拆迁协议自动失效。

　　模拟拆迁法律是否认可呢？

　　不过，模拟拆迁只适用于旧城改造，并不是什么拆迁项目都能适用，模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权产生了实际的影响。因此，模拟拆迁只适用于旧城改造类的项目。可是实践过程中，打着旧城改造的名义进行拆迁的不在少数。以下是部分地区模拟拆迁的程序规定：

　　上海市

　　因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

　　北京市

　　区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。

　　区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。

　　四川省

　　《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中，模拟拆迁、模拟搬迁、模拟征收这些说法已经不再使用，而是以签订附生效条件的补偿协议代替。

　　《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中，规定实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围，在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，签约比例未达到规定比例的，终止征收程序。

　　附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。

　　那么，当我们遇到了模拟拆迁该如何应对呢？

　　可先去当地的相关部门进行查询，查询当地关于模拟拆迁的相关政策。然后按照我们所查到的与我们遇到的情况进行对比看是否有问题。虽然说是模拟拆迁属于地方性政策，但不能越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　在实践过程中，经常有不少拆迁方为了降低拆迁成本，压低被征收人补偿，会打着模拟拆迁的名义进行拆迁。对此，遇到模拟拆迁时一定要注意了，在遇上不懂的时候一定要及时的咨询律师，让律师帮助自己出主意，然后拿到合理补偿。

　　其次，不要盲目的跟风，看着别人答应拆迁，签订了补偿协议，自己也就凑上去把字给签字，但是圣运律师提醒大家，当签约人数达到一定的比例时，相关部门就会实施拆迁工作，此时的签字过程以及拆迁补偿标准都不是很明确，一旦把字签字，可能就会引发没必要的矛盾。

　　实践过程中，模拟拆迁中签订的协议，通常都会被界定为民事协议，后期实质拆迁时就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认所签订的协议，那么就会让被拆迁人陷入很被动的地步了。

　　因此，圣运律师提醒广大被拆迁户，在遇到相关部门模拟拆迁时，一定要睁大眼清，看清事实，寻求专业律师，让律师帮助您拿主意，切莫草率的签订模拟补偿协议。签了字就要承担相应的后果。

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内容审核：李站波律师

来源：中国法院网-圣运拆迁律师：模拟拆迁是真的还套路！遇到模拟拆迁我们该怎么做，

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