说了一千八百次，小产权房真的买不得,小产权房值得买吗?:今日拆迁法律话题

小李家的房子拆迁了，房子没有了，补偿也没能到手，这是为什么呢？经过了解，原来小李家买的是小产全房。为什么小产权房拆迁就可能没有补偿呢？今天我们就跟各位好好聊一聊。

什么是小产权房呢？小产权房也叫“乡产权房”，指的是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。有的小产权房是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；还有的是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额，所以形成买方愿意买，卖方愿意卖的趋势。

为什么说小产权房买不得，主要有两个原因：

第一，不是所有的小产权房买卖合同都是有效的。小产权房的买卖发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。但是对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第二，小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案，而且农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这样一来，遇上拆迁的时候就会变得很麻烦，小产权房属于违法建造、违法用地的房屋，面临被责令限期拆除的风险，那买方这个时候既拿不到房子又拿不到当时花掉的钱，而且自己没有产权证就不能证明自己是合法的产权人，拆迁补偿也通常会泡汤。所以我们不建议大家购买小产权房。

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内容审核：刘超律师

来源：头条-说了一千八百次，小产权房真的买不得，

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