圣运法律顾问丨“小产权房”的法律风险,小产权房的法律思考:今日拆迁法律话题

圣运法律顾问丨“小产权房”的法律风险

小产权房是指不具有县级以上土地行政管理部门或房地产管理部门发放的、具有法律效力的土地使用权证、房屋所有权证的房产，这类房产多建于集体土地之上，“小产权房”相较于普通产权的房产有哪些风险呢？

小产权房一般分为两类：一类是在农用地等非建设用地上建设的，另一类是在农村建设用地上建设的。两种不同类型的房产所面临的法律风险不同。

首先是第一类，，建在农用地等非建设用地上的房屋，属于违法用地，所建房屋属于违法建筑。法律规定农业用地转为建设用地，需办理农用地转用审批手续，严禁未批先占。如果未经审批、擅自将农用地改为建设用地建设房屋的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以根据《土地管理法》第七十三条、第七十六条的规定拆除或没收土地上的建筑物。也就是说没有经过土地换用手续所建的违法建筑，可以依法进行拆除，如果遇到征地拆迁，违建房屋是依法不能获得补偿的。

第二类小产权房一般是村委会、村集体经济组织统一在村内闲置土地上建设、分配给村民居住的楼房，在居住和使用上没有法律隐患，但如果涉及买卖就不然了。由于房屋是给农村集体经济组织成员的，这个房产归属就与房产使用者的身份挂钩，当房产向非本集体经济组织的成员或者是城镇居民转让时就将面临转让的法律风险。

法律明确规定农村住宅只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。只有本集体经济组织成员之间买卖小产权房会认定合同有效；而如果买方为非本集体经济组织成员的，一般会因买卖标的包括集体土地宅基地使用权违反我国有关法律、法规强制性规定而无效。

总结来说小产权房的法律风险对于购买着来说是存在巨大法律风险的，大家在购买房产时要调查清楚房屋产权情况，切不可抱着投机牟利的心态妄图低价买进，之后小产权房合法后再高价卖出或者在征地拆迁中获得补偿，这样的心态很可能会造成无法逆转损失。

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