圣运拆迁律师解读:“小产权房”被拆，原房东跳出强争补偿款,小产权房遇到拆迁:今日拆迁法律话题
以前，房子的主要功能是生活居住，如今，房子已经不仅仅是一个住所，也成为一种投资手段。市场上一人坐拥几套房，在买与卖之间转换；学区房高房价、高产量……而近些年“二手房”又成为“香饽饽”，虽然国家为了规范二手房交易也相继出台政策，使得二手房交易热度有所降低，但其市场前景不容小觑，那么，在二手房交易过程中最值得关注的就是“房屋产权”。
最近，河南省的张女士就因为二手房产权问题纠纷未获得全额拆迁补偿款而愤愤不平。
2008年，张女士自家购买了一处房产，因为当时房主着急用钱，所以房价不是特别高。2017年这栋房子被政府拆迁，后来张女士获得500万元的拆迁款，而此时原房东却突然跳出来说房子是他的。结果，补偿款被原房东领走，并且还把张女士告上法庭。面对这一纠纷，张女士满是委屈与气愤。
经过调查，原来该房屋是系小产权房而非商品房，所谓的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
那么，在该案件中，张女士与原房东签订的买卖合同是否有效？
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
本案中，张女士虽然不是村集体范围内的成员，但是双方已经按照合同要求履行权利和义务，孙女士已经在该房屋处生活九年，该房屋已经作为其生活的依托，而原房东是在知道房屋被拆迁，张女士获得高额补偿款的情况下，才与张女士争夺房屋拆迁补偿款，其行为属于见财起意，所以，该买卖合同有效。
那么，张女士要将自己的部分补偿款分给原房东吗？
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》相关规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
在本案中，张女士在买卖小产权房时，没有明确房屋产权性质，其自身没有尽到注意义务，而作为原房东理应知道“小产权房”是不能进行市场交易的，而仍然为了一己之利，将房屋出卖，其行为具有过错，所以，法院最终判决按照各自过错多少来分配补偿，原房东获得了将近40万的拆迁款。
听到这里，也许你会为张女士的事情愤愤不平。但是，法律不会因为你不知而成为“一纸空文”。如果张女士在签订买卖合同之前，知道其购买的房屋是“小产权房”并且知道小产权房的产权性质，那么其就不会轻易购买，也不会使得自己权益受到损害。
通过张女士的案件，圣运律师提醒大家今后在购买二手房时一定要查清房屋产权，因为一旦房屋产权出现问题，后期如果房屋遇到拆迁，那么原本的补偿费也许会被分割。所以，懂得投资，更要懂得规避风险，才能更好的保障自己的权益。
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内容审核：陈博扬律师
来源：中国法院网-圣运拆迁律师解读:“小产权房”被拆，原房东跳出强争补偿款，
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