征收拆迁中牵涉金额巨大的停产停业损失补偿该如何计算,拆迁停产停业补偿归属:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:29 | 编辑:圣运律师 | 浏览:42

摘要：征收拆迁中牵涉金额巨大的停产停业损失补偿该如何计算，在国有土地上房屋征收中，企业等用于生产经营的房屋被拆迁、征收，停产停业损失补偿是企业区别于住宅补偿的一项重要补偿项目。那么，停产停业损失的数额究竟该

在国有土地上房屋征收中，企业等用于生产经营的房屋被拆迁、征收，停产停业损失补偿是企业区别于住宅补偿的一项重要补偿项目。那么，停产停业损失的数额究竟该如何具体计算呢？最新的地方性规定中又强调了哪些原则呢？本文，圣运律师黄艳为大家梳理这一问题。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定，企业停产停业损失应当补偿是毫无疑问的。不过，企业要想取得停产停业损失，需要向征收方提供营业执照、税务登记、纳税记录等材料，并且满足注册的经营地址与被征收房屋保持一致的条件方可。

当然，涉案房屋的登记用途必须是“非住宅”，否则会牵涉“住改非”的认定问题。这就不在本文中论述了。

企业停产停业损失如何补偿？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条、《国有土地上房屋征收评估办法》第14条，企业停产停业损失补偿根据企业被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体先由征收方与企业协商确定，协商不成则可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

如果通过协商方式确定，灵活度较大，停产期限内直接利润损失以及停产造成的违约损失、企业前期贷款在停产期限内形成的财务成本等可能遭受的损失都可以协商补偿。值得注意的是，人员安置遣散费不属于停产停业损失补偿的范围，该项费用只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都是没有的。

如果通过评估方式确定停产停业损失补偿，具体计算公式为：

停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。其中：

1）月租金参照市场价；

2）月净利润按房屋征收决定公告前12个月的损益表确定，无损益表的，按前12个月实际缴纳的企业所得税推算；

3）修正系数根据使用被征收房屋生产经营运行状况和市场预期进行修正，调整幅度不得超过20%；

4）员工生活补助是支付给员工的基本生活保障，按房屋征收决定发布前上个月的当地最低工资标准计算，员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。

5）停产停业补偿期限由房地产价格评估机构评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，厂房建筑面积超过1000平方米的，标准停产停业期限是7个月。征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%。通常，停产停业期限最长不超过12个月。

不过需要强调的是，实践中一般情况下的停产停业损失补偿计算远没有这么麻烦、细致，而是适用较为简单直接的按被征收房屋价值“一刀切”的模式操作，这也为征收方所推崇。在这种情况下，上述公式就无用武之地了。

譬如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第24条规定，因征收房屋造成停产停业损失的，按照不高于被征收房屋价值的10%给予被征收人或者公有房屋承租人一次性补偿。具体补偿标准由区人民政府确定。

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第30条则规定，征收生产经营性用房，造成被征收人或者公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。

圣运律师黄艳最后想提示大家的是，如果被征收人或者租用被征收房屋的实际经营者认为“一刀切”的数额过低，一定要及时提请房屋征收部门委托房地产价格评估机构进行评估。或者可以在房屋尚完好存在且室内机器、设备尚在的情况下自行委托评估机构进行评估，以争取自己所能接受的停产停业损失补偿数额。总体而言，这一项补偿的计算是最为复杂的，被征收人可及时咨询专业征收维权律师，通盘设计维权策略以确保这部分补偿能得以更好的保障。（文/黄艳、张恂）