圣运拆迁律师详解：被拆迁人如何在评估中不吃亏看了绝对不亏！,拆迁评估最正确评估方法:今日拆迁法律话题

　　房屋拆迁评估对被拆迁人来说是一道不可轻视的程序，因为它将决定你后期究竟会具体到手多少补偿。想必就有人想要问了，就那么一张纸真有你说的那么重要？

　　因为评估报告的作出比较复杂，并且评估也是一个比较专业的工作，作为被拆迁人很难能够判断的出这个评估报告是否合法，评估方式也不是我自己选的，并且对于评估报告中所表明的补偿金额我也不满意，拆迁补偿是不是就不能更改了啊？我该怎么办呢？

　　圣运拆迁律师对此总结了几个大家比较重点关注的问题来进行集中解析：

　　首先，想要知道评估报告是否合法，必须要先了解合法的评估流程:

　　一、拆迁双方共同选定评估机构

　　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或抽签等方式。

　　二、拆迁方出资委托评估机构

　　拆迁估价机构确定后，一般由拆迁方委托。委托方应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

　　三、评估机构勘察测量

　　1、被拆迁人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

　　3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

　　4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员（根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章）、拆迁方、被拆迁人签字认可。

　　四、初步估价报告公示

　　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向拆迁方提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。拆迁方应当向被拆迁人转交分户估价报告。

　　五、复核申请

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条的规定，如果被拆迁户对房屋评估报告有疑问，可以依法要求出具评估报告的房地产价格评估机构作出相应的解释和说明。如果经解释后，被拆迁户还是对评估结果有异议，可以依照《办法》第20条至第25条的规定（具体的法律条文内容附在文章末尾），依法申请复核评估。

　　由上可知，想要分辨一份评估报告是否合法可以从以下方面来进行辨别：

　　1、评估机构的选定是否符合法律规定

　　一般来说，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　2、评估机构是否具有相应的评估资质

　　在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。

　　房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。

　　评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差距。就拿北京为例，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；二级资质评估机构的在估业务量达1000户；三级资质评估机构的在估业务量达500户。

　　3、评估时点是否合法

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条也作了相同规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　4、评估方法是否合理

　　估价方法有比较法、收益法、成本法等。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　5、评估工作人员是否进行实地查勘（入户调查）

　　在实地查勘时，其主要工作大致包括以下内容：1）面积测量、示意图绘制;2）房地产权属证书、相关批件、法律文书等收集;3）房屋四至、临街状况、道路状况等调查记录;4）产权人姓名、常住人口、户口在册人数等记录;5）房屋结构、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途等情况记录;6）装修装饰、设备、附属物的情况记录等。

　　6、评估报告的作出是否考虑了这些因素

　　1）被征收房屋的区位、2）用途、3）建筑结构、4）新旧程度、5）建筑面积、6）占地面积、7）土地使用权等

　　而对于室内的装饰装修补偿，机器设备等需要搬迁产生的费用等问题可以先试着通过协商来确定；如果协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　7、评估报告的形式是否合法

　　评估报告应采取书面形式，并有法定的内容要求，应该包括封面、致估价委托人的函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

　　8、是否有“分户评估报告”

　　房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　9、是否有两名以上注册房地产估价师的签名、盖章

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

　　并且，在这里要知道的是这个签名、盖章意味着他们对估价报告的内容和结论负责任。

　　10、评估报告的内容是否满足规定

　　评估报告是一份严谨的文件，有法定的内容要求，应该包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

　　被拆迁人收到评估报告后，拆迁补偿就不可更改了吗?

　　是可以进行更改的。由上述最后一道程序可知，就算是对评估报告不满意，作为被拆迁人的你也是可以通过合法程序来争取的。

　　也就是被征收人在经原房地产价格评估机构解释后还对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。具体的法律规定内容如下：

　　《国有土地上房屋征收评估办法》：

　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

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内容审核：李帅律师

来源：中国法院网-圣运拆迁律师详解：被拆迁人如何在评估中不吃亏看了绝对不亏！，

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