A律所：律师在国企和高新企业征收拆迁补偿谈判中不可替代的作用:今日拆迁法律话题

律师介入的企业征收拆迁关停的案子，百分之八十都是拆迁方想少给或不给补偿，而剩下的百分之二十呢？是政府愿意大方的给企业高于市价的拆迁补偿，有的企业跟政府甚至是“自己人”，但是他们就是谈不妥，还是需要律师介入。这是A律师总结在企业征收拆迁关停案件中律师作用的开场白里，从政府补偿意愿角度对涉及征收拆迁企业进行的一个简单分类，说到这里可能有些人会比较疑惑，政府都已经给高于市价的拆迁补偿了，为什么有些企业还是不愿意搬迁呢，难道是为了当“钉子户”？

这些企业跟政府谈不妥当然不是为了当“钉子户”，之所以出现这样的情况，还得从头说起，什么样的企业才能得到这样的“优待”呢？

一种是国企。国企是国家掌控的企业，说是和政府是“自己人”一点都不为过，因为国企一般规模大，涉及关键行业以及附带的大量就业人口等问题，一般地方政府不会因为拆迁行为去导致一家国企倒闭，所以往往会开出优惠的搬迁补偿价格。

第二种是地方“招牌”企业，支柱企业。这类企业是地方形象的代言人，为地方经济、就业、税收等做出巨大贡献的企业，政府在拆迁时也会尽量给予合理的价格以保障企业能够择址重新经营。

第三种是高新企业。高新企业大都具有高产值、高科技含量、高税收和高就业的特点，是目前国家政策引导支持发展的企业，而且大部分同时是上面说的地方“招牌”企业，是地方政府的主要政绩之一，对于本地发展有不可替代的作用。

在遇到征收拆迁时，地方政府对于这些企业更希望的是在本地择址重建，因此愿意给予足够高的拆迁补偿以保障企业平稳搬迁，但是即使是这样，还是无法与企业达成一致的原因是什么呢？A律师指出，其根本原因还是在于企业的实际搬迁损失远远高于补偿数额。这里的争议主要存在两点。

一是在企业的附加值、知识产权等特殊性方面。由于这类企业很多都具有各自特殊的价值附加值，比如我们在长春代理的一个案子，该企业的部分生产设备是无法通过购买得到的，而是自己购买零部件用自己独特的技术制作组装起来的，然而政府只是将其当作一般的机器设备估值补偿，其价格与重新购置制作这套设备差价达到上千万。

二是企业损失评估方面。对于企业损失的评估，存在多种方法，不同评估方法得出的土地房屋价值差异是巨大的，企业根据具体情况可以选择不同的评估方法来评估损失。然而在实际的操作中，圣运往往是采取最简单估值最低的成本法来评估企业的停产停业损失，圣运委托的评估机构，大都缺乏主见而听从圣运的意见来评估，甚至有些二三线城市征收拆迁中所聘用的评估机构根本不会用假设开发法、重置成本法来评估企业的损失。

企业往往会因为这两方面的问题拒绝接收政府提出的报价，而作为征收拆迁方的政府，因为项目预算、行政问责和审计三方面的原因，也不敢擅自答应企业提出来的补偿协议，增加拆迁补偿数额，双方就这么僵持着始终难以达成一致，直到律师的介入。

律师在这类案件中起到什么样的作用呢？

首先是在补偿项目上。在实际的案件办理过程中，企业自己提出的补偿项目大多是从具体损失角度出发，逐条列出自己的各项损失，比如有的企业在跟政府谈判的补偿清单上甚至包括搬迁期间车辆的保险费用，机器的养护费用等事项。律师就告诉当事人，这样直接逐条的列出损失是不行的，因为对政府的拆迁工作人员来说，给企业的每一项补偿都要有法律上的明确规定，不是法律规定的项目，工作人员是不敢答应的，否则要承担相应的行政责任甚至是法律责任，而且还要考虑这些补偿项目能否通过审计部门的审计，不然也是白谈。所以企业在要求补偿的项目选择上，要讲方式讲技巧，哪些项目是法律规定的补偿项目，可以多要补偿的；哪些项目是没有法律依据，拆迁方如何也不会答应的?这些都需要律师来梳理。

其次是在表明企业特殊性方面。很多企业在跟政府谈判的时候，强调自己的企业或者部分工艺、设备等具有特殊性，造价高于市场价格，或者是企业在土地等其他方面投入过隐性的资产，因此要求拆迁方给予更高的拆迁补偿。而作为拆迁方的政府来看，企业的这些诉求缺乏足够的证据来支持说明，先不提会不会产生企业要以此讹钱的这种想法，即使拆迁方愿意补偿这部分，最后的审计也缺乏说服力。律师的作用就是指导企业提供什么样的票据和知识产权证明来表明企业的每一项特殊性，为企业提出的更高报价的诉求提供合理性合法性的支持。

第三，为企业出具法律意见书，促成谈判。拆迁补偿的谈判不是说想到一条就跟拆迁方提一条，想要多少就提多少，哪些是有法律法规支持的，补偿的额度能有多少，这些都属于律师的专业范畴内的。律师在法律的框架内为企业提供法律意见书，从谈判的重点、法律依据、策略方法等方面为企业提供指引。

B指出，这类型的企业征收拆迁案件的办案思路是有别于其他案件的，其关键在于如何科学的规划拆迁补偿项目，如何证明企业的特殊性。这这类案件里，征收拆迁双方处于一种对立统一的状态，在大局上，企业同意为了公益、城市区域规划等原因进行搬迁，征收拆迁方也是愿意给予充足补偿的，所以在整体上是统一的。而在局部上，由于缺乏专业的法律知识以及信息不对称导致的沟通问题，又导致征收拆迁双方就补偿标准难以达成一致，处于对立状态。

如何解决这个僵持的局面呢？企业自然是不愿意退让，因为拆迁补偿如果拿少了，会严重影响到企业后面的重建和经营；政府也不愿意退让，贸然加大补偿力度，事后难免被追责。这个时候律师作为第三方*量介入是最合适的人选，企业想要的、讲不清楚的，律师来说；政府不敢给的、犹豫的，律师提供法律依据。道理讲明白了，法条列清楚了，疑虑消除干净了，征收拆迁双方的意见自然也就统一了，这就是律师的作用。

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内容审核：李轩教授

来源：中国法院网-A律所：律师在国企和高新企业征收拆迁补偿谈判中不可替代的作用，

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