非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋的买卖合同是否有效（二）:今日拆迁法律话题

非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋的买卖合同是否有效（二）

上文写到宅基地上的房屋买卖合同是否有效要综合考虑签订合同的情况，此问题不仅在司法实践中有争议，在理论界也有争议。下面我们来具体分析一下认为合同无效、有效的理由。

首小编先带大家了解一下认定房屋买卖合同有效的理由，小编通过查询、搜集资料，主要有如下理由：（1）我国现行法律、行政法规没有明确规定此类合同无效，政府发布的一系列文件基本都是针对禁止城镇居民购买宅基地房屋，并没有禁止不同集体经济组织的成员相互购买；（2）宅基地使用权及其地上房屋的所有权是农民享有的重要的财产权利，如果不能流转会影响其配置效率。

而认定合同无效的理由如下：（1）宅基地使用权是农村集体经济组织无偿给本集体经济组织成员的，具有身份属性。不具备本集体经济组织成员的不能够享有该权利，所以宅基地使用权的转让应当受此限制，不能自由转让；（2）农村实行一户一宅，出卖之后不得在申请，在某种程度上断了农民的退路。但是小编认为本集体内部买卖也存在这个问题，因而这个理由很没有说服力；（3）违反了法律的强制性规定。违反了《土地管理法》第 63 条以及第10条。

通过对比两组理由，发现争议的焦点有两个：一是主体问题，即农民是否可以将房子及土地使用权处分给非本集体经济组织成员；二是该合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。下面跟大家交流一下自己的观点。

首先，关于主体资格问题。小编认为农户无权处分，虽然房子属于农民的个人私产，但是由于房地一体，地随房走，出让房屋势必导致土地使用权的转移。而土地属于农村集体经济组织，任何个人和单位无权处分；其次，是否违反法律的相关规定。小编认为确实没有法律条文明确规定，宅基地使用权不得转让。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”宅基地不属于非农业建设。

实践中，有的法院判决采取了折中的态度，总结如下：（1）发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定买卖合同有效；（2）非本乡镇成员：如果取得了有关组织和部门的批准,可以认定合同有效；如果未经有关组织和部门批准的，合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，认定无效；如果未经有关组织和部门批准,合同实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的,对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

以上是关于非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋买卖合同效力认定的相关规定，希望广大朋友可以认真阅读，以免因为不懂法而作出错误的选择。

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内容审核：陈博扬律师

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