评估报告出具一、两年后才送达给被征收人，又无合理理由作出征收补偿决定是否公平:今日拆迁法律话题
征地拆迁涉及到老百姓的权益问题，无论如何都应当要依法依规的进行征收。根据法律规定的，因公共利益需征收土地的要给予被征收人合理、公平的补偿。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
可是实践过程中，却因各种原因就补偿没谈妥的情况下，征收方为了尽早的完成征收项目工作，会直接对被征收人作出征收补偿决定。要知道，征收补偿决定直接影响着被征收人最终能够得到多少补偿。那么如果在实践中遇到征收方在评估告报载明一年的时间内并没有与被征收人签订补偿安置协议也没有作出补偿决定又无合理理由，作出的补偿决定时点与征收决定公告时点明点不合理延迟，同时房价又上涨怎么办？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告；第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
另外根据590号令中的第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
从590号令中的规定来看，作出征收补偿决定首先要有征收补偿方案，其次作出补偿决定的原则是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价，这是原则性问题。另外我们再来看看《评估办法》中是如何规定的？
《评估办法》第八条规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”；
《评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第三十条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
同时根据《房地产抵押估价指导意见》中第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；
此外根据已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
我们看到无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《国有土地上房屋评估办法》，对评估时点的确定都有明确的规定，就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。而且以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。但实践中，少数评估时点和补偿时点相差数年之久。
对此，最高人民法院就曾指出：近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。
因此，人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：
一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。如果是被征收人以各种理由拒绝配合征收补偿工作致使补偿程序延误的，或是被征收人拒绝入户调查使评估工作延误的，被征收人依法对评估报告复核、鉴定导致补偿决定迟延的等，人民法院不宜以补偿决定未在一年内作出而另行确定补偿评估时点。
三是补偿决定时点明显延迟且主要原因是市、县级人民政府或是其他职能部门导致的，同时房价又发生巨大波动的，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
四是坚持“先补偿、后搬迁”的原则。也就是在作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或是补偿决定确定的期限内完成搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后应当理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付、周转用房或是产权调换房屋已经交付。此时相关部门申请强制搬迁才符合《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。
五是征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
实践中，如果未在规定的期限内对被征收送达评估报，导致相关部门因自身原因未能在届满后的合理期限内及时作出补偿决定，就应当撤销征收补偿决定，再坚持以《征收决定书》公告之日作为评估时点，那么将不利于实现公平补偿。
因此，圣运律师提醒大家，征地拆迁涉及自身合法权益，如果遇到评估报告不合理，或是发现征收补偿决定不合理的话，可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
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内容审核：罗思章律师
来源：中国法院网-评估报告出具一、两年后才送达给被征收人，又无合理理由作出征收补偿决定是否公平，
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