炒作“棚改”概念二手房价格飙升别拿自己的钱开玩笑了,棚改买二手房怎么交税:今日拆迁法律话题

【贴棚改意愿征询布告，二手房价大幅上扬？】

据媒体报道，在某市F区大力推进棚户区改造、城市更新项目的背景下，“准拆迁”概念带火了当地部分老旧小区二手房的市场价格。

每平方米售价接近7万元，“拆了以后按照建筑面积的1:1.3赔偿，肯定赚很多”……这样的说辞听上去的确很诱人。当然前提是，目前周边类似房屋的市场价格也就在每平米5.5万元左右。

而在另一个棚改意愿征询同意率超过95%的项目区，二手房交易价格从去年的每平米7.5万元涨到了每平米10万元以上。

凡是贴有棚改摸底公告和一些宣传横幅的老旧小区，惜售和提价就几乎如影随形，两个月内挂牌价能上涨15%至20%。

然而所有这些“折腾”都是基于这样一个看似美好的预期——“今年不出意外就会拆，实打实”……

【律师分析：如此玩儿概念，不合政策且风险巨大】

针对报道中的这些情况，长期关注房地产及拆迁领域的圣运律师认为，此类炒作“棚改”概念的做法不仅不合乎政策要求，且其投机性购房行为本身风险巨大。

而根据各地方的规范性文件规定，一旦房屋征收范围确定，征收项目启动在即，片区内被征收房屋的权利人就应当处于相对确定的状态，不再允许房屋进行转让、出租。

换句话说，报道中的二手房仍能够进行交易，本身就说明涉案片区究竟能否启动棚改、拆迁仍是一个未知数！

拆与不拆都还要寄希望于房产中介的“口头允诺”，购房者却需要冒着风险支付明显高于正常市场价格的购房款，这样的事情究竟能不能做，相信大家心里都会有数。

此外，“意愿征询”的开展和达到一定比例并不意味着拆迁已近在眼前。意愿征询环节系房屋征收决定作出前的步骤，意愿征询中同意改造的比例超过一定标准，只能意味着棚改有可能启动，而非棚改一定会启动。

况且，会对棚改的启动与否产生直接影响的，是房屋征收部门等政府部门依法组织的意愿征询，而非一些居民、物业等自行发起的所谓“意愿征询”。这样“想当然”的意愿征询即使获得了100%的居民同意，拆迁也未必会来。

需要大家明确的是，棚户区改造项目的补偿标准通常为“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”，其具体补偿数额主要依据专业评估机构出具的评估报告。

据此，在补偿数额确定的过程中并不会考虑二手房交易时价格因“拆迁”概念炒作而发生的异常上涨。拿前文中的例子而言，倘若现在就拆迁，其补偿价格也只能是按每平米5.5万元的“1:1.3”计算，而不会拿7万元的异常交易价格去作为标准。

当然，从政策层面上看，“房子是用来住的不是用来炒的”，报道中坦言投资者并非真的想等待二手房拆迁进而获取补偿，而是期望在房价继续上涨后转手交易从中获利。显然，这还是“炒房”性质的行为，是不值得提倡的。

【官方出手：严禁借“棚改”概念炒作二手房价格】

针对报道中的这些乱象，当地住建部门已于5月27日发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》。

圣运律师最后要提示广大旧住宅区居民和“购房者”的是，棚户区改造项目系政府主导、市场参与的重大民生工程和发展工程，具有很强的公益性和保障性。指望通过棚改“1:1.3”的补偿比例“赚很多”，无异于天方夜谭、白日做梦。2020年已不是10年前、5年前了，各地的棚改补偿政策都圣运显缩紧，“拆迁致富”的可能性已几乎不复存在。唯有大家正视棚改拆迁项目的目标，才能让这类项目存续时间更长，惠及更多真正需要改善居住环境的群众。否则一旦期盼中的棚改变成了以“修修补补”为主要形式的“老旧小区改造”，投机者砸进去的购房款，可就真真是彻底打了水漂，有去无回了。（王小明/文）

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内容审核：北京圣运律师

来源：临律-炒作“棚改”概念二手房价格飙升别拿自己的钱开玩笑了，

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