土地经营权抵押贷款存在的困难,农村土地经营权抵押贷款存在的问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询-北京圣运律师事务所

您的位置：圣运律师 > 养殖场搬迁 > 土地经营权抵押贷款存在的困难,农村土地经营权抵押贷款存在的问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

土地经营权抵押贷款存在的困难,农村土地经营权抵押贷款存在的问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-12 17:02:35
作者：
圣运律师
字体大小
[大中小]

土地经营权抵押贷款存在的困难，(一)部分政策落地较慢，影响了银行机构开展业务的积极性。区政府就贷款工作开展提供了多项政策保障，但由于部分政策落地较慢，影响了银行机构开展业务的积极性。例如，示范区两级政府虽拟共同出资1000万元作为风险保证金

土地经营权抵押贷款存在的困难,农村土地经营权抵押贷款存在的问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、土地经营权抵押贷款存在的困难

(一)部分政策落地较慢，影响了银行机构开展业务的积极性。区政府就贷款工作开展提供了多项政策保障，但由于部分政策落地较慢，影响了银行机构开展业务的积极性。例如，示范区两级政府虽拟共同出资1000万元作为风险保证金，用于弥补农村承包土地经营权抵押贷款的信贷风险，但到目前为至仅有500万资金到位，风险补偿资金到位的不及时，一定程度的影响到辖区银行机构发放贷款的积极性。

(二)经营权价值评估不够明确，抵押贷款额度不易掌控。由于尚无专门的农村承包土地经营权抵押价值评估机构，抵押物的价值评定由政府下属的农村土地流转交易中心负责。价值评估工作按照先由借款人自我评估，再由土地交易流转中心复核、综合评价，形成评估报告。评估报告结果分为“良好、较好、一般、较差”四个档次。没有明确抵押物的价值评估明细，不符合抵押贷款开展所需的价值评估标准。

(三)经营权流转体系不够健全，抵押物处置流程尚未顺畅。尽管设立了农村产权交易中心，专门负责农村承包土地经营权的挂牌流转，农村产权流转具备了交易平台，但交易平台操作尚未细化，加之没有与市场需求有效配合，土地流转还存在一些问题。一方面，产权交易平台尚未具备抵押物招标拍卖功能，经营权流转仍没有统一平台操作。另一方面，由于政策执行和宣传尚不到位，导致农民、种养殖大户、农业公司对土地经营权流转和产权交易中心缺乏认识，经营权交易的市场意愿不够迫切。

(四)保险品种较少，贷户投保意识较弱，商业保险的风险补偿功能尚未完全发挥。由于目前农业保险品种整体相对滞后，虽能满足农户和企业防范农业风险的需求，但尚不足以弥补土地承包经营权为抵押的贷款风险。加上部分贷户参保意识弱，缺乏第二还款来源保证意识，认为购买保险会加大自身的信贷成本，投保意识相对薄弱。

二、土地承包经营权抵押贷问题

抵押土地承包经营权的条件是：

1、土地承包经营权人有农村土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证等证件；

2、土地承包经营权抵押程序合法且行为规范；

3、土地的农业用途未被改变；

4、村集体经济组织及流出方同意抵押的等。

一、集体土地流转方式有哪些规定？

《农村土地承包经营权流转管理办法》

第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第十七条

同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

第二十条

通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

二、法律依据有哪些？

1、根据《土地管理法》的有关规定，农村居民在转让房屋后，将不能再申请新的宅基地；在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法正常实现。因此，无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否则，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中以农村房屋或宅基地使用权作为抵押标的的，该行为应当被认定为无效。

2、《中华人民共和国土地管理法》规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。

3、《民法典》（2021年1月1日生效）规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。

4、《中华人民共和国土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押，并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押。

5、《民法典》（2021年1月1日生效）则明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。

三、抵押条件要具备哪些

（一）农村土地承包经营权要合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料(如农村土地承包经营权证、合法合规的农村土地承包或流转合同)；

（二）土地承包经营权产权关系要清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，农村土地承包经营权流转合同和相关手续符合国家法律、法规、政策；

（三）具备持续生产能力的果场、林场、养殖场、农业种植基地及其它符合抵押条件的农村土地；

（四）经营土地没有改变农业(或渔业、林业)用途。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第三百三十一条

土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第三百三十三条

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

三、农村土地经营权抵押贷款存在的问题

法律主观：

农村土地承包经营权可以抵押贷款。农村土地承包经营权抵押贷款的流程如下： 1.按试点地区规定，在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。一般需要用到的材料有： (1)农村土地经营权抵押登记申请书； (2)抵押权人和抵押人基本资料； (3)借款合同和抵押合同； (4)《农村土地承包经营权证》、县农经局确认的农村土地经营权流转合同、土地流转租金缴纳证明； (5)抵押物所在发包方同意抵押的证明材料； (6)抵押人对地上定着物一并抵押及同意处理抵押物的承诺； (7)抵押物共有权人同意抵押的书面资料； (8)从事水面养殖经营的须取得合法有效的行政批准文件或证书； (9)登记机关要求的其他资料。 2.受理抵押登记的部门对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。 3.登记无异议的按合同规定的时限下发贷款。 4.抵押人在约定期限内还本付息。

法律客观：

承包人依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，其他方式流转指的是：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。所以只有上面通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，才能抵押。再就是看银行各自规定，农村房子银行一般不太愿意做抵押，因为处分这房子很麻烦．土地这东西本身不是你自己拥有所有权的，银行更加不愿意抵押．