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在拆迁维权时，房屋价值评估是以什么时候的为准,拆迁维权中，房屋价值评估到底是以什么时间为准?:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-08-16 21:42:59
作者：
圣运律师
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在拆迁维权时，房屋价值评估是以什么时候的为准，很多老百姓都有这样一个疑问，征地拆迁案件，如果打官司的话，一般都要花比较长的时间，短则六七个月，长则一两年，这么长的时间内，当地房价上涨的非常厉害，那到时候官司打完了，我到底能拿到多少钱，会不会

在拆迁维权时，房屋价值评估是以什么时候的为准,拆迁维权中，房屋价值评估到底是以什么时间为准?:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、在拆迁维权时，房屋价值评估是以什么时候的为准

很多老百姓都有这样一个疑问，征地拆迁案件，如果打官司的话，一般都要花比较长的时间，短则六七个月，长则一两年，这么长的时间内，当地房价上涨的非常厉害，那到时候官司打完了，我到底能拿到多少钱，会不会连房子都买不上？

能有这样疑问的拆迁户，一定是有法律意识的，并且敢于走法律途径维权的拆迁户，对于征地拆迁的法律规范是了解过的，尤其是国有土地房屋征收与补偿条例，知道对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

所以他们就会顾虑，如果打完官司了，还是按照之前的征收公告发布的时候的房价来给补偿，那岂不是还是吃亏了？

下面我们可以通过一个案例来说明这个问题。

有证房屋也遭遇“拆违”，法院确认拆除行为违法。

王先生2006年在兰州市高新区购买了共1700多平的5幢房屋，并且均办理了房产证。2012年6月的时候，当地高新区城管执法分局将其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以强制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地属于当地二中学校，王先生不具有合法土地使用权，地上房屋属于违建。

王先生不服，向兰州市城关区法院起诉，要求确认被告高新区城管执法局强制拆除行为违法。

城关区法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出

(2014)城行初字第164号行政判决书，判决城管执法局兰州高新技术产业开发区分局于2012年6月15日对原告所有的三幢房屋实施的拆除行为违法。

高新区城管执法局不服该判决，向兰州中院提出上诉。该院于2016年11月16日作出

(2016)甘01行终32号行政判决，驳回上诉，维持原判。

房屋被拆4年，房价大变样！赔偿的评估时点又该如何计算？

上诉案情中，涉及的时间节点比较多，我们可以简单梳理一下，房产证办理时间是2006年，房屋强拆时间是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起诉，一审判决是2016年4月29日，二审判决是2016年11月16日。

已经确认城管局强拆行为违法，那接下来就是起诉主张赔偿了。在行政赔偿诉讼中，审理期间，王先生申请评估鉴定，法院于2017年4月7日委托评估，评估机构于2017年5月5日作出房地产价格咨询报告。就房屋价值评估的时间节点的问题，原被告双方产生了比较严重的争议。

王先生认为应当按照行政赔偿案件审理的时间作为评估的时间节点，也就是现在的周边类似房地产市场价作为参照。而被告城管执法分局认为应该按照被拆除时的实际价值进行赔偿，也就是2012年4月的时间作为评估时点。

法院判决：考虑房价上涨幅度较大，应按当前审理时间来计算赔偿

一审法院认为，从2012年原告房屋被拆除以来，兰州市房地产价格有较大幅度的升高，因此按照2012年6月强拆行为发生的时间为估价时点，对王先生而言明显不具有合理性。而如果根据王先生的要求以本案审理时的时间为估价时点，则将使赔偿标准欠缺应有的统一性，对高新区城管执法局而言亦不具有合理性。关于房屋市场价值的估价时点的确定问题，综合考虑，以2016年11月16日拆除房屋行为被确认违法的时间来计算赔偿金额，符合公平、合理的原则。

二审甘肃省高级人民法院认为，一审判决确认拆除房屋行为被确认违法之时，作为评估的时点来计算损失，既考虑到涉案房屋被强制拆除后，王先生合法财产权益受侵害时间较长的因素，又考虑到房屋市场价值发生较大的波动的现实状况，是合理、公允的计算方式，据此计算的赔偿金额并无不当。二审判决驳回上诉，维持原判。

二、被拆迁房屋的价值评估过程中需要注意的问题

一、城市房屋拆迁评估价格是如何定义的

城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。

为了提高拆迁评估的效率，有关文件规定，被拆迁房屋的市场评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补助费，被拆迁房屋室内自行装修、自置防盗门窗的补偿费，独立水表、电表、电话、电视、网线、空调移位的补偿费。也就是说，我们所说的城市房屋拆迁评估价格是指产权清晰，不存在抵押权、租赁权等其他权利限制，不考虑搬迁补助费、临时安置补助费等因素影响的房地产价格。在实际进行房屋拆迁价格评估活动中，抵押权、租赁权以及搬迁补助费等将按政府有关规定另作处理。

对于一宗具体的被拆迁房屋而言，其市场评估价格包括单价和总价。单价一般指每平方米建筑面积的价格，总价一般指被拆迁房屋的单价与其建筑面积的乘积。被拆迁房屋的市场评估单价，由具有相关资质的房地产估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、层高、楼层、权益状况等因素评估确定。

被拆迁房屋的区位，指被拆迁房屋所处的区域位置。包括交通通达度、周边市政基础设施、公共设施配套程度、周边环境等。用途、实物、权益相同，区位优越房屋的价格明显高于区位较差房屋的价格

被拆迁房屋的用途，指被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用证上标明的用途。

按照建筑物承重构件所用材料的不同，被拆迁房屋的建筑结构分为钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构四类十等。不同类别、等级房屋的建安造价不同。

房屋成新，指建筑物的新旧程度。

住宅类房屋的层高、楼层等因素对房屋评估价格也有影响。

房屋权益状况主要指被拆迁房屋占用土地的权益状况。被拆迁房屋占用土地的权益分为出让土地、划拨土地两种

另外，还要考虑被拆迁房屋占用土地的容积率、建筑密度等因素。

二、被拆迁房屋的价值评估过程中需要注意的事项

首先，房地产价格评估机构的确定主体。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。因此，如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对您的房屋进行评估的话，属于程序违法，您可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。

其次，房地产价格评估机构要评估独立。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

再次，注册房地产估价师正确适用评估方法。主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等，因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，决定采用哪一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

最后，对评估报告或评估结果不服的救济途径。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，如果您如果对评估报告有疑问，可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。如果对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，该机构应同样需要当书面告知您。如果您对该复核结果有异议，一定要在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果您对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如果您对补偿决定还是不服的话，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。