商品房买卖合同(预售)是否合法且受法律保护？，房屋预售合同是协议合同、订金合同，不是正式的房屋买卖合同。正式的房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人的合同。尽管法律未规定必须使用统一合同文本
房屋预售合同是协议合同、订金合同，不是正式的房屋买卖合同。正式的房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人的合同。尽管法律未规定必须使用统一合同文本，但在产权转移登记时通常要求使用规范的合同文本。预售合同在商品房预售时使用，房屋竣工并付清全部房价款后可直接办理过户手续。
法律分析
房屋预售合同不是正式合同，预售合同是协议合同、订金合同，正式合同是房屋买卖合同。预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用、买受方付清全部房价款后可直接办理过户手续。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
正式的商品房买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不会因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。
结语
房屋预售合同作为协议合同和订金合同，不是正式的房屋买卖合同。正式的房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权给买受人的合同。尽管法律并未规定必须使用统一的合同文本，但在产权转移登记时，房屋产权登记机关通常要求使用规范的合同文本。在实践中，商品房买卖往往要求使用建设主管部门统一制作的格式文本。在正式合同签订之前，开发商通常会提供认购书、预订协议等预约合同，其中有些预约合同已具备买卖合同的性质。
法律依据
《城市商品房预售管理办法》第十条
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
商品房预售合同的法律效力：合同依法订立且不以登记备案为条件，则自合同成立时生效；若以备案为条件，则未备案的合同无效，但一方已履行主要义务且对方接受的除外。
法律分析
商品房预售合同会有法律效力。如果商品房预售合同是依法订立的，不以办理登记备案手续为生效条件的，自合同成立时生效；如果以办理登记备案手续为生效条件的，则一般未办理手续的，合同无效，但是一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
拓展延伸
商品房预售合同的法律保护范围及相关争议解析
商品房预售合同是指房地产开发商在房屋建设尚未完成之前，与购房者签订的一种合同。根据我国的相关法律法规，商品房预售合同受到法律保护。法律明确规定了开发商应履行的义务和购房者的权益保护措施。
首先，开发商应当按照合同约定的时间和质量要求完成房屋建设，并提供符合约定标准的商品房。购房者有权要求开发商履行合同义务，包括按时交付房屋、提供相关配套设施等。
其次，购房者在签订合同时应仔细阅读合同条款，特别是关于交付时间、质量、面积等方面的约定。如发现开发商未按合同约定履行义务，购房者可以依法要求开发商承担相应的违约责任，包括要求赔偿损失等。
然而，商品房预售合同也存在一些争议。例如，房屋建设进度延误、质量问题、面积差异等。在此类争议中，购房者可以通过法律途径维护自己的权益，包括提起诉讼或申请仲裁等。
综上所述，商品房预售合同受到法律保护，购房者在合同履行过程中享有相应的权益保护。然而，购房者在签订合同时应谨慎，了解合同条款，并在发现问题时及时采取合法手段维护自己的权益。
结语
商品房预售合同具有法律效力，根据合同的不同规定，其生效时间也有所不同。购房者应当了解自己的权益保护措施，并在合同履行过程中保持警惕。如发现开发商未按约定履行义务，购房者可以采取法律手段维护自己的权益。合同的签订是双方约定的重要依据，购房者应仔细阅读合同条款，确保自身权益得到保护。在争议解决中，购房者可以通过诉讼或仲裁等方式寻求解决。购房者应保持理性和冷静，依法维护自己的权益。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
商品房预售合同受法律保护。
一、商品房预售合同的效力
商品房预售合同的效力是：已取得预售许可证签订的商品房预售合同有效，未取得预售许可证签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。
二、商品房预售合同
是一种特殊的买卖合同，其特殊性主要在于合同标的是一种特殊的商品，因此法律对于此种商品的开发经营活动的房地产商签订预售合同有着相对严格的条件要求，这些条件也就是商品房预售合同的生效要件，开发商不具有预售许可条件而与购房人签订商品房预售合同的，属于违反法律强制性规定的行为，原则上应确定合同无效，主要过错在开发商一方应按民法典的规定对购房人承担赔偿责任。
在合同有效的前提下双方在实际履行中发生不能按约完全履行产品的法律责任主要有以下几种：
1.开发商未按约定时间交付房屋的法律责任。
未按约定时间交付房屋除具有法定免责事由和约定免责事由外开发商应承担逾期交房的违约责任。通常情况下，双方在合同中约定：卖方不能按期交房的，比照中国人民银行有关延期付款的规定，按每迟延交付一天，按预期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的买方可以解除合同，卖方应双倍返还定金，返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的其责任应如何承担，实践中往往按逾期期限及逾期理由来考虑违约责任，如逾期在合理期限以内，则违约方应承担违约金并继续履行合同，如逾期时间较长，开发商怠于交房则购房一方有权要求解除合同和赔偿损失。
2.房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明的法律责任。
办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务，卖方不能如约办理，一般应承担违约责任，即赔偿买方由此造成的损失，实践中往往对买方的损失不易确定，可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因，无法办出房地产权证，买方可要求退房，并赔偿经济损失。
如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的，则卖方不应承担违约责任。
3.开发商交付的房屋不符合合同规定的法律责任
交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。
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内容审核：侯承志律师
来源：中国法院网-商品房买卖合同(预售)是否合法且受法律保护？，
