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审理农村土地承包合同纠纷时应注意哪些问题,审理农村土地承包合同纠纷案件中的三个问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-28 06:10:26
作者：
圣运律师
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审理农村土地承包合同纠纷时应注意哪些问题，因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同，农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种，集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同，集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承

审理农村土地承包合同纠纷时应注意哪些问题,审理农村土地承包合同纠纷案件中的三个问题:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、审理农村土地承包合同纠纷时应注意哪些问题

因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同，农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种，集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同，集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。

1、审理农村土地承包合同纠纷案件必须明确双方当事人的权利、义务任何一个法律关系都是法律主体之间权利与义务的统一体。农村土地承包民法典律关系的主体有其特殊性，一方是农村集体经济组织(或者村民委员会)，另一方为该组织的内部成员或者是该组织之外的成员。

2、承包合同的订立程序是否合法

一是看是否遵守了民主程序的有关规定。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”对于集体经济组织以外的单位或个人作为承包方的情况法律还有特别的规定

二是对采用招标方式订立承包合同的是否遵守了招标投标的法律规定，要按照程序确定中标人并与之订立合同。

三是违反法律规定的民主议定原则的承包合同是否应认定无效。

(二)承包合同的内容是否明确、合法

承包合同应当对承包地的面积(四至界限)、履行期限、承包费的数额及交纳时间、违约金等内容要有明确约定。除此之外，还要注意两个方面的问题：

一是农村土地利用的合法性问题。我们在审理农业承包合同纠纷中发现一些合同内容不合法，主要表现在将农村土地用于非农业建设。根据《农村土地承包法》规定“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农业建设”

二是合同期限问题。

(三)解除合同的理由是否充分

对于已经生效的合同，当事人应当按照合同约定履行义务，不得擅自违约，更不得单方解除合同。审判实践中因解除合同而引发纠纷数量相对较多，需我们重点注意。合同的解除分为协议解除及法定解除两种情形，协议解除一般来讲不会发生纠纷。但法定解除的必须符合法定解除的情形，主要有：因不可抗力而解除;因合同届满而解除;合同约定解除的条件成就时而解除;因不能实现合同承包目的而解除;因承包方全家搬迁且户口转为非农业户口而合同解除;承包方无力经营且本人自愿解除;承包方在承包期内死亡且无人继承其承包经营权而合同解除;承包方长期不予经营，造成承包地闲置而导致合同解除;承包方在承包期内进行破坏性、掠夺性经营，经发包方劝阻无效而导致合同解除;承包方随意改变土地用途，经劝阻无效的;合同的继续履行将影响一方重大利益的等等。一般来讲，只有符合上述条件的，发包方或者承包方才能要求依法解除合同，否则解除合同即构成违约。

二、农村土地承包合同纠纷产生的原因和审理中应注意的问题

一、农村土地承包合同纠纷产生的原因

海南中院及辖区法院审理的农村土地承包合同纠纷案件的种类较多，主要有承包土地种植热带经济作物、水产养殖、林木种植等纠纷。上述纠纷的承包方绝大多数均不是通过以户为单元的家庭联产责任制方式承包集体的责任田而直接引发的纠纷，一般承包方都是集体经济组织成员以外的单位和个人，也有些是本集体经济组织成员；一般纠纷的土地不是家庭联产责任田等基本农田，而是另行承包的集体四荒土地即荒山、荒坡、荒丘、荒滩等土地。该类纠纷其实就是新颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》中所指的其它方式的承包。分析纠纷产生的原因总体概括起来，有如下几种情况：

1、承包方案和承包合同的订立是否经过民主议定情况不明，此类诉讼的提起通常在村委会或村民小组负责人变动后，后任负责人往往称前任负责人在发包时违反民主议定原则，擅自发包，以此引发合同效力之争而诉至法院。

2、对于不宜采取家庭承包方式的四荒等农村土地的承包合同，大多数合同签订时间过长，发包面积过大，动辄20年、30年或40年甚至50年的也有，动辄几百亩或上千亩甚至几千亩的案件诉至法院的也时有发生。如有些80年代签订的合同，由于当时集体的人口较少，集体的荒山、荒坡等土地较多，发包方只顾眼前的经济利益，不考虑长远的发展情况，发包的随意性较大，造成少数承包人长期占用大量的土地资源，而随着集体人口的增加而土地并未增加甚至减少的情况下，集体经济组织成员要求承包土地的需求得不到满足，就会与承包人发生纠纷，在合同未届满的情况下以各种理由要求提前终止合同收回已发包的土地而诉至法院。

3、合同规定的承包金不科学。许多合同承包金往往以低廉的价格不管合同长短一包到底，村干部签订合同缺乏经验，而且当时地方政府也未制定相关土地承包价格的指导价。如有些几十年长的合同，每亩承包金仅3元，而随着经济的发展，土地的价格尤其是一些适宜种植热带水果的坡地价格已大幅升值，想以较高价格承包此类土地的个人或公司也比较多，由于受利益驱动，无论村民个人或村干部都有意想收回土地另行高价发包，由此引发纠纷。

4、集体经济组织成员依照家庭联产责任承包制承包的土地，依照有关法律和政策规定三十年不变。但一些地方政府为发展大农业，以招商引资的名义引来项目，通过对村干部施加压力，在未充分考虑村民利益的情况下，不顾村民是否同意，即强行将农户已承包耕种的土地收回，长时间、大面积租给企业经营，搞所谓的大农业。有些甚至打着政府征地的旗号，实际是某些公司搞圈地之实，而地方政府也借此增加收入。一些公司在进场时遭到农民的阻挠，但这些公司认为政府都同意了，也就不与承包户充分协商，强行进场将作物推掉，把原有的现场毁掉，并种上其它作物，造成既定事实，而对原有的承包农户即不合理安置也不合理补偿或补偿低廉，从而引发纠纷。

5、一些集体经济组织负责人采取不正当、不公平的手段越权发包，承包金自收自支，而集体组织内的多数村民既不能平等参与承包，又未获得承包人缴纳承包金的收益，直接侵害了集体与村民的利益而引发纠纷。

6、还有一些情况是当时发包时，土地贫瘠又是荒山荒坡，本村集体成员无人或无能力开发承包，待有能力的承包方承包这些土地并投入大量的资金、人力、物力进行开发，随着农作物长势喜人，经济效益可观后，村民或已更换的村干部开始眼红，往往以承包过程中一些手续上的瑕疵或承包金缴纳上的迟延等各种理由主张合同无效，要求收回承包地。

三、审理农村土地承包合同纠纷案件中的三个问题

一、承包费数额标准问题

承包费数额标准问题是农村土地承包合同纠纷中最为普遍、也最为突出的问题，也多为纠纷形成的根源。在承包费的数额约定上，双方签订合同时没有一个具体的参照标准，难以有一个准确、恰当的把握。例如承包的荒地，承包前可以说没有什么收益，签合同时约定的承包费数额很低。但承包后，由于承包人进行了诸如建厂搞养殖业等投资经营，有了很大的收益，发包方便打破承包费数额的约定，单方擅自增加承包费，由此酿成纠纷。承包费应以什么标准确定？是以承包前的土地实际收益情况来衡量，还是应以承包后承包人的实际经营收益情况来确定？法律没有明确的规定，双方也很少在合同中就此予以约定。往往表现为，在合同履行过程中，发包方擅自提高承包费的数额，如果承包方不同意，发包方往往通过给承包方经营设置障碍诸如采取断电、停水等手段迫使承包方就范，使承包方处于两难的境地；如果同意增加承包费数额，担心发包方往往在这个问题上没有限度；如果不接受发包方增加承包费数额的意见，则又会面临承受不起经济损失的局面。承包费过低似不公平，而水涨船高没有限度，显然也不利于个体私营经济的经营积极性。反过来说，如果承包方经营效益差乃至亏损，此种情形下承包费数额能否降低标准予以减交或免除？此类问题仍是审理农村承包合同纠纷案件中一个难以把握和值得研究的问题。

二、擅自改变承包土地农业用途的处理问题

在农村土地承包经营合同的履行过程中，承包方擅自改变土地用途的现象较为严重。承包方出于自己的私利，不经有关部门批准和办理相关手续，擅自改变土地的农业用途，进行掠夺性或毁灭性经营，是严重违反农村土地承包法规定的违法行为。对此，作为土地承包经营的发包方即村委会，是否有权就此收回承包方所承包的土地，以维护集体利益？这是实务中颇为棘手的一个问题。若因此收回其承包地，势必就剥夺了其对集体经济组织土地所享有的承包经营权利，也使其失去了生活的依托，诱发社会不安定因素。

所以，村委会作为土地的所有者和发包方，应时刻对发包出去的土地进行有效的跟踪监管，不能让土地承包经营人擅自、随意改变土地的农业用途，从而有效维护集体利益。政府职能部门应加大对合同的监管力度，及时制止违法合同和有效打击违法行为，维护农业生产经营的正常秩序。

三、农村土地承包经营三十年不变与进行必要调整的关系问题

农民集体所有的土地归村民委员会集体所有，村民对土地依法享有承包经营的权利，任何单位和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。农村土地的发包，一般是按照所在村委会土地的人均亩数和农户的人口数量实施发包的。但在土地的承包经营过程中，村委会土地的面积数量和农户的家庭人口处于一种动态的量变过程。如由于国家建设需要征用土地，使部分农户丧失了承包耕种的土地，但其并没有丧失对所在村委会土地的承包经营权利，因为征用土地是对农村集体经济组织土地的征用，而不是对承包该土地农户的土地征用。因此，农村集体经济组织的所有成员均享有获得土地补偿的权利，相应地，由于土地被征用，一部分失去耕地的农户同样享有及时获得土地进行承包经营的权利。因农村集体经济组织的土地被征用而形成土地面积的减少和一部分农户丧失土地的情况，就必然会涉及到土地的调整问题。

同时，农户承包土地的亩数与其家庭人口数量直接相关，经过一段时间的过程，农户家庭人口会发生增减变化，在人地矛盾突出的情况下，对承包土地进行调整，以调剂余缺也似有必要。