农村房屋连环买卖合同的效力认定，农村房屋买卖合同有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之
农村房屋买卖合同有效的情形
(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。农村房屋买卖合同无效的情形
(1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
(2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
一、城镇居民买农村房屋可以吗
(一)农村集体经济组织和农民个人对农村房屋享有所有权，对宅基地享有合法的使用权。按照民法典中所有权的基本理论，应对其所有房屋享有完全处分的权能。根据房地一体的原则，房屋宅基地使用权在买卖中一并发生转移，所以，应当允许农村房屋出售，但应当禁止宅基地使用权单独转让给城镇居民。
(二)农村的房屋是农民最重要的财产，非农业人口可以继承其亲属遗留在农村的房屋。同样是农村的房地产转让，既然允许非农业人口继承农村的房屋，应当也允许农村房屋买卖，因为买卖和继承是房地产转让的不同形式。
(三)现行法律并未禁止农村集体经济组织与其他组织通过联营合资等形式对农村房屋共有。联营、合资经营这种形式亦是房地产转让的变相形式，而且按照《民法典》的有关规定，这种转让的形式并未违反法律、行政法规的强制性规定，因而所签合同在法律上是有效的。
(四)允许农村房屋出卖给非农业人口，也是农村和城市房地产市场统一的需要。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采取限制性政策，对村民来说是不公平的。如果农村房地产永远被贴上农村的标签，不能转化为城市土地，或者城市人口不能通过合法的买卖获得农村房屋，那么，农村就无法吸引外部投资，使其城市化。
二、宅基地转让需要什么手续？
转让宅基地的法定条件是：出卖人和买受人必须均是同一村的村民；买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是之后将户口迁入到该村；买受人符合宅基地申请标准；所出售的房屋建造合法，符合当地标准；房屋买卖需集体经济组织批准同意。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
(一)违反一户一宅的农村房屋买卖合同的效力。(二)非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同效力。(三)共有人一方未经他方同意出售农村房屋的情形。(四)农村拆迁安置房买卖合同纠纷。(五)小产权房买卖问题。(六)新农村建设中的房屋买卖引发的纠纷，等等。
一、县城宅基地买卖规定
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国土地法》
第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
法规有效性校验：2024年6月17日
农村房屋连环交易合同的效力认定
作者：广东乾敬律师事务所 湛万杨律师
规则总结
农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。
农村村民出售其宅基地上的房屋给本农村集体经济组织成员，或连环交易最后一手买受人为本农村集体经济组织成员的，相关房屋买卖合同可以认定有效。
案例导入
甲系村集体成员，将其拥有的宅基地房房出售给村外人乙，后乙将该宅基地房卖给该村集体成员丙。
甲去世后，其继承人丁诉至法院，要求法院确定甲与乙的交易无效，并要求乙返还房屋。
乙辩称已将房屋出售给丙，丙辩称该案诉争与其无关。
法院判决驳回甲的诉讼请求。
案件分析
该案例涉及非同一集体经济组织成员之间进行农村房屋“连环买卖”的法律效力认定问题。
我国《土地管理法》第六十二条第一款、第二款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准； 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”该条规定了我国农村宅基地申请取得应适用“一户一宅”原则，即农村村民以“户”为单位可通过申请，在符合相关条件及要求的情况下可向本集体经济组织申请一处宅基地，强调了农村宅基地社会保障职能以及基于农村集体经济组织成员身份的福利属性。
该条第三款、第四款规定，“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续； 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条重点强调了农村宅基地居住使用的保障性性质，“出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，更鲜明体现了我国现行法律对农村宅基地非营利性物权属性的硬性规定和制度引领。
关于宅基地作为一种特殊不动产用益物权的法律规定，在我国《物权法》中亦有所体现。该法第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该条即对应《土地管理法》第六十二条第四款之规定，特意将宅基地使用权这种特殊形式的不动产用益物权的“收益”权能予以废除，作为同一集体经济组织成员的本村村民，仅对集体所有的宅基地享有占有、使用之权利；该法第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”至此，《物权法》作为划分不动产及动产权利归属状态的“静态法”，对类似宅基地使用权这种政策性较强的特殊不动产用益物权进行了内敛收缩性规定，将宅基地使用权取得、行使即转让等“动态”变化过程的立法赋予了《土地管理法》等法律法规以及国家相关规定。可见，我国现行法律对宅基地的取得、行使以及转让等均严格控制在同一集体经济组织成员范围内。可是，如果非同一集体经济组织成员之间进行农村房屋及院落的“连环买卖”的话，究竟是单独认定每一个买卖行为均因违反法律的强制性或禁止性规定而一律认定为无效，还是应从立法原意处罚，在整体性考量“连环买卖”的前因后果的前提下，加以综合认定呢？
就本案而言，甲作为A村集体经济组织成员，将该集体经济组织拥有所有权、自己拥有使用权的宅基地向非同一集体经济组织成员的本案被告乙转让，该行为明显违背我国现行法律之规定；然而被告乙又将该处宅院流转到同为A村集体经济组织成员的本案第三人丙手中这一举措，又纠正了非同一集体经济组织成员却拥有该集体经济组织成员理应享有宅基地使用权这一关键错误，在“房地一体”原则下，又达到了农村集体所有的土地与该村集体经济组织成员特定身份相挂钩的理想状态和立法初衷。
故，孤立来看，貌似前后两个农村房屋买卖行为均因违反国家相关政策以及法律的强制性规定而归于无效；但综合来看，前后两个房屋“连环买卖”之行为已经将非同一农村集体经济组织成员却拥有宅基地使用权的不法状态予以消除，客体法益回归本位、立法原意得以彰显，可以认定连环交易有效。
想了解更多精彩内容，快来关注湛万杨律师
往期文章
如何认定外嫁女及其子女的村集体成员身份？
●农村房屋连环买卖合同的效力认定标准
●农村房屋连环买卖合同的效力认定条件
●农村房屋连环买卖无效案例
●农村房屋连环买卖合同的效力认定依据
●农村联建房出售合同有效不
●农村房屋买卖合同的两个典型案例
●农村房屋多次买卖,最终是本村村民
●农村房屋连环买卖合同的效力认定条件
●农村房屋买卖合同有效案例
●农村房屋买卖合同纠纷 裁判规则
内容审核：罗娟律师
来源：临律-农村房屋连环买卖合同的效力认定，
