吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效，入库编号2023-07-2-091-008吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案——购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效关键词民事房屋买卖合同校舍改建房居住权转让转让会员资格教育科研设计
入库编号2023-07-2-091-008吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案——购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效关键词
民事
房屋买卖合同
校舍改建房
居住权转让
转让会员资格
教育科研设计用地
社会公共教育资源
无效合同
来源：最高人民法院 （用途：郜云gào律师个人学习研究）
被告王某辩称：其与吕某签订的转让协议实际上转让的是案涉房屋的会员资格和居住权，买卖合同是对转让协议的补充，实为居住权转让；吕某不支付房款属于违约，不应由其退还购房款，而应由吕某支付违约金；吕某已经取得《会员手册》，其清楚房屋的使用性质，如认为合同有效，则吕某应配合其办理《会员手册》更名手续并赔偿违约金，如确认合同无效，则双方各承担相应责任。
法院经审理查明：2018年4月24日，卖方王某与买方吕某就签订《房屋买卖合同书》，约定王某将案涉房屋出卖给吕某，总售价为73万元，先行支付13万元，其余60万元后续分三次支付。合同签订当日，双方在案涉房屋的物业管理部门办理了小区《会员手册》更名手续，将《会员手册》中的王某变更为吕某，并将房屋的所有附属物品交给了吕某。2018年4月30日前，吕某按合同约定向王某支付了第一期购房款13万元。
案涉房屋系由某学院校区校舍改建而来。《国有建设用地划拨决定书》载明，该宗地用途为教育科研用地，主体建筑物和附属建筑物性质均为教学用房、宿舍、食堂及配套设施。
北京市延庆区人民法院于2020年6月19日作出（2020）京0119民初3092号民事判决：一、确认王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》无效；二、王某返还吕某购房款13万元；三、驳回吕某的其他诉讼请求。该判决为终审判决。裁判理由 生效裁判认为，本案的争议焦点为校舍改建房买卖合同的性质和效力认定。
1.案涉《房屋买卖合同书》的性质
吕某与王某签订的合同，就涉案房屋买卖事宜进行了明确、详细的约定，该合同载明了房屋坐落，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征，且纵览整个合同并无租赁、转让居住权、转让会员资格的相关表述，故无论从该合同的形式要件还是条款内容上都可以看出，双方真实意思表示系就涉案房屋进行买卖，而非对居住权或会员资格进行转让，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》性质应为房屋买卖合同。
2.案涉《房屋买卖合同书》的效力认定
涉案房屋所属建设用地系某学院经北京市人民政府批准划拨取得，且只限用于建设某学院某校区项目，建筑物性质均为教育用房、宿舍、食堂及配套设施，涉案房屋系由校舍改建而来，具有社会公共教育资源的属性。现王某与吕某对经校舍改建而来的涉案房屋进行买卖，改变了本应用于社会公共教育事业的划拨建设用地及其上校舍之用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》应为无效，王某应返还吕某先行支付的购房款13万元。
王某、吕某均明知涉案房屋系由某学院某校区校舍改建而来，但在此情况下仍签订《房屋买卖合同书》，故双方对合同无效均负有过错，吕某无权要求王某支付资金占用期间的使用费用；吕某要求王某支付房屋租赁费用、房屋维修费用，因吕某并未提交证据证明其存在相关损失，故对此诉讼请求不予支持。裁判要旨 1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。
2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。关联索引 《中华人民共和国民法典》第153条（本案适用的是2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第153条）
《中华人民共和国民法典》第157条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第58条）
一审：北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初3092号民事判决（2020年6月19日）（民一庭）
案情简介：
案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
法院判决：
一审法院认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。
二审法院认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答为了保护申请执行人的合法权益，对于被执行人所有的违建及小产权房等无证房屋，法院也可以进行拍卖处置，用变现所得的价款来清偿申请人的债权。
下面，我们通过这个典型案例分析一下。
一、案例回顾
2016年，李老板投资失败，资金链断裂，因借钱不还被债主张先生起诉，法院判决李老板立即偿还张先生本息合计500万元。
李老板拒不履行判决义务，案件进入强制执行阶段后，法院查到李老板有一套自建房，是无证的小产权房，便查封了该房屋。
案外人小高得知此事后，向法院申请执行异议，称自己早在2013年就出资购买了该房屋，该房屋早就不是李老板的财产，法院不能查封处置。小高向法院提交了自己购房的证据。
二、法院裁判结果
法院经审理后认定小高的情况属实，最终裁定中止对该房屋的执行。
三、律师说法
1. 往期文章中我们分析过，国家禁止小产权房进行交易，对于小产权房的实际权利人，采取有限承认使用权、绝不承认所有权的态度。
详情可回顾往期文章：《小产权房的生前身后事，法院在所有权上一锤定音》。
2.为了加大执行力度，根据法律规定，对于无证房屋，法院执行时原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。
也就是说，对于小产权房、违建房、历史遗留违法建筑等，法院可以在披露房屋的真实情况后予以拍卖、变卖处置，由买受人或承受人自行负责后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁以及补偿不能等法律风险。
3.小产权房虽然没有合法的产权登记手续，但是执行过程中，法院仍可以依据其他相关证据确定实际权利人。
实务中，法院一般会结合建筑合同、购房合同、出资凭证、当地居委会证明等证据，来认定实际权利人。
4.如果案外人确为实际权利人的，可以通过申请执行异议的方式，申请法院排除对该房屋的强制执行。
比如本案中小高这种情况。
案情类似的文章还有：《买二手房遇签后查封？草率起诉要不得，这样做才是护房良方》
但是，由于小产权房问题较为疑难复杂，司法实务中争议较大，不同法院裁判观点不一致，也存在很多法院不予认可的判例，购买小产权房仍存在很大的法律风险。
四、法律依据
1.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条
内容审核：黎雪雁律师
来源：临律-吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效，
