回迁房预缴土地增值税吗， 问:请问城市更新项目中安置回迁给被拆迁权利人的房屋需要预缴增值税吗? 答:安置回迁房屋原则上不需要预缴增值税。营改增后房地产项目增值税预缴的政策规定主要在《关于发布 的公告》(国家税务
问:请问城市更新项目中安置回迁给被拆迁权利人的房屋需要预缴增值税吗?
答:安置回迁房屋原则上不需要预缴增值税。营改增后房地产项目增值税预缴的政策规定主要在《关于发布
的公告》(国家税务总局公告2016年第18号,“18号公告”)中进行明确,根据18号公告第十条和第十九条的规定,满足采取预收账款方式销售的项目,在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。城市更新项目中安置回迁的房屋一方面不属于采用预收账款方式销售的房屋,另一方面回迁房也不存在收取预收款的问题。实务中原则上在回迁房交房时按照视同销售处理的规则确定纳税义务时间申报增值税。
问:那城市更新项目中的回迁房需要预缴土地增值税吗?
答:首先,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第6号,“土增实施细则”)第十六条的规定,纳税人在
项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”其次,根据国税发【2006】187号文和国税函【2010】220号文的规定,回迁房在
所有权转移时
按照视同销售规则确认房地产转让收入。所以综合两个文件来,土地增值税预征的前提是项目竣工结算前触发纳税义务的发生了,由于回迁房的纳税义务发生时间是产权转移的时候,实务中产权转移时点均发生在项目竣工验收之后,所以回迁房并不满足预征的条件。
问:这样是不是意味着城市更新项目中的回迁房也不需要预缴企业所得税呢?
答:与增值税和土地增值税不同,企业所得税并非预缴的概念,而是在达到完工标准之前按照预计毛利的方式征收企业所得税,在达到完工标准后再结算实际毛利与预计毛利之间的毛利差。与土地增值税存在略微差异的是,根据国税发【2009】31号文第七条的规定,回迁房确认收入的时点是所有权转移或者实际取得利益权利时。实务中绝大部分的房企都是按照回迁房转移的时点进行确认,但是31号文中所表述的所有权转移,或于实际取得利益权利时确认收入到底是孰早的概念还是意味着纳税选择权利本身存在较大的争议。对于城市更新项目而言,拆迁安置本质上构成一种非货币性资产交换行为,所以按照31号文的逻辑房企实际取得利益权利的时点就可能是取得被拆迁权利人土地及房屋权属成为单一权利主体的时点,那么这样回迁房确认收入的时点就可能被推前。而且一旦推前,收入确认的金额也将有所区别。所以我们建议实务中要与主管税务机关保持良好的税务沟通。
法律分析:
1、购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。房屋拆迁契税优惠政策的适用对象，包括被拆迁房屋的所有权人，或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
2、应纳税在减去以上减免部分外，按商品房交易计算和缴纳税费。卖方应缴纳税费主要有：税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入为计税基数。各类税收共有8种，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，增值税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税花税为房屋买卖成交价的0.15‰人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。
法律依据:
《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
法律分析：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
法律依据：《关于土地增值税清算有关问题的通知》 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
h3>四、回迁房增值税法律分析:
1、购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。房屋拆迁契税优惠政策的适用对象，包括被拆迁房屋的所有权人，或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
2、应纳税在减去以上减免部分外，按商品房交易计算和缴纳税费。卖方应缴纳税费主要有：税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入为计税基数。各类税收共有8种，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，增值税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税花税为房屋买卖成交价的0.15‰人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。
法律依据:
《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
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内容审核：刘鹏飞律师
来源：临律-回迁房预缴土地增值税吗，
