拆迁六条补偿标准,关于拆迁补偿，拆迁方需遵守6条征收规则,从理论上看，征地拆迁应该是一件好事，能够给被征收人带来一个相对理想的生活水平上的改变。然而实际的征收当中，很多被征收人会遇到各种各样的问题，根本就很难在补偿上如意。这里提醒大家一定不
从理论上看，征地拆迁应该是一件好事，能够给被征收人带来一个相对理想的生活水平上的改变。然而实际的征收当中，很多被征收人会遇到各种各样的问题，根本就很难在补偿上如意。这里提醒大家一定不要忽略征收拆迁的合法性，尤其是征收方其补偿行为的合法性，不合理的补偿往往源于不合法的征收行为，千万不要觉得征收方怎么说就是怎么样。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师告诉大家国务院590号令中有明确规定。
一、房屋价值补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。补偿不合理是征地拆迁领域一直存在的常见问题，通常征收方为了达到压缩拆迁成本等目的，会故意压低原本就属于被征收人的拆迁补偿。必须明确，根据国务院590号令第19条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时，在补偿方面，拆迁行为必须保证被征收人的原有生活水平不下降。
二、货币补偿和产权调换的可选择性。国务院590号令第21条赋予了被征收人选择补偿方式的权利。因此在补偿方式上，征收方须保证货币补偿和产权调换的可选择性，而不能直接在补偿方案上规定只有某一种补偿，或在作出补偿决定时单方面决定补偿方式。
三、评估机构由被征收人协商选定。关于房地产评估机构的确定，国务院590号令第20条有规定，由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，无论如何征收方都没有权利私自决定。征收方不能主导评估机构的选择，更不能主导评估结果的产生。
四、先补偿后搬迁。根据国务院590号令第27条规定，征收方房屋征收的过程中应当遵循“先补偿、后拆迁”的原则，在依法对被征收人进行安置补偿，完成安置补偿工作的情况下，再依照法定程序实施拆除行为。国家法律坚决要保障广大人民群众的合法权益，行政机关的行为不得与之相悖。
五、不得采取非法方式迫使被征收人搬迁。在征收拆迁过程中，如果被征收人不配合征收方按期签订补偿协议并搬迁，将有可能面临征收方层出不穷的“逼迁”。那么国务院590号令第27条是禁止任何单位和个人采取威胁、暴力或停水停电等非法方式实施逼迁的，遇到任何形式的逼迁被征收人都可以予以法律的反击。
六、强拆须经法院裁定。根据国务院590号令第28条的规定，要强拆被征收人的合法房屋需要由人民法院作出裁定进行强拆，也就是司法强拆。征收方强制拆迁必须先向人民法院申请，强拆与否全部由人民法院作出裁决，行政部门不具有强拆决定权。实践中，有的房屋征收实施主体为了加快拆迁进行，早日获得被征收人的房屋所在地块，在不经裁定的情况下径行强拆，这是绝对违法的。
史律师提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权
1、先补偿后搬迁、先安置后拆迁；不随意降低原有生活水平，长远生计有保障。
根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。
《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定：“切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。”
《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》中规定：“各省、自治区、直辖市国土资源部门要按照保证被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障的原则，建立征地补偿标准的更新机制，适时更新征地补偿标准，把握好调整幅度和周期。”
拆迁涉及到被拆迁人的切身利益，而且在征地拆迁中，拆迁补偿又是关键，可是由于在实践过程中，拆迁方经常给予被拆迁人的补偿是少之又少，有的是让被拆迁人先搬迁后补偿，最终征收方失信于被拆迁人，导致被拆迁人无家可归。因此，在保护被拆迁人合法权益时，必须要遵循“维护公共利益”的原则。
2、必须是拆一还一。
如果被拆迁人选择的是产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。根据《条例》规定和政策精神，“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准，是绝对不能再打折扣、做减法的。
3、不低于房屋征收周边市场价。
对于拆迁补偿，尤其是国有土地上房屋拆迁，房屋补偿的价值不得低于征收决定公告之日房屋类似房地产的市场价格。
4、不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条
采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予。
【本文关联的相关法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
一、房屋拆迁补偿标准的计算公式：
1、拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
2、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。
二、房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
三、房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
备注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
四、农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
土地征收的六个补偿如下：1、土地补偿费，这是针对土地的；2、个是安置补偿费，这是针对人的；3、是地上附属物，这是针对地上所建的建筑物；4、青苗补偿费；5、农村村民住宅补助费；6、被征收地土地的农民的社会保障费。土地征收，是指国家为了公共利益的需要，在依法进行补偿的条件下，将集体所有土地及其上权利移转为国家所有的行为。土地征收是将农业用地转化为建设用地的重要制度，许多国家的法律均有相关规定。法律依据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。
法律分析：1、土地补偿费
用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费
用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、附着物补偿费
用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费
用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。通常认为，这里规定的补助和奖励不是普惠的、人人都有的。比如，奖励是针对在签约搬迁期限内搬迁的被征收人的，如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。而补助则顾名思义，一般是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。
从严格意义上讲，政府的上述提前搬迁奖励规定是与征收中的公平原则不相符合的。既然方案中规定的签约期限，那也就意味着期满前的期间是给予被征收人与征收方充分沟通、协商，并在家庭成员内部充分沟通、交流，对征收补偿所涉的相关问题全盘综合考虑之用，人为的设置“奖励”来对这一期间进行压缩、控制，显然与立法精神相悖。《国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》明确指出，群众有意见的，要认真反复做好政策宣传解释和群众思想疏导工作，得到群众的理解和支持，不得强行实施征地拆迁。
这种“打包”式奖励政策本身，是对被征收人的权利保障有害的，被征收人一定要明晰。
总而言之，奖励、补助政策的制定具有很强的随意性、目的性，是征收方为被征收人设置的一个“游戏、噱头”。被征收人可以选择参与，也完全有权选择“不玩儿”
二、字不能随意签。
在拆迁前期，拆迁人可能会让被拆迁人在很多文件上签字，被拆迁人一定不要随意签字。
因为很有可能会和评估公司的确定、拆迁人需出具的调查、被拆迁人房屋的权属相关等。可以肯定的是，肯定会与拆迁补偿相关。此时，极有可能会掉进拆迁人设计的陷阱。
在我们代理的案件中，很多当事人都有签字比较随意的情况。因此，被拆迁人应该借鉴这些吃亏经验，切莫随意签字。
应对策略：报告该收收，不能轻易签字。
三、拆迁补偿谈判，应在哪谈?
拆迁谈判时，拆迁户经常被约到拆迁办公室或者指挥部等地点，去协商谈判补偿事宜，为什么会出现这种现象呢?因为不同的谈判环境，对谈判者才智的发挥会起到或大或小的激发作用，有利的地点、场所能够增强谈判者的谈判地位和谈判实力，同时也可压制谈判对手的谈判空间。
应对策略：拆迁户要懂得拒绝且应友好的拒绝拆迁公司工作人员谈判邀请，争取对自己有利的谈判地点。
四、拆迁补偿谈判，该和谁谈补偿事宜?
很多拆迁户的谈判对象是拆迁公司的工作人员，并非拆迁方或征收方。拆迁公司的身份是属于受托方，即由拆迁方委托拆迁公司协助处理相关拆迁工作，对拆迁补偿的数额并没有决定权，所以，拆迁户一直和拆迁工作人员谈判，不可能提高拆迁补偿，且有可能暴露自己的拆迁补偿底线，对以后提高补偿不利。
应对策略：只听拆迁公司人员的报价，不说自己的真实想法，要与决定权的人谈判
在房屋拆迁时遇到拆迁奖励乱象，被征收人可以不参与，以免上当受骗，天上没有掉馅饼的事，所以在遇到涉及自己的利益的事时千万要谨慎小心，不能因为贪心而让自己的权益受到侵犯。
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投稿：孙文
内容审核：李轩教授
